W pierwszy weekend kwietnia zaglądamy do mieszkań w Polsce, by dowiedzieć się więcej o problemach, z którymi muszą się mierzyć zarówno właściciele mieszkań na wynajem, jak i ich lokatorzy. O patolokatorach przeczytacie więcej w drugim z naszych specjalnych tekstów.

• Niektórzy właściciele nie przestrzegają prawa i wyrzucają lokatorów na bruk, wynajmując specjalne ekipy
• Czasami też nie oddają kaucji i zachowują dla siebie dodatki do ogrzewania
• Do Komitetu Obrony Lokatorów trafia czasami nawet kilkanaście zgłoszeń dziennie w sprawie dzikich eksmisji
• Problemy potęgują przestarzałe przepisy

Lokatorzy skarżą się na właścicieli mieszkań

Po angielsku landlord, po polsku właściciel lokalu, a potocznie... czynszojad. To nowy gatunek inwestora, który wyrzuca na bruk, zabiera kaucje i podnosi czynsze lokatorom. Zenobia Żaczek z Komitetu Obrony Praw Lokatorów, dopytywana o ten neologizm reaguje delikatnym uśmiechem, choć do śmiechu wcale jej nie jest.

– To określenie wymyślili sami lokatorzy. Brutalizacja rzeczywistości ma odzwierciedlenie w brutalizacji języka. Ze strony właścicieli nieruchomości praktycznie cały czas słyszymy o "pasożytach" i "robactwie, które się zalęgło w mieszkaniach". Trudno się dziwić, że lokatorzy odpowiadają z nawiązką – przyznaje działaczka w rozmowie z INNPoland.pl.

Jak działają "czynszojady", na których skarżą się "pasożyty"?

Czynszojad 1: Lokatorzy nie mają dostępu do ciepłej wody bieżącej. Gdy zgłaszają to właścicielowi, ten mówi: "nie myjcie się".

Czynszojad 2: Po kilku dniach od wprowadzenia i uregulowania wszystkich opłat właściciel odciął media i wodę. Na końcu lokatorzy usłyszeli tylko "wypad".

Czynszojad 3: Właścicielka wykorzystała dane lokatorki, aby zamawiać kosmetyki. Pod jej nieobecność wparowała do lokalu, aby rzekomo "sprawdzić stan mieszkania".

Czynszojad 4:

Czynszojad 5: Właściciel nie podpisuje umów z lokatorami – zamiast tego, żeby nie uciekli, zabiera ich rzeczy pod zastaw. Lokatorzy mieli wyprowadzić się za trzy tygodnie, ale właściciel nagle zadzwonił i kazał wynosić się natychmiast. Nie oddał kaucji.

Czynszojad 6: W mieszkaniu były karaluchy i pluskwy, ale właściciel ukrył to przed lokatorami.

Właściciele wynajmują nielegalne grupy osiłków

Przykłady z grup w mediach społecznościowych można mnożyć.

– W każdym tygodniu dostajemy po kilka, nawet kilkanaście zgłoszeń w sprawie dzikich eksmisji. Jest to coś, z czym mamy do czynienia prawie non stop od czasu pandemii, gdy zostały zamrożone eksmisje komornicze i właściciele zaczęli coraz częściej sięgać po środki nielegalne i zatrudniali firmy, które eksmitują na dziko, zastraszają i wdzierają się do mieszkań. Choć komornicy mogą już wykonywać eksmisje, to wygląda na to, że właściciele zagustowali w nielegalnych metodach, które nie są karane przez wymiar sprawiedliwości. Zamiast normalnego pozwu o przeprowadzenie eksmisji wynajmuje się osiłków, którzy rozwiercają zamki. Większość zastraszonych lokatorów opuszcza mieszkania, mimo że prawo mówi co innego – podkreśla Żaczek.

O tym, że wielu właścicieli postanowiło brać sprawy w swoje ręce, przekonali się także lokatorzy z Wrocławia.

– W trakcie pandemii właściciele nie czekali na zniesienie zakazu eksmisji i wyrzucali na bruk nielegalnie. Mieliśmy wtedy bardzo dużo interwencji w sprawie prób nielegalnej eksmisji, czasami z użyciem siły – przyznaje w rozmowie z INNPoland.pl Tomasz Skoczylas z Akcji Lokatorskiej.

Jak wskazuje Żaczek, prawo chroni lokatora, ale tylko w teorii. Praktyka wskazuje na coś zupełnie innego. – Jeśli nie jest to egzekwowane przez organizacje lokatorskie czy nie jest nagłaśniane przez osoby publiczne, to zazwyczaj to uchodzi na sucho – przekonuje.

Przykład? Ostatnia dzika eksmisja z mieszkania przy ul. Wałowej w Warszawie, do którego wdarła się grupa wynajęta przez właścicielkę. – Udało nam się tam wysłać trzech działaczy w obronie lokatora. Na nagraniu widać, że dwóch mężczyzn bije osoby wspierające. Dopiero interwencja posłanki Agnieszki Dziemianowicz–Bąk (Lewica) spowodowała, że policja zapobiegła naruszeniu miru domowego przez tych napastników. Cała interwencja trwała 12 godzin – relacjonuje działaczka.

Właściciele zatrzymują nie tylko kaucje. Zabierają nawet dodatki do ogrzewania

Niektórzy lokatorzy walczą z właścicielami w sądach.

– Nie zawsze udało nam się zareagować na czas. W jednym przypadku właściciele weszli do mieszkania we Wrocławiu i wyrzucili lokatora – pana Marka. Doszło do bójki. Przez rok pan Marek mieszkał w schroniskach i hostelach, bo czekał na lokal socjalny od miasta. Dopiero niedawno sąd wydał wyrok nakazujący mu powrót do mieszkania, które wynajmował, ponieważ został z niego usunięty bezprawnie. Teraz stara się to wyegzekwować – opowiada Skoczylas.

Po pandemii właściciele stosują też inne wątpliwe praktyki. – Obecnie bardzo popularnym nadużyciem ze strony właścicieli jest zachowywanie dla siebie dodatków do ogrzewania. Właściciele zabierają dopłaty dla siebie, a lokatorzy nadal płacą pełne stawki. Nasze stowarzyszenie przygotowuje pozew przeciwko grupie właścicieli w sprawie bezpodstawnego wzbogacenia się – zaznacza przedstawiciel Akcji Lokatorskiej.

Jednak jak dodaje, najgłośniejszą sprawą we Wrocławiu jest kwestia nielegalnej prywatyzacji mieszkań zakładowych.

– Za PRL zakłady pracy budowały lokale dla swoich pracowników. W okresie prywatyzacji, w latach 90. niektóre z nich zostały nielegalnie sprzedane osobom trzecim. Nowi właściciele próbują się pozbyć "kłopotliwych" lokatorów, którymi są głównie emeryci niezdolni do płacenia wysokich czynszów. Dopiero po 30 latach walki o sprawiedliwość i zabezpieczenie warunków mieszkaniowych udało nam się uzyskać ustawę, która pozwala gminom na wykup tych mieszkań od właścicieli z bonifikatą 95 proc. z Banku Gospodarstwa Krajowego. Obecnie negocjujemy z gminą Wrocław, czy podejmie się wykupu i czy pomoże grupie 75 lokatorów i lokatorek w najcięższej sytuacji – wskazuje nasz rozmówca.

Z jego obserwacji wynika, że nadal nagminne jest zatrzymywanie kaucji. – Ostatnio bardzo wiele skarg w tej sprawie zgłaszają obywatele Ukrainy. Ściągnięcie tej należności wymaga wkroczenia na drogę sądową, więc zazwyczaj lokatorzy odpuszczają – przyznaje.

Konflikty i "szarpaniny" przez podwyżki czynszów

Sytuacja na rynku najmu pierwotnego wymknęła się spod kontroli. Z jednej strony brakuje lokali, a z drugiej właściciele podnoszą stawki czynszów.

– Źródłem problemów jest to, że zasób socjalny i komunalny zarządzany przez miasta jest obwarowany zbyt restrykcyjnymi zasadami i wiele osób nie ma do niego dostępu. Bardzo duża grupa ludzi pozostaje na łasce prywatnych właścicieli. A oni korzystają z sytuacji na rynku, podwyższają czynsze i zwykłe gospodarstwa nie mogą sobie pozwolić na ich zapłacenie i popadają w długi. Pojawia się konflikt, właściciele chcą jak najszybciej pozbyć się lokatorów, a oni nie mają gdzie pójść i nie mogą dostać lokalu od miasta. Zaczyna się szarpanina – zaznacza Żaczek.

Kogo chroni prawo? Dwa rodzaje umów, każda niedoskonała

Kwestie najmu reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów z 2001 r. Jej zapisy wskazują, że po trzech pełnych okresach niepłacenia czynszu właściciel ma prawo wysłać wezwanie do zapłaty (z miesięcznym terminem). W kolejnym miesiącu może przekazać wypowiedzenie umowy (co daje łącznie pięć miesięcy). Jednak czasami zdarza się, że lokatorzy pozostają w mieszkaniu, choć kontrakt wygasł.

– Nawet jeśli umowa najmu zostanie rozwiązana, wynajmujący nie ma prawa z użyciem siły wyrzucić lokatora z mieszkania. Takie zachowanie właściciela może w pewnych przypadkach stanowić przestępstwo – tłumaczy nam adwokat Jakub Al–Shaick z Kancelarii Adwockackiej Prawa Nieruchomości w Warszawie.

Wszystko zależy od tego, czy właściciel związał się z lokatorem umową zwykłą, czy umową najmu okazjonalnego. – Jeżeli lokator nie wyprowadza się po wypowiedzeniu umowy lub po upływie terminu, na jaki umowa najmu została zawarta, wtedy sprawę trzeba skierować na drogę sądową. Jeśli właściciel prawidłowo się zabezpieczył i zawarł z lokatorem umowę najmu okazjonalnego, to wystarczy uzyskać z sądu klauzulę wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika – zaznacza prawnik.

W umowie o najmie okazjonalnym zawarte jest dobrowolne poddanie się egzekucji. To zgoda właściciela innej nieruchomości, że przyjmie lokatora do siebie. Taką umowę trzeba zgłosić do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od daty obowiązywania umowy. Jeśli właściciel tego nie zrobi, to umowa staje się "zwykła" i pieniądze na notariusza są de facto wyrzucone w błoto.

Jednak Artur Kucharzyk, lider oddziału Rzeszów Stowarzyszenia Mieszkanicznik i prezes zarządu Develocus Polska, która od dziewięciu lat zajmuje się profesjonalnym zarządzaniem najmem nieruchomości, przekonuje w rozmowie z INNPoland.pl, że "umowa najmu okazjonalnego też ma pewne dziury i niedociągnięcia, które mogą zostać wykorzystane przez zawodowych nieuczciwych lokatorów, więc trzeba pamiętać o tym, że nie jest to złote rozwiązanie".

Dlaczego? Bo zgoda może być wycofana np. przez rodziców (jeśli np. po miesiącu sprzedadzą mieszkanie). Wówczas właściciel ma 21 dni, aby dostarczyć drugą zgodę nowego właściciela lokalu zastępczego, ale nie jest przewidziane, co się stanie, jeśli tego nie zrobi. Zatem komornik nadal nie może eksmitować, bo nie ma adresu, choć w takiej sytuacji wszystko zależy od interpretacji sądu. Działają też firmy, które udostępniają lokale zastępcze – właściciele dla własnego zabezpieczenia proszą je o wysłanie zgody, żeby przyjęli w nich lokatora. Kosztuje to jednorazowo kilkaset złotych.

– Natomiast jeżeli właściciel podpisał z lokatorem "zwykłą" umowę najmu, to niestety konieczne jest przeprowadzenie sprawy sądowej o eksmisję, która może potrwać wiele miesięcy, a nawet lat. Nawet gdy właściciel uzyska wyrok sądu, eksmisja może być utrudniona ze względu na prawo do lokalu socjalnego lub inne uprawnienia, które przysługują najemcy na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów – dodaje Al–Shaick.

Jednak lokatorzy są w naprawdę trudnej sytuacji. Mieszkań na rynku jest niewiele, więc nie każdy zwykły Kowalski może pozwolić sobie na wynajem. A gdy trafi na tzw. "czynszojada", to zniechęca się do kolejnej współpracy.