Przełomowa decyzja sądu. Patodeweloperzy dostali młotkiem po głowie

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego może mocno namieszać na rynku nieruchomości. Sąd uznał, że lokale znajdujące się poniżej poziomu gruntu nie spełniają wymogów samodzielnego mieszkania. To oznacza, że nie będzie można uzyskać zaświadczenia ani założyć księgi wieczystej, by sprzedać suterenę jako normalny lokal.

Proces sądowy dotyczył kamienicy w Krakowie, gdzie dawne suszarnie i piwnice zamieniono na trzy mieszkania. Miasto odmówiło wydania dokumentów dotyczących statusu mieszkania, a decyzję podtrzymał zarówno wojewódzki sąd administracyjny, jak i NSA.

Sedno problemu tkwi w przepisach technicznych. Zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury podłoga pomieszczeń przeznaczonych do stałego pobytu ludzi musi znajdować się co najmniej na poziomie terenu. Jeśli lokal jest niżej, pojawia się problem z uznaniem go za samodzielne mieszkanie.

Dla rynku nieruchomości to potężna zmiana. W wielu miastach deweloperzy i właściciele kamienic przerabiali piwnice czy komórki lokatorskie na mikrolokale. Kusili klientów niższą ceną i modnymi nazwami typu "studio premium" albo "mikroapartament inwestycyjny". Teraz taki model może zaczyna się sypać jak tynk w starej suterenie.

W ostatnich latach internet regularnie zalewały ogłoszenia wynajmu pomieszczeń bez światła dziennego i odpowiedniej wentylacji. W Nowym Targu pojawiła się nawet komórka lokatorska o powierzchni 6 metrów kwadratowych przygotowana do zamieszkania. W innych miastach oferowano sutereny wyłożone styropianem, które bardziej przypominały schron niż mieszkanie.

Eksperci rynku nieruchomości od dawna alarmowali, że problem rośnie szybciej niż ceny mieszkań. Deweloperzy wykorzystywali desperację ludzi szukających czegokolwiek pod wynajem lub na start. Wyrok NSA może stać się tamą dla takich praktyk. Bez zaświadczenia o samodzielności lokal traci możliwość normalnej sprzedaży, a banki mogą znacznie ostrożniej podchodzić do finansowania takich nieruchomości.

Największy problem mają dziś właściciele lokali już funkcjonujących na rynku. Jeśli mieszkanie znajduje się poniżej poziomu gruntu i nie ma wymaganych dokumentów, jego sprzedaż może okazać się praktycznie niemożliwa. Bez księgi wieczystej pojawiają się też problemy z kredytem hipotecznym i formalnym potwierdzeniem własności.

Kupujący również powinni uważniej sprawdzać dokumenty przed podpisaniem umowy. Sama obecność kuchni, łazienki i łóżka nie oznacza, że lokal jest pełnoprawnym mieszkaniem. Ten wyrok wywoła efekt domina na rynku nieruchomości, szczególnie w dużych miastach, gdzie każdy metr kwadratowy stał się towarem premium. Dla części inwestorów piwniczne "apartamenty" właśnie zamieniają się w kosztowną pułapkę.