5 wątpliwości w sprawie Bezpiecznego Kredytu 2 proc.

Wraz z początkiem lipca wejdzie w życie Bezpieczny Kredyt 2 proc. Nowy rządowy program od kilku tygodni rozpala wyobraźnię potencjonalnych kredytobiorców. Niektórym tak bardzo zależy na wsparciu państwa, że już od połowy czerwca składają wnioski w bankach i ustawiają się w kolejkach.

Na grupach na Facebooku codziennie pojawia się kilka, a czasami nawet kilkanaście pytań o szczegóły rządowych dopłat do kredytu na pierwsze mieszkanie. Redakcja INNPoland.pl postanowiła zebrać pięć kwestii, które budzą ogromne wątpliwości.

1. Co to jest wkład własny?

Zacznijmy od podstaw, czyli od wkładu własnego. Najprościej rzecz ujmując, są to środki kredytobiorcy, które chce dołożyć do kredytu i za całość nabyć dom lub lokal. Jednak należy rozdzielić dwie kwestie – zakup mieszkania i zakup domu.

– Wkład własny w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2 proc. wynosi maksymalnie 200 tys. zł, a co za tym idzie maksymalna cena transakcyjna lokalu nabytego przez singla to 700 tys. zł, a w przypadku małżeństwa 800 tys. zł – przekazuje redakcji INNPoland.pl Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Nieco inny wkład własny dotyczy domów. W przypadku finansowania budowy domu wkładem własnym może też być działka budowlana. – Pamiętać natomiast trzeba, że działka ta nie powinna być obciążona kredytem – tłumaczy nam Krzysztof Bontal, ekspert kredytowy Proferto.

Czy do wkładu własnego liczą się inne rzeczy, które posiada potencjalny kredytobiorca? – Żadne inne rzeczy czy ruchomości, czyli np. meble czy inne sprzęty takim wkładem być nie mogą – podkreśla Jędrzyński.

2. Czy darowizna i spadek wykluczają z programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.?

Życie pisze nieprzewidziane scenariusze, więc niektórzy zastanawiają się, czy nabycie mieszkania lub domu w drodze spadku lub darowizny sprawi, że nie będą mogli zgłosić się po Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Co do zasady warunkiem uzyskania kredytu z rządowymi dopłatami jest nieposiadanie mieszkania lub zarówno obecnie, jak i w przeszłości. Jednak są od tego dwa wyjątki.

– Pierwszym jest nabycie nie więcej niż 50 proc. udziałów w jednej takiej nieruchomości w drodze dziedziczenia. Drugim przypadkiem jest sytuacja, gdy mieszkanie lub dom były nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizny, a które to nieruchomości kredytobiorca lub osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe zbyli przed ukończeniem pełnoletności – przyznaje ekspert kredytowy.

Do pierwszego wyjątku jest dodatkowy warunek – ani kredytobiorca, ani osoba, z którą prowadzi gospodarstwo domowe, od 12 miesięcy nie mogą mieszkać w tym lokalu albo domu.

– Wszelkie inne nabycia, także darowizny w pierwszej grupie podatkowej wykluczają z możliwości skorzystania z tego preferencyjnego kredytu – wskazuje ekspert kredytowy.

Zatem oznacza to, że odziedziczenie nie więcej niż połowy jednego mieszkania lub domu nie zamyka drogi do Bezpiecznego Kredytu 2 proc., ale jeśli żyjąca babcia postanowiła przekazać wnukowi swoje mieszkanie w ramach darowizny, to automatycznie jest on wykluczony z rządowego programu. Choć, jak zawsze, są wyjątki.

– Jeżeli nabycie prawa do nieruchomości mieszkaniowej nastąpi w tym czasie w drodze dziedziczenia, dopłat się nie straci – przekonuje Jędrzyński. Zatem jeśli nabędziemy kolejny lokal w inny sposób niż w drodze spadku, to utracimy prawo do dopłat.

3. Czy państwo dopłaci do odsetek?

Duże wątpliwości budzi także kwestia rat i odsetek. Mechanizm jest tak skonstruowany, że przez pierwsze 10 lat z dopłatami rządowymi raty będą malejące. Rata kapitałowa (iloraz kwoty kredytu i okresu jego spłaty w miesiącach) będzie równa, a rata odsetkowa (wynikająca bezpośrednio z oprocentowania kredytu) będzie maleć.

Po okresie dopłat raty mają być równe, ale mniejsze od pierwszej raty bez rządowej dopłaty. Ustawa wskazuje, że spłacamy na bieżąco kapitał wraz z odsetkami.

Zobrazujmy tę kwestię na konkretnym przykładzie. Kredytobiorca otrzymał Bezpieczny Kredyt 2 proc. w wysokości 400 tys. zł. W ciągu 10 lat, podczas których państwo dorzucało się do jego rat, spłacił 100 tys. zł. Zostało jeszcze 300 tys. zł. A co z odsetkami?

– Jeżeli z kredytu 400 tys. zł spłacimy 100 tys. zł kapitału w ciągu pierwszych 10 lat, to za ten okres odsetki są spłacone w ratach kapitałowo-odsetkowych. Następnie pozostanie do spłaty 300 tys. kapitału plus odsetki od tej kwoty, ale te odsetki będą równo rozłożone na wszystkie pozostałe do spłaty raty – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

4. Czy narzeczeni mogą wziąć oddzielnie Bezpieczny Kredyt 2 proc. i z tych pieniędzy kupić wspólne mieszkanie?

Nie mogą, bo nie można przeznaczyć Bezpiecznego Kredytu 2 proc. na zakup udziałów w nieruchomości.

– Ustawa nie dopuszcza wspólnego wnioskowania o kredyt osób pozostających w związku nieformalnym, które nie wychowują co najmniej jednego wspólnego dziecka. Spowodowane jest to tym, że w myśl określonych definicji stanowią one dwa odrębne od siebie gospodarstwa domowe, a wnioskowanie jest dopuszczalne tylko w obrębie jednego wspólnego – podkreśla ekspert kredytowy.

Jak dodaje, "nie ma możliwości uzyskania dwóch Bezpiecznych Kredytów 2 proc. na to samo mieszkanie czy dom" i "wykluczona jest także budowa domu przez jedną z tych osób na działce będącej współwłasnością także drugiej".

Jednak narzeczeni mają możliwość zawnioskowania o Bezpieczny Kredyt 2 proc., ale na dwie osobne nieruchomości.

5. Ile zaoszczędzimy, jeśli wstrzymamy się z Bezpiecznym Kredytem 2 proc. do momentu wejścia w życie zerowej stawki podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) na pierwsze mieszkanie?

W gronie zainteresowanych Bezpiecznym Kredytem 2 proc. są także osoby, które zamierzają poczekać na wejście w życie kolejnej zmiany. Niedawno minister rozwoju i technologii Waldemar Buda zapowiedział bowiem, że pierwsze mieszkanie (kupowane na rynku wtórnym) będzie zwolnione z PCC.

W czwartek 22 czerwca ustawa w tej sprawie została przyjęta przez Senat i teraz wróci do Sejmu. Po pomyślnym głosowaniu trafi na biurko prezydenta, więc ewentualnie wejdzie w życie w sierpniu lub we wrześniu. Ile zaoszczędzą osoby, które poczekają na te przepisy?

– Jeżeli PCC zostanie zniesiony przy nabyciu pierwszego lokum, to beneficjent tej regulacji zyska 2 proc. jego ceny, czyli np. 10 tys. zł przy cenie mieszkania rzędu 500 tys. zł – wskazuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Dla kogo Bezpieczny Kredyt 2 proc.? Rozwód nie pomoże

Jednak wątpliwości w sprawie rządowego programu dopłat jest znacznie więcej. Bezpieczny Kredyt 2 proc. jest skierowany do osób, które nie miały i nie mają mieszkania, domu lub spółdzielczego prawa do domu lub lokalu. Państwo będzie dopłacało do rat kredytu przez 10 lat.

Małżeństwa i partnerzy posiadający co najmniej jedno dziecko mogą starać się o kredyt w wysokości nieprzekraczającej 600 tys. zł. Z kolei limit dla osób samotnych to 500 tys. zł. W związku z tym niektórzy zaczęli kombinować i wpadli na pomysł, aby brać rozwody, żeby załapać się na Bezpieczny Kredyt 2 proc. To zabieg nietrafiony, bo nic na tym nie ugrają, o czym już wcześniej ostrzegaliśmy na łamach INNPoland.pl.

– Będąc na grupie dotyczącej kredytów hipotecznych, czasem można się uśmiać, jakie ludzie zadają pytania. Żeby otrzymać, kredyt w grę wchodzą rozwody, żeby nie prowadzić gospodarstwa domowego z osobą, która ma lub miała mieszkanie lub dom. Jest mowa o rozdzielności majątkowej czy "przepisywaniu" już posiadanych nieruchomości na kogoś innego, a nawet ich sprzedaż – przyznał wówczas w rozmowie z INNPoland dr Wojciech Świder z Katedry Finansów Publicznych na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu.

W ocenie eksperta "kwoty dofinansowania są na tyle duże, ze wiele osób jest w stanie posunąć się bardzo daleko w tych manipulacjach". Jednak już wiadomo, że wzięcie rozwodu nie wystarczy, aby załapać się na Bezpieczny Kredyt 2 proc.