Legislacyjny ekspres sprawił, że w życie weszło kolejne dziurawe prawo. Budynki bez pozwoleń mieli budować rolnicy, ale mogą... de facto wszyscy, bo wystarczy zasadzić poziomki czy pomidory, żeby zmieścić w przepisach. Jednak trzeba uważać, bo zdaniem prawników przez "lex zboże" cała inwestycja "może skończyć się wyłącznie dotkliwą karą finansową", a nawet "rozbiórką budynku".
Do redakcji INNPoland.pl dotarły informacje, że niektórzy rozpoczynają budowy bez zbędnych formalności i wcale nie chodzi o słynne już budynki do 70 mkw. Okazuje się, że Polacy zaczynają stawiać budynki do 150 mkw., a tuż obok nich zasadzają... poziomki.
Jeden z działkowiczów przekonuje, że ekipa budowlana już wjechała na jego teren i nie musiał dokonywać żadnych zgłoszeń. Wszystko przez nowe prawo, które jest dziurawe.
W związku z tym pytamy prawników, czy faktycznie wystarczy posadzić rządek owoców lub warzyw, aby zmieścić się w przepisach i czy omijanie tych przepisów to gra warta świeczki.
3 czerwca 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi i ustawy Prawo budowlane. Szybko zyskała miano "lex zboże", ponieważ miała być skierowana do rolników, którzy nie mają gdzie magazynować swoich zapasów m.in. po aferze z ukraińskim zbożem.
Przepisy są w pewnym sensie rewolucyjne, ponieważ wprowadzają możliwość stawiania budynków gospodarczych bez formalności. Chodzi o parterowe budynki gospodarcze i wiaty o prostej konstrukcji przeznaczone do produkcji rolnej o powierzchni nie większej niż 150 mkw. Jak czytamy w ustawie, rozpiętość konstrukcji nie może być większa niż 6 m, a jej wysokość nie może przekraczać 7 m.
Obszar takiego budynku musi w całości mieścić się na działkach, na których został zaprojektowany. Jeśli chcemy postawić większy budynek (np. o powierzchni 200 mkw.), to zgłoszenie już będzie konieczne.
Problem polega na tym, że nie tylko rolnicy korzystają z nowych przepisów. Może ich użyć w zasadzie każdy, bo nie wiadomo, co dokładnie oznacza "produkcja rolna", a wizja uniknięcia formalności jest wyjątkowo kusząca.
– Kwestią budzącą wątpliwości jest związanie budynku z produkcją rolną. Ustawa nie reguluje bowiem definicji produkcji rolnej, która nie jest wyrażona wprost również w innych przepisach – przyznaje w rozmowie z INNPoland.pl mecenas Malwina Jagiełło z Kancelarii Kochański & Partnerzy.
W związku z tym, że przepisy są nieprecyzyjne, dla jednego organu posadzenie krzaków z pomidorami może być przejawem "produkcji rolnej", a dla drugiego już nie. A to stwarza pole do nadużyć, które mogą przynieść przykre konsekwencje, również dla naszych finansów.
Każdy, kto skorzysta z nowych przepisów, musi liczyć się z ewentualną kontrolą. Budynki gospodarcze do 150 mkw. podlegają takiej samej kontroli, jak wszystkie inne.
– Jeżeli okaże się, że taka nieruchomość nie jest budynkiem gospodarczym, np. w wyniku kontroli Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, to będzie w istocie samowolą budowlaną, a za taką samowolę budowlaną grożą dotkliwe kary finansowe oraz konieczność rozbiórki budynku – tłumaczy prawnik Jakubiec.
Sankcje za użytkowanie budynku niezgodnie z przepisami mogą być wysokie i dotkliwe nie tylko dla naszych portfeli.
– Za takie działania grozi kara grzywny nie mniejsza niż 100 stawek dziennych (minimalna stawka dzienna wynosi 10 zł a maksymalna 2 000 zł), kara ograniczenia wolności albo pozbawienie wolności do roku. Co za tym idzie, jeśli omawiamy budynek gospodarczy nie spełni przesłanek, to grozi za to kara. Wskazane czyny są występkami, czyli przestępstwami. Jeśli organ nadzoru budowlanego stwierdzi zaistnienie takich okoliczności, ma obowiązek zawiadomienia prokuratora o popełnionym przestępstwie. W takiej sytuacji może zostać wszczęte postępowanie karne w sprawie popełnienia przestępstwa (występku) – wyjaśnia mecenas Jagiełło.
To nie wszystko. Nawet warunek postawienia budynku gospodarczego na działce, może być różnie interpretowany. – To również kwestia podlegająca ocenie, a w przypadku, gdy odpowiedni organ w razie kontroli stwierdzi, że obszar oddziaływania jest większy niż działka, na której budynek został posadowiony, to możemy mieć do czynienia z tzw. samowolą budowlaną – ocenia prawnik Jakubiec.
Chaos w przepisach sprawia, że tak naprawdę bardzo trudno przewidzieć ich skutki. – Wszystko uzależnione jest od tego, jak organ kontroli budowlanej będzie rozumiał pojęcie związania z produkcją rolną – wyjaśnia ekspert.
Jednak prawnik przestrzega przed masowym stawianiem budynków gospodarczych, ponieważ w niektórych przypadkach może to być "bardzo ryzykowne dla stawiającego taki budynek, gdyż cała inwestycja może się skończyć wyłącznie dotkliwą karą finansową".
W przepisach nie znajdziemy też odpowiedzi na pytanie, na których terenach nie wolno stawiać budynków gospodarczych. – Ustawa milczy na temat obostrzeń co do terenów, na których nie można byłoby stawiać omawianych budynków gospodarczych, więc zastosowanie znajdą ogólne obostrzenia wynikającego z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, studium, warunków zabudowy – tłumaczy mecenas Jagiełło.
Dlaczego nowe prawo jest tak nieprecyzyjne? Przyczyn tej sytuacji możemy upatrywać m.in. w szybkim tempie prac nad nowelizacją.
Przepisy zostały przyjęte 9 maja, bez żadnych poprawek. Prezydent Andrzej Duda bez wahania je podpisał. Od przyjęcia projektu do jego publikacji minęły tylko 24 dni.
– Zawsze takie tempo prac budzi wątpliwości, uzasadnienie projektu ustawy jest niezwykle lakoniczne i nie sposób poznać intencje ustawodawcy. Teoretycznie, tak istotne odformalizowanie powinno mieć swoją przyczynę w zgłaszanych potrzebach rolników. Niestety nie ma na ten temat mowy, ustawodawca na własną rękę przyjął, że to jest forma udogodnienia dla rolników – podkreśla prawnik Jakubiec.
To niejedyne rewolucyjne przepisy dotyczące nieruchomości, które weszły w życie w ostatnim czasie. Od 28 kwietnia 2023 r. obowiązuje nowelizacja ustawy, która rozszerzyła obowiązek posiadania świadectwa energetycznego o kolejnych właścicieli i zarządców budynków, jeśli będą chcieli sprzedać lub wynająć dany lokal.
Jednak nie można wykluczyć, że niektórzy po prostu nie będą chcieli zawracać sobie głowy dodatkowymi formalnościami, a inni nawet nie będą wiedzieli, że muszą wyrobić świadectwo energetyczne. Co w takiej sytuacji powinien zrobić nabywca lub lokator mieszkania? Gdzie ma zgłosić fakt, że dotychczasowy właściciel nie zatroszczył się o wydanie dokumentu?
Po pierwsze, notariusz będzie musiał poinformować osobę, która sprzedaje mieszkanie, o karze grzywny, jaka grozi za brak świadectwa energetycznego. Nowelizacja nie mówi wprost, jaka to kara, nie określa jej żadnych limitów. W związku z tym wyznacza się ją na podstawie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach wykroczenia, który mówi, że grzywna wynosi maksymalnie 5 tys. zł.
– Ustawa milczy w zakresie ewentualnych praw lub obowiązków nabywcy w przypadku niewywiązania się sprzedającego ze swojego obowiązku. Upływ czasu pokaże, jak nowe przepisy wpłyną na praktykę – przyznała mecenas Jagiełło.
W związku z tym należy sięgnąć do innych przepisów. Jeśli właściciel zignoruje ostrzeżenie o grzywnie, to do gry może wkroczyć nabywca. – Kupujący – jak w przypadku każdego innego wykroczenia – może zgłosić zawiadomienia o jego popełnieniu policji – przekazał nam Jakub Kowalski, radca prawny i wspólnik Kancelarii Mirosławski, Galos, Mozes w Sosnowcu.
Zarówno w kontekście świadectw energetycznych, jak i budynków gospodarczych do 150 mkw. musimy poczekać na utrwalenie się praktyki.
– Możliwość wznoszenia budynków gospodarczych bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę oraz bez konieczności zgłoszenia budowy, ograniczone jedynie koniecznością oddziaływania budynków na zaprojektowanych działkach z całą pewnością stanowi uproszczenie i odformalizowanie procesu budowlanego. Ustawodawca posługuje się sformułowaniem "produkcji rolnej", która nie posiada swojej definicji legalnej – może to więc budzić pewnego rodzaju wątpliwości interpretacyjne. Upływ czasu pokaże, jak wyklarują się powyższe nieścisłości w praktyce – kwituje mecenas Jagiełło.
Mimo wszystkich regulacyjnych niedociągnięć warto zdawać sobie sprawę z konsekwencji, jakie wiążą z balansowaniem na krawędzi interpretacji prawa.
Dawid Jakubiec
prawnik w Kancelarii Kupilas, Krupa Radcowie Prawni i Adwokaci