Piątka świadectwa energetycznego. Słabe punkty nowego prawa

W piątek 28 kwietnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków i Prawa budowlanego. Wprowadza ona nowy obowiązek dla właścicieli nieruchomości – jeśli będą chcieli ją wynająć, lub sprzedać, muszą posiadać świadectwo energetyczne.

To inaczej certyfikat lub paszport energetyczny, który określa opis budynku, jego zapotrzebowanie na energię do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem (czyli do ogrzewania, ciepłej wody, chłodzenia, wentylacji, klimatyzacji, oświetlenia).

Koszt wydania takiego dokumentu waha się od kilkuset do tysiąca złotych. Wszystko zależy od rodzaju budynku. Za brak świadectwa nieruchomości właściciele narażają się na kary.

Przepisy są jednak nieprecyzyjne i dwuznaczne. Przedstawiamy 5 największych słabych punktów i nieoczywistych skutków nowelizacji, która w zamyśle ma odmienić polskie mieszkalnictwo.

Brak świadectwa energetycznego będziemy zgłaszać... policji?

Sankcje nie są dla wszystkich wystarczającym odstraszaczem, aby nie łamać prawa. Niewykluczone, że niektórzy po prostu nie będą chcieli zawracać sobie głowy dodatkowymi formalnościami, a inni nawet nie będą wiedzieli, że muszą wyrobić świadectwo energetyczne.

Jednak co w takiej sytuacji powinien zrobić nabywca lub lokator mieszkania? Gdzie ma zgłosić fakt, że dotychczasowy właściciel nie zatroszczył się o wydanie dokumentu?

Po pierwsze, notariusz będzie musiał poinformować osobę, która sprzedaje mieszkanie, o karze grzywny, jaka grozi za brak świadectwa energetycznego. Nowelizacja nie mówi wprost, jaka to kara, nie określa jej żadnych limitów. W związku z tym wyznacza się ją na podstawie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach wykroczenia, który mówi, że grzywna wynosi maksymalnie 5 tys. zł.

– Ustawa milczy w zakresie ewentualnych praw lub obowiązków nabywcy w przypadku niewywiązania się sprzedającego ze swojego obowiązku. Upływ czasu pokaże, jak nowe przepisy wpłyną na praktykę – przyznaje w rozmowie z INNPoland.pl mecenas Malwina Jagiełło z Kancelarii Kochański & Partnerzy.

W związku z tym należy sięgnąć do innych przepisów. Jeśli właściciel zignoruje ostrzeżenie o grzywnie, to do gry może wkroczyć nabywca. – Kupujący – jak w przypadku każdego innego wykroczenia – może zgłosić zawiadomienia o jego popełnieniu policji – przekonuje Jakub Kowalski, radca prawny i wspólnik Kancelarii Mirosławski, Galos, Mozes w Sosnowcu.

Kto będzie kontrolował ogrzewanie i klimatyzacje? Uwaga na oszustów

Nowelizacja wprowadza też kontrole systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji. Kogo możemy wpuścić do domu?

"Kontroli dokonywać będą osoby wpisane do wykazu osób uprawnionych do kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji, prowadzonego w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków" – tłumaczy Ministerstwo Rozwoju i Technologii w odpowiedzi przesłanek do redakcji INNPoland.pl.

Taki wykaz prowadzi minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. A zatem szef resortu rozwoju. Wśród komentujących pojawiają się wątpliwości, czy brak jasnego wskazania w przepisach ustawy, kto ma de facto przeprowadzać takie kontrole, stworzy pole do nadużyć dla potencjalnych oszustów.

Z jednej strony mało kto z nas skrupulatnie czyta przepisy i trudno oczekiwać, że każdy będzie szukać wykazu, gdy usłyszy dzwonek do drzwi. Z drugiej strony, podrobienie legitymacji to nic trudnego, więc warto uważać na oszustów, bo jak to mówi paremia prawnicza – nieznajomość prawa szkodzi. Pełen wykaz można znaleźć pod tym adresem.

Mieszkanie w spadku bez świadectwa energetycznego

W nowelizacji jest mowa o konieczności posiadania świadectwa energetycznego w przypadku "zbycia" lokalu. Laicy nieobeznani z przepisami mogą nie wiedzieć, czy pod tym pojęciem kryje się wyłącznie "sprzedaż" lub "wynajem".

A co jeśli mieszkanie odziedziczamy w spadku po zmarłym krewnym? Czy notariusz będzie zobowiązany sprawdzać, czy dany lokal posiada świadectwo energetyczne również wtedy, gdy lokal będzie darowizną?

Wątpliwości w tym zakresie budzi bowiem art. 11. Wskazuje on, że świadectwa mają być przekazane nabywcy w przypadku zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - przy sporządzaniu aktu notarialnego. – Przez zbycie prawa własności rozumie się nie tylko sprzedaż a m.in. także darowiznę. Można zauważyć w tych przepisach pewną niejasność ze względu na węższy zakres art. 3, który wskazuje konieczność sporządzenia świadectwa tylko w sytuacji sprzedaży lub najmu. Art. 11 natomiast wskazuje szerszy zakres tj. przekazanie świadectwa w przypadku zbycia prawa własności, co można rozumieć również poprzez zawarcie umowy darowizny – wyjaśnia mecenaska.

Jednak w ocenie prawniczki ustawodawca, tworząc art. 11 i referując do zbycia, miał na myśli obrót wskazany w art. 3, czyli de facto sprzedaż, a nie np. darowiznę. – Czas pokaże, jaka wytworzy się w tym zakresie praktyka – dodaje prawniczka.

Podobnego zdania jest radca Kowalski. – Jeżeli przejście własności (lub spółdzielczego prawa do lokalu) będzie następowało z mocy prawa (np. w wyniku spadkobrania), a nie w wyniku czynności w formie aktu notarialnego, przepis art. 11 ustawy nie będzie miał zastosowania – argumentuje.

Mniejsze lokale bez świadectw energetycznych

Ustawa zawiera wiele wyjątków, które wyłączają obowiązek posiadania świadectwa energetycznego. Takiego dokumentu nie trzeba wystawiać np. w przypadku budynków służących jako miejsce kultu i działalności religijnej, choć prawnicy przestrzegają przed stawianiem kapliczek na klatkach schodowych, tylko po to, aby uniknąć konieczności wyrabiania dokumentu.

W katalogu wyłączeń znalazły się budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 mkw. Skąd ten wyjątek, skoro celem nowelizacji ma być uświadamianie Polaków, jakie jest zapotrzebowanie energetyczne budynków? Dlaczego mamy posiadać tylko cząstkową wiedzę na ten temat?

Resort rozwoju tłumaczy w odpowiedzi przesłanej do redakcji INNPoland.pl, że ten wyjątek "to bezpośrednia implementacja postanowień Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków". Prawnicy nie są jednak zgodni, czy takie wyłączenie jest zasadne.

– Dyrektywa wskazuje, że państwa członkowskie mogą podjąć decyzję o nieokreślaniu lub niestosowaniu wymagań dotyczących świadectw energetycznych m.in. właśnie odnośnie budynków wolno stojących o powierzchni mniejszej niż 50 mkw, co oznacza, że państwa członkowskie mogły zdecydować się na taką możliwość lub nie. Uzasadnienie do ustawy nie wspomina o tym dlaczego budynki o powierzchni mniejszej niż 50 mkw. są wyłączone spod regulacji. Nie widzę formalnych przeszkód dla objęcia budynków o mniejszych powierzchniach przedmiotową nowelizacją – ocenia mec. Jagiełło.

Jednak pojawiają się też głosy, że wprowadzenie tego wyjątku miało ułatwić przeprowadzenie audytu budynków i lokali. A to nie lada wyzwanie.

– Biorąc pod uwagę potencjalny duży popyt na usługi związane z wystawianiem świadectw charakterystyki energetycznej oraz ograniczony krąg uprawnionych do ich wystawiania, prawodawca mógł przewidywać, że lepiej by w pierwszej kolejności świadectwa były wydawane dla większych obiektów (co do zasady bardziej energochłonnych) – przekonuje radca Kowalski.

Jednak jego zdaniem przepisy nie wykluczają, aby w przyszłość rozszerzyć ten obowiązek o mniejsze domy. Być może pojawi się kolejna nowelizacja, gdy większość dużych budynków i lokali używanych na stałe już uzyska świadectwa energetyczne.

Niektórzy mogą podnieść stawki czynszu. Ale przestrzeń do podwyżek się kończy

Nowelizacja będzie miała też spory wpływ na rynek wtórny. Niewykluczone, że niektórzy właściciele będą podnosili stawki czynszów, skoro muszą wydać kilkaset złotych na świadectwo energetyczne. I kolejne kilkaset na drugi dokument, gdy np. wymienią okna.

Ewa Tęczak, ekspertka rynku nieruchomości Otodom, przyznaje w rozmowie z INNPoland.pl, że "w dobie rosnącej świadomości ekologicznej kupujących, czy wynajmujących, lokale o mniejszym zapotrzebowaniu na energię mogą cieszyć się większą popularnością". Dokładnie tak samo jak pralki czy lodówki o wyższej klasie energetycznej.

– W tym kontekście zakładać można, że podnosić cenę najmu będą raczej skłonni ci, którzy z tego parametru (zapotrzebowania na energię wskazanego w świadectwie - przyp.red.) zechcą zrobić przewagę konkurencyjną. W przypadku mieszkań w starszym budownictwie, czyli tych, których właściciele będą musieli postarać się o uzyskanie certyfikatu, raczej trudno będzie zawalczyć w tym wyścigu o uwagę kupujących – ocenia specjalistka.

Jednak pojawia się pytanie, czy w ogóle jest jeszcze przestrzeń, aby podnosić czynsze. – Dane za marzec pokazały, że czynsze ofertowe najmu spadły w ujęciu miesięcznym we wszystkich miastach wojewódzkich. Od czterech miesięcy konsekwentnie rośnie liczba ofert mieszkań na wynajem – ujawnia ekspertka, powołując się na "Raport z rynku najmu" przygotowany przez Otodom.

Zdaniem ekspertki jesteśmy już w punkcie, w którym "dalsze przerzucanie na najemców wszelkich kosztów nie będzie już takie proste". –Właściciele, którzy muszą uzyskać świadectwo energetyczne, aby dalej wystawiać mieszkanie do najmu, powinni raczej potraktować ten fakt po prostu jako inwestycję w mieszkanie, analogiczną do odświeżenia ścian, czy zakupu nowego sprzętu AGD w miejsce tego zużytego – kwituje nasza rozmówczyni.

Prawdziwa rewolucja dopiero przed nami

Mimo wielu nieścisłości w przepisach dają one szanse na zmianę podejścia społeczeństwa na bardziej ekologiczne. To tak naprawdę dopiero przedsmak tego, co czeka nas w kolejnych latach, bo Unia Europejska (UE) zapowiedziała już ambitną reformę w zakresie termomodernizacji.

W marcu 2023 r. Parlament Europejski (PE) przyjął projekt przepisów, który zakłada, że od 2028 r. wszystkie nowe budynki mają być zeroemisyjne. Jeszcze wcześniej, bo do 2026 r., zeroemisyjne mają stać się budynki należące do władz publicznych lub przez nie wykorzystywane.

Do tego jeszcze jednak długa droga, a czas pokaże, czy implementacja tych przepisów wyjdzie polskim ustawodawcom lepiej niż dyrektywa o świadectwach energetycznych.