Michał Maciejewski jest właścicielem firmy mJoy, która projektuje i wykańcza mieszkania pod klucz. Twierdzi, że systematycznie drożeją podstawowe materiały budowlane, co już doprowadziło do tego, że cena wykończenia mieszkań w stanie deweloperskim, nawet w średnim stanie, przewyższa cenę zakupu lokalu przez klienta.

Wykończenie mieszkania droższe od mieszkania

Z danych opublikowanych Główny Urząd Statystyczny w listopadzie bieżącego roku wynika, że ceny produkcji budowlano-montażowej w III kwartale 2023 r. w stosunku do II kwartału 2023 r. wzrosły o 2,2 proc.

Najbardziej zdrożał cement i wapno, dużo droższe stało się też drewno, a co za tym idzie, w górę poszybowały ceny usług stolarskich, które mają znaczący udział w finalnej cenie wykończenia nowego mieszkania.

Cena wykończenia mieszkania oczywiście zależy od standardu, ale teraz mamy do czynienia z paradoksem. Już dziś jeżeli mówimy o średnim lub wyższym standardzie, a na takie usługi najczęściej jest popyt, to jest wydatek minimum 100 proc. wartości mieszkania. Michał Maciejewski właściciel firmy mJoy

– Robiąc zakupy dla klientów, co miesiąc widzimy zmiany w cenach. Jeżeli dzisiaj coś podrożało o złotówkę, a miesiąc temu kosztowało 10 złotych i znów drożeje o złotówkę, to jest to już złotówka, ale od 11 złotych – zwraca naszą uwagę na podwyżki fachowiec.

Przedsiębiorca podkreśla, że obecnie "największą grupę klientów stanowią osoby zdecydowane, które pokazują, co chcą na Instagramie". To inwestorzy konkretni i zdecydowani na realizację założeń, które zobaczyli na obserwowanych przez siebie profilach w popularnej aplikacji społecznościowej.

Wzorując się na zdjęciach wykonanych przez swoich idoli lub rozmaite biura architektoniczne, pokazują ekipie remontowej wprost, to na czym im zależy i czego oczekują. Jak zaznacza Maciejewski, realizacja takich projektów za każdym razem przewyższa cenę zakupu lokalu.

Co trzeciego klienta nie stać na wykończenie mieszkania

Doświadczenie przedsiębiorcy pokazuje, że istnieje spora grupa osób, które kupując mieszkanie w stanie deweloperskim, nie mają świadomości wydatków związanych z jego remontem.

– Średnio rezygnuje około 30 proc. inwestorów z powodu ceny. Najniższa cena wykończenia 1 metra kwadratowego, to 3 tysiące złotych i bardzo ciężko zmieścić się w takim budżecie. To już bardzo niski standard. Cena ta zawiera podstawowe materiały budowlane, meble i stolarkę. W takim wariancie wszystkie inne rzeczy, jak drzwi, podłogi i baterie kupowane są po prostu w markecie – opisuje Michał.

Z jego obserwacji wynika, że wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim pod klucz w średnim standardzie, to wydatek minimum 7 tysięcy złotych za każdy metr kwadratowy. Jest to złoty środek, z którego często korzystają klienci i choć pozwala on na zakup drzwi i podłóg renomowanych producentów, to nie jest to nadal wybór, na który liczyli inwestorzy kupujący nowe mieszkania z myślą o tym, by samemu w nim zamieszkać.

Maciejewski zaznacza, że wybór, który jeszcze kilka lat temu stanowił luksus dla wybranych, dziś jest jednym ze zwykłych wariantów wykończenia. Gwarantuje on inwestorowi spokój podczas wykonywania prac i możliwość zakupu oryginalnych i atestowanych materiałów do mieszkania – zapewnia Michał. To jednak wiąże się ze sporym wydatkiem, bo rzędu aż 10 tysięcy złotych za 1 mkw.

Byle jak, ale wykończyć – ważne aby w budżecie

Rozmawiamy też z Józefem Karbowskim ze Stowarzyszenia Normatyw, który na swoim blogu szczegółowo opisuje problematykę związaną z remontem mieszkań i ich wykańczaniem od klucz. Zgadza się z cenami podanymi nam przez Michała, ale zwraca przy tym uwagę na kilka istotnych okoliczności.

– Osoba, która ma 20 tysięcy, może wykończyć mieszkanie na tyle, żeby w nim zamieszkać, z kolei inwestor, mając do dyspozycji 20 milionów, może mieć takie oczekiwania, że i tak kwota będzie za mała. Teraz wszystko zależy od planów i materiałów. Wiele zależy od remontowanego pomieszczenia. Przykładowo za pomieszczenie mokre [np. łazienka – red.] trzeba liczyć minimum 3 500 złotych za metr i tu mówimy tylko o robociźnie. Do tego dochodzi cena za armaturę i materiały – mówi Józef Karbowski, specjalista budowlaniec ze Stowarzyszenia Normatyw.

Z doświadczenie fachowca wynika, że obecnie najdroższe jest dopasowanie kuchni i łazienki ze stanu deweloperskiego do oczekiwań i projektu inwestora. Pytany przez nas o to, czy również jego zdaniem największą część budżetu klientów pochłaniają usługi stolarskie twierdzi, iż to faktycznie spory wydatek, ale nie zawsze największy.

Czy tylko usługi stolarskie? Niekoniecznie. Tu znów wszystko zależy od tego, jakie mają być użyte materiały i jak skomplikowany jest projekt. Kolejny czynnik wpływający na cenę, to doświadczenie – czy wykonawca jest osobą wykwalifikowaną, robiącą wszystko zgodnie z normami, ze sztuką, czy jest to domorosły rzemieślnik. Józef Karbowski fachowiec, Stowarzyszenie Normatyw

Obecnie najdroższymi miastami w Polsce pod względem ceny zakupu 1 metra kwadratowego są niezmiennie: Warszawa, Trójmiasto, Kraków i Wrocław. Z danych opublikowanych przez serwis RynekPierwotny.pl na początku listopada 2023 roku wynika, że w stolicy praktycznie nie da się znaleźć oferty tańszej niż 13-15 tysięcy złotych za metr. Te same dane pokazują, że podobna sytuacja jest w Trójmieście, gdzie ceny oscylują w granicach 10-13 tysięcy za taki sam metraż.

Nasi rozmówcy realizują zlecenie na terenie wszystkich tych miast. Przywołując dane z serwisu Nieruchomosci-online.pl, zgodnie twierdzą, że od kilku lat największym zainteresowaniem cieszą się usługi wykańczania mieszkań w wysokim standardzie. Już teraz znajduje to swoje odbicie w przywołanych badaniach dotyczących III kwartału 2023 roku, gdy osoby decydujące się na sprzedaż nieruchomości najczęściej określały ich stan jako "bardzo dobry". To zjawisko szczególnie wyraźne w dziesięciu miastach wojewódzkich, gdzie standard "bardzo dobry" dominował w ofertach.

Gdańsk stanowi doskonały przykład tego trendu, gdzie aż 46 procent mieszkań oferowanych na rynku wtórnym miało deklarowany stan "bardzo dobry". Również w innych miastach sytuacja wyglądała imponująco. W Toruniu odsetek ten wynosił 41 procent, w Bydgoszczy 39 procent, a w Kielcach 37 procent.