Mieszkanie bez wkładu własnego. Jak i od kiedy działa program? [PORADNIK]
Program "Mieszkanie bez wkładu własnego" to element Polskiego (Nowego) Ładu PiS. W jego ramach można uzyskać gwarancję wkładu własnego do 100 tys. zł na zakup pierwszego mieszkania. Od kiedy można się ubiegać o Gwarantowany kredyt mieszkaniowy (GKM)? Jakie są zasady? Nasz poradnik wyjaśnia też, co to wkład własny.
Wkład własny – co to jest?
Co to jest wkład własny? Wielu potencjalnych kredytobiorców zadaje sobie to pytanie przeglądać oferty banków. Mamy nadzieję, że poniższy poradnik w prosty sposób wyjaśni, czemu banki wymagają wkładu własnego, jaka jest jego wysokość i jak prezentują się propozycje kredytów hipotecznych poszczególnych banków.Druga część poradnika traktuje zaś o programie "Mieszkanie bez wkładu własnego", realizowanego w ramach Polskiego Ładu. Dowiecie się m.in. jakie są zasady uczestnictwa w programie i kiedy można będzie można z niego skorzystać.
Wkład własny a kredyt hipoteczny
W swoich licznych rekomendacjach dla banków Komisja Nadzoru Finansowego definiuje wkład własny w kredycie hipotecznym jako "udział klienta w finansowaniu kredytowanej nieruchomości".O kredytach mieszkaniowych traktuje tak zwana rekomendacja S – dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Z dokumentu wynika, że wkład własny jest elementem podziału ryzyka między kredytobiorcę, a jego bank.
Klient wpłacając z góry ustaloną część kredytowanej mu sumy pokazuje, że jest w stanie regularnie spłacać ustalone raty kredytu, ponieważ udało mu się już zdobyć pewną sumę oszczędności. Jeśli regularna zapłata nie będzie mu się udawać, to bank posiada zabezpieczenie w postaci jego wkładu.
Jak wskazuje KNF, pieniądze z wkładu własnego nie mogą pochodzić z innego kredytu, pożyczki lub dotacji na rzecz kredytobiorcy. Dodatkowo, wkład własny powinien być wniesiony do banku najpóźniej w momencie uruchomienia kredytu.
Ile wynosi wkład własny?
Komisja Nadzoru Finansowego wskazuje, że banki indywidualnie ustalają wymagania dotyczące wysokości wkładu własnego. Nie jest to jednak stała suma, gdyż wkład własny zawsze określa się jako procentową kwotę wartości nieruchomości.Banki często korzystają z tak zwanego wskaźnika LTV – ang. loan-to-value. Określa on kwotę kredytu (a dokładniej ekspozycji kredytowej) w porównaniu do wartości nieruchomości. KNF w najnowszej rekomendacji, by LTV nie przekraczało 80 procent, lecz dopuszcza też sytuacje gdzie wynosi on 90 proc.
Pozostała kwota to różnica między kwotą kredytu a ceną nieruchomości, czyli właśnie omawiany wkład własny. Podejście banków zaczyna się jednak zmieniać w ostatnim czasie.
Parę lat temu przy zaciąganiu kredytu na mieszkanie standardem było 10-procentowy wkład własny. Obecnie banki są ostrożniejsze i potrafią wymagać nawet 20 proc. wkładu własnego, czyli podstawowej kwoty z rekomendacji KNF.
Banki oferujące 10-proc. wkładu własnego często wymagają wykupienia u nich ubezpieczenia dla kredytu hipotecznego. To dodatkowa składka, którą regularnie płacimy wraz z kolejnymi ratami właściwego zobowiązania. Najczęściej to kolejne 10 proc. wartości nieruchomości, więc koniec końców nadal 20 proc. jej kosztu to wkład własny. Bank po prostu rozkłada nam połowę wkładu na raty.
Jak stawki prezentują się to obecnie? Wszystkie banki jasno mówią to na swoich oficjalnych stronach. Poniżej znajdziecie przydatną listę.
Kredyty na mieszkanie – stawki wkładu własnego w bankach:
- Alior Bank – 10 proc. – "Alior Bank wymaga jedynie 10 proc. wkładu własnego";
- Bank Millennium – 10 proc. – "finansujemy zakup nieruchomości do 90 proc. wartości. Pamiętaj, że będziesz musiał zapłacić ubezpieczenie ryzyka wysokiego LTV;
- Bank Ochrony Środowiska – 20 proc. – "kwota kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) to 80%";
- BNP Paribas Bank – 20 proc. "wymagane 20 proc. proc. wkładu własnego";
- Citi Handlowy – 20 proc. – "kwota kredytu do 80 proc. wartości nieruchomości";
- Credit Agricole – 10 proc. – "kredyt już od 10 proc. wkładu własnego";
- ING Bank Śląski – 20 proc. – "wkład własny min. 20 proc.";
- mBank – 10 proc. "kredytowanie do 90 proc. wartości zabezpieczenia hipotecznego";
- Pekao – 10 proc. – "kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym 10 proc.;
- PKO BP – 10 proc. – "finansowanie do 90 proc. wartości nieruchomości;
- Santander Bank – 10 proc. "finansujemy do 90 proc. wartości nieruchomości do 30 lat".
Jak zebrać wkład własny na mieszkanie?
Wiele osób ze skromna poduszką finansową zadaje proste pytanie – jak zebrać wkład własny?Podstawową metodą jest oszczędzanie, na przykład na lokacie czy koncie oszczędnościowym. Oznacza to jednak ograniczenie wydatków i inne metody na "zaciśniecie pasa" których trzeba się trzymać nawet przez parę lat.
Innym popularnym sposobem jest darowizna wkładu własnego od rodziny. Jak wiemy wkład własny nie może pochodzić z kredytu bankowego czy pożyczki. Darowizny pieniędzy wśród bliskiej rodziny są jednak nieopodatkowanie, co sprawia że jest to atrakcyjna metoda uzyskania środków. Może być to oczywiście "pożyczka" prywatna – możecie wewnętrznie umówić się z rodziną na spłatę darowanej wam sumy w ratach.
Wkładem własnym nie muszą być jednak tylko pieniądze z oszczędności. Komisja Nadzoru Finansowego wskazuje, że możliwe jest uznanie za wkład własny nieruchomości, na przykład zabudowanej bądź niezabudowanej działki, na której docelowo znajdować się będzie kredytowana nieruchomość. Jeśli więc bierzemy kredyt na dom i posiadamy już ziemię pod budowę, to nie powinniśmy mieć problemu z uzyskaniem kredytu.
Inną metodą jest wypłacenie środków z PPK na wkład własny. Pracownicze Plany Kapitałowe są dość nowym systemem, lecz w ustawie wprowadzającej PPK wymieniana jest metoda wypłacenia środków właśnie na potrzeby wkłady własnego na kredyt mieszkaniowy. Uwaga – jeśli do transakcji nie dojdzie , trzeba jednak zwrócić środki do PPK, lub zapłacić od nich należny podatek.
Środki zgromadzone na IKE lub IKZE także mogą być uznane przez bank za element wkładu własnego.
Mieszkanie bez wkładu własnego
Polski Ład – Mieszkanie bez wkładu własnego
Głośnym w ostatnim czasie pomysłem rządu jest pomoc obywatelom w kupowaniu lokum przez program "Mieszkanie bez wkładu własnego".O mechanizmie w szczegółach traktuje ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Jest to jeden z głównych instrumentów określonych w programie rządu Mateusza Morawieckiego. "Mieszkanie" należy zaś do grupy ustaw zwanych w skrócie programem Polski Ład. Początkowo funkcjonowała też nazwa Nowy Ład.
"Mieszkanie bez wkładu własnego" to nieco myląca nazwa, bo banki tak czy siak dostają swoje gwarancje. Nowością jest to, że klient nie musi się przejmować wieloletnim zbieraniem oszczędności – gwarancje za niego wystawia państwo. Chodzi tu więc bardziej o dofinansowanie wkładu własnego. Jak dokładnie działa ten system?
Zasady programu "Mieszkanie bez wkładu własnego"
"Mieszkanie bez wkładu własnego" rządzi się paroma prawami. Postawą jest jednak założenie, że Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) będzie udzielał gwarancji do 20% kwoty kredytu obywateli. Kwota gwarancji może wynieść maksymalnie 100 tys. złotych. Okres udzielonej gwarancji nie może zaś przekroczyć 15 lat. Program jest kierowany do osób w wieku 20 do 40 lat.Poszczególne banki będą przystępowały do programu na podstawie umowy z BGK i oferowały kredyt hipoteczny na ścisłych zasadach określonych w ustawie. Będzie to Gwarantowany kredyt mieszkaniowy (GKM).
GKM udzielany ma być na minimalnie 15 lat i tylko w złotych. Obowiązywać też będzie maksymalny limit ceny metra kwadratowego powierzchni finansowanego lokalu.
Kredyt bez wkładu własnego dotyczyć może tylko pierwszego mieszkania. Są jednak wyjątki od tej zasady. Jeśli o kredyt stara się rodzina, to może ona już posiadać mieszkanie, ale zależy to od liczby posiadanych dzieci. W takim przypadku rodzina może wnioskować o kredyt gdy posiada:
- jedno mieszkanie nie większe niż 50m2 i dwoje dzieci;
- jedno mieszkanie nie większe niż 75m2 i troje dzieci;
- jedno mieszkanie nie większe niż 90m2 i czworo dzieci;
- jedno mieszkanie o dowolnym rozmiarze i pięcioro dzieci (lub więcej).
Kwoty spłaty rodzinnej będą przedstawiać się w następujący sposób:
- 20 000 zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko,
- 60 000 zł – w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie albo kolejne dziecko.
"Bank może dopuścić wniesienie wkładu własnego (całości lub części) w drodze realizacji programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego wynikających z przepisów prawa (np. programy rządowe i inne o podobnym charakterze)."
Nowy Ład – od kiedy mieszkanie bez wkładu własnego?
W chwili pisania artykułu przepisy nie weszły jeszcze w życie. Prace nad programem "Mieszkanie bez wkładu własnego" rozpoczęły się w lipcu 2021 roku. We wrześniu rząd przyjął ostateczny projekt ustawy.1 października projekt został przyjęty przez Sejm i trafił do Senatu. Senat jednogłośnie przyjął ustawę 29 października 2021 r. Parlament zakończył więc prace nad ustawą, która czeka na podpis prezydenta Andrzeja Dudy.
Partia rządząca informuje, że zapisy Polskiego Ładu zaczną funkcjonowanie od "pierwszej połowy 2022 roku". W najprawdopodobniejszej wersji wydarzeń oznacza to, że prezydent podpisze odpowiednie ustawy do końca 2021 roku.
Program "Mieszkanie bez wkładu własnego" wejdzie więc w życie w czerwcu lub lipcu 2022 roku – dokładnie 6 miesięcy po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.
Aktualnie najnowsze informacje o rozwoju projektu znajdziemy na oficjalnej stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Odpowiedzialny za program resort regularnie publikuje aktualności informując o postępach projektu.
Po wejściu programu w życie odpowiednie informacje będą zapewniać poszczególne banki. Oficjalnym źródłem wiedzy stanie się też wtedy strona internetowa Banku Gospodarstwa Krajowego.