W pierwszy weekend kwietnia zaglądamy do mieszkań w Polsce, by dowiedzieć się więcej o problemach, z którymi muszą się mierzyć zarówno właściciele mieszkań na wynajem, jak i ich lokatorzy. O patowłaścicielach przeczytacie więcej w drugim z naszych specjalnych tekstów.

• Nie tylko właściciele mieszkań są nieuczciwi – zdarzają się też lokatorzy, którzy niszczą lokale i nie płacą czynszów
• Właściciele mogą się zabezpieczać np. pobierając wysoką kaucję
• W najgorszej sytuacji sprawą zajmuje się sąd i komornik, ale wyrzucenie lokatora z mieszkania wcale nie jest takie proste
• Eksperci uważają, że należy złagodzić przepisy, aby zachęcić właścicieli do wynajmowania mieszkań

Zostawia syf za kanapą i nie płaci miesiącami...

Nie każdy, kto wynajmuje mieszkanie, jest bezproblemowy. – Jak nie ma lokatorów, to nie problemów – przekonuje w rozmowie z INNPoland.pl Artur Kucharzyk, lider oddziału Rzeszów Stowarzyszenia Mieszkanicznik i prezes zarządu Develocus Polska, która od dziewięciu lat zajmuje się profesjonalnym zarządzaniem najmem nieruchomości

Kim jest "pasożyt"? Po angielsku tenant, po polsku lokator, potocznie... pasożyt. Tak nazywają ich właściciele. To drugi "gatunek człowieka" czasem jest też określany jako koczownik, który charakteryzuje się równie wątpliwą postawą jak "czynszojad".

Choćbyśmy się przygotowywali i mieli doświadczenia z wynajmem, to musimy liczyć się z tym, że czasem coś dziwnego może się zdarzyć. Nie ma metod i zabezpieczeń w polskim prawie, które zagwarantują stuprocentowe bezpieczeństwo właścicielom. My nie wyeliminujemy ryzyka, możemy je tylko zminimalizować – przyznaje przedstawiciel firmy Develocus.

Na Facebooku powstało kilka grup, na których użytkownicy wymieniają się swoimi doświadczeniami z wynajmu. Lokatorzy ostrzegają przed "czynszojadami", a właściciele przed "pasożytami". W postach roi się od zdjęć, na których widać, w jak opłakanym stanie wynajmujący zostawiają lokale. Brud za szafami, dziury w szafach i grzyby na ścianach przewijają się na wielu fotografiach.

Jak działają "pasożyty", na których skarżą się "czynszojady"?

Pasożyt 1, 2 i 3: – Największe problemy to brak płatności i zniszczenia – z jednej strony dewastacje, a z drugiej bieżące usterki – przekonuje Kucharzyk.

Pasożyt 4: Wynajęli mieszkanie w lutym. Do sierpnia nie zapłacili kaucji i ani jednego czynszu.

Pasożyt 5: Lokatorzy zostawili po sobie mieszkanie, które nadaje się do generalnego remontu. Dziury w ścianach i prysznicu, kanapa przypalona papierosami, wyrwane drzwi do łazienki.

Pasożyt 6: Właściciel jest po trzech rozprawach sądowych. Zapadł wyrok o eksmisji i nakazie zapłaty. Lokatorzy są winni prawie 80 tys. za osiem lat pobytu w mieszkaniu.

Pasożyt 7: – Lokatorka została zweryfikowana jako osoba zatrudniona i płacąca. Problemy zaczęły już w pierwszym miesiącu płatności. Termin był do piątego dnia miesiąca, już szóstego skontaktowaliśmy się z nią i udało się otrzymać przelew. Jednak zapaliła się czerwona lampka i w kolejnych miesiącach problem się powtarzał. Po około trzech tygodniach zaczęliśmy podejmować kroki ku rozwiązaniu umowy z tą nierzetelną lokatorką. Mimo zakazu posiadania zwierząt lokatorka sprowadziła psa, który załatwiał się na panele, podgryzał listwy, poobgryzał sofę. Po dwóch miesiącach lokal został tak zniszczony, że doprowadzenie go do stanu używalności kosztowało kilkanaście tysięcy złotych – opowiada Kucharzyk.

Tak właściciele mogą się uchronić przed nieuczciwymi lokatorami

Jednak nawet ostrzeganie się na grupach na Facebooku nie zawsze zdaje egzamin. Eksperci ujawniają, że jest kilka sposobów, które mogą dodatkowo zabezpieczyć właścicieli przed przykrymi konsekwencjami wynajmowania mieszkań.

– Głównym zabezpieczeniem dla właściciela jest odpowiednio wysoka kaucja. Ustawa wskazuje, że może to być do dwunastokrotności jednego czynszu, ale na takie warunki nie zgodzi się żaden lokator. Przeważnie kaucja w największych miastach wynosi między 1,5 a 2 miesiące wysokości czynszem. Nie powinna być regulowana w ratach, tylko w całości – wskazuje.

Poza tym koniecznie trzeba podpisać umowę jeszcze przed wydaniem mieszkania. Z kolei wydanie kluczy powinno nastąpić dopiero po jej podpisaniu i otrzymaniu kaucji. – Właściciele powinni zabezpieczać się na etapie podpisywania umowy z najemcą. Po pierwsze najemcę warto zweryfikować przed podpisaniem umowy, a po drugie warto skorzystać z instytucji umowy najmu okazjonalnego, która zapewnia właścicielowi znacznie większą ochronę przed nieuczciwymi działaniami lokatorów – przekazuje nam adwokat Jakub Al–Shaick z Kancelarii Adwockackiej Prawa Nieruchomości w Warszawie.

Dodatkowym zabezpieczeniem może być też termin płatności. – Warto wybierać początek miesiąca – bo np. już szóstego dnia miesiąca właściciel może zorientować się, że jest problem. Gdyby płatność była wyznaczona na koniec miesiąca, to w przypadku braku przelewu później odzyska swoje mieszkanie – podkreśla Kucharzyk.

Warto także na bieżąco monitorować przelewy i unikać np. płatności z góry za pół roku. Prawo mówi bowiem o okresach płatności, ale nie wskazuje, ile one trwają. To, za jaki czas lokator ma płacić czynsz, jest więc kwestią dogadania się z lokatorem. Po jednym okresie możemy wysłać wezwanie do zapłaty z miesięcznym terminem. Pod drugim możemy wysłać wypowiedzenie umowy.

– Wówczas mamy szanse wypowiedzieć najem po pięciu miesiącach, a jeśli płatność jest co pół roku – to czekamy 1,5 roku plus dwa miesiące. Jako naród jesteśmy mało asertywni i często dajemy drugą szansę, ale jeśli nie chcemy mieć problemów, to warto wyznaczyć sztywne kryteria terminu płatności – przyznaje nasz rozmówca.

Kluczem do sukcesu jest także próba porozumienia. Warto też wziąć kontakt awaryjny do kogoś z rodziny lokatora. Rodzina, w obawie przed sądem i komornikiem, zazwyczaj stara się doprowadzić najemcę do porządku, jednak Kucharzyk podkreśla, że to przekazanie dodatkowego kontaktu należy ustalić na etapie podpisywania umowy.

Poza tym raz na jakiś czas można umówić się z lokatorem w mieszkaniu, aby sprawdzić, czy wszystko jest na miejscu i czy nie są łamane zapisy umowy np. zakaz palenia, czy trzymania zwierząt.

Ostatecznie sąd i komornik. A z lokatorami z zagranicy problemy są jeszcze większe

Jeśli jednak współpraca nadal nie układa się pomyślnie, to właściciel musi skorzystać z formalnej drogi sądowej oraz z formalnej pomocy komornika.

– Lokator może w takim procesie stosować różne środki zmierzające do przedłużenia całego postępowania. Lokator, który dobrze zna swoje prawa lub skorzysta z pomocy prawnej, może doprowadzić do sytuacji, w której przez wiele lat zajmuje mieszkanie, mimo tego, że umowa najmu już dawno wygasła – podkreśla adwokat.

Jednak nie każdy właściciel może skorzystać z tej furtki.

– W przypadku polskich najemców jest o tyle prościej, że mamy instytucje sądu i komornika, które stają się "batem" na nieuczciwych lokatorów. Z kolei w przypadku osób z zagranicy właściciel praktycznie nie ma możliwości dochodzenia sądowego. Są sposoby ściągania należności według prawa unijnego, ale za 2 czy 4 tys. zł żaden komornik nie będzie chciał jeździć za granicę za najemcą, który uciekł. W związku z tym kaucja w przypadku osób z zagranicy jest wyższa, co może być interpretowane jako dyskryminacja, ale niestety takie mamy prawo – zaznacza Kucharzyk.

Prawie 2 mln pustostanów. A rząd zamiast marchewki, daje kij

Obecnie czynsze poszły w górę, więc lokale przestały być w zasięgu zwykłego Kowalskiego. Tymczasem w Polsce jest około 1,8 mln pustostanów. Choć nie da się określić, jak wiele z tych lokali stoi pustych z powodu niechęci właścicieli do wynajmu, to jedno jest pewne – przepisy zniechęcają, co ma wymierne skutki.

– Rządzący dostrzegli, że jest dużo mieszkań, które stoją puste, bo właściciele boją się wynajmować. A co robi rząd? Zamiast marchewki, to kij – chce opodatkować pustostany, żeby "zachęcić" do wrzucenia ich na rynek najmu. Wystarczyłoby wysłuchać właścicieli, którzy boją się wynajmować ze względu na ustawę o ochronie praw lokatorów, która jest mocno przestarzała. Ma ponad 20 lat i opiera się na danych z rynku, którego już nie ma – tłumaczy Kucharzyk.

W obliczu przewlekłości postępowań właściciele zaczęli organizować castingi dla lokatorów. Starają się unikać osób, które zniszczą mieszkanie lub nie będą płacić.

Niektórzy boją się wynajmować

Jest także druga grupa osób, która czuje się pominięta w przepisach. Jeden z użytkowników przekonuje na portalu reddit.com, że wynająłby mieszkanie bez robienia castingów i nie umieszczałby w umowie klauzuli o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, gdyby tylko prawo go chroniło. Przyznaje, że byłby w stanie wystawić lokal po niższej cenie, aby nie generowało kosztów, ale w takiej sytuacji prawnej jedynie życzy powodzenia innym odważnym właścicielom działającym na tym "dzikim rynku".

Podobne komentarze słyszy Kucharzyk od swoich klientów. – W trakcie rozmów z właścicielami jak mantra powtarza się stwierdzenie, że gdyby był jakikolwiek mechanizm umożliwiający przejęcie z powrotem mieszkania od najemcy, który nie płaci np. miesiąc czy trzy, to mnóstwo lokali trafiłoby rynek. Takie rozwiązanie prawne zmniejszyłoby ich obawy przed wynajmem – przekonuje. Z jednej strony właściciele nie czują się chronieni, ale też niczego im się nie zabrania. Wśród komentatorów na portalu reddit.com pojawia się argument, że można wynająć np. zagrzybiałą norę po babci i można też podzielić lokal na osiem mikroapartamentów wielkości celi więziennej. Zdaniem niektórych lament właścicieli, że biznes się nie opłaca i nie mogą wyrzucić lokatorów na drugi dzień, jest nieuzasadniony. Każdy, kto decyduje się na biznes, musi bowiem liczyć się z ryzykiem, a nieznajomość prawa nie zwalnia z jego przestrzegania.

Komentatorzy są podzieleni – jedni bronią lokatorów, którym faktycznie powinęła się w życiu noga, a drudzy stoją murem za właścicielami, którzy łamią stereotyp bogaczy posiadających po pięć lokali na wynajem. Łączy jeden pogląd – konieczność walki z patologią.