Burza o osiedle w szczerym polu. Faktycznie, ma coś w sobie z papierosa

"Reklama takich inwestycji powinna mieć – jak papierosy czy alko – obowiązkową informację o szkodliwości" – czytam wpis Artura Celińskiego, prowadzącego Podcast Architektoniczny. Osiedle w Podolszynie niedaleko Warszawy rzeczywiście ma w sobie coś z papierosa – długa biała "kreska" z budynków budzi pewne skojarzenia.

Zapaliła się za to dyskusja wokół tego tematu i ona również zabrzmiała dla mnie znajomo. Nie bez powodu ten temat wraca niczym bumerang przy każdej takiej nowej zabudowie. Są rzeczy, na które rzeczywiście warto pokrzyczeć i sam to odczułem, mieszkając w podobnym miejscu.

Nie jest to pierwsza taka dyskusja, jaką obserwuję w przestrzeni publicznej. W INNPoland pisaliśmy już o osiedlu w Świdnicy, z kolei reporter naTemat zawitał do niesławnego osiedla "kopiuj-wklej", czyli Villa Campina pod Warszawą. Łączy je, oprócz polnego otoczenia, ciasna zabudowa i spora odległość od innych zabudowań.

"Zabudowa łanowa, z szeregiem domów na długich, wąskich działkach, wprowadza mieszkania bez planu urbanistycznego. Gminy, z powodu takich inwestycji, muszą zmieniać transport publiczny i rozbudowywać drogi. Osiedle przyczynia się do suburbanizacji i zwiększa korki" – czytam o osiedlu Zieloni Mi w serwisie Murator.

Eksperci wymieniają problem ukrytych kosztów dojazdów i doprowadzania mediów. Do tego ci, którzy zamieszkają bliżej bramy wyjazdowej, mogą uważać się za szczęściarzy. Ogrodzenia zabudowy łanowej zmuszają każdego spacerowicza do drałowania przez całe osiedle. Jak czytamy, taki układ obciąża główną drogę dojazdową.

Dla wielu jednak diabeł nie jest tak straszny, jakim go malują. Pod postem podcastera wypowiedział się mężczyzna mieszkający w podobnej zabudowie.

Cieszy go dom z ogródkiem w cenie mieszkania, dużo zieleni na przedmieściach, w okolicy mają nowe retail parki, dojazd do centrum, własny parking, osiedle jest zamknięte, a wśród mieszkańców jest dużo młodych osób z dziećmi. A, i brak kopciuchów zimą, ponieważ okolica to wyłącznie nowe budownictwo.

Osiedle Zielono Mi zapewne również będzie czymś takim, bo plan przewiduje konstrukcję drugiego sąsiedniego łanu. Może nie będzie tak dokuczliwie, jak wydaje się po zdjęciach. Tak wybrzmiewało również ze słów mieszkańców Villa Campina. Zresztą, w samej Warszawie są dzielnice już przekształcone przez zabudowę łanową, jak mój rodzimy Wawer.

W moim przypadku nie był to jednak dom jednorodzinny, a wielorodzinne jamniki. Czynsz był niski, dojazd do reszty miasta – niezły, nawet bez samochodu. Na tym kończyły się zalety. Niewiele brakowało, a mógłbym do sąsiada naprzeciwko skoczyć z balkonu… z którego i tak nie było żadnych widoków, poza właśnie drugim takim budynkiem.

Zabudowa ewidentnie powstała w celach szybkiego postawienia i skoszenia kasy – zimą lodowato, latem nie dało się wytrzymać (tym bardziej że miałem pokój na poddaszu). A teren był zalewowy i kiedy mocniej popadało, wszystko na dole pływało. Nawet bez powodzi pękające zimą rury potrafiły zalać sąsiadów na całej wysokości.

Fakt, cieszyłem się, że mam jakiś dach nad głową. Wracać do podobnego mieszkania jednak nie zamierzam. Ale nie każde osiedle łanowe takie jest. Widziałem godne pozazdroszczenia domki z pięknymi ogródkami, w otoczeniu jezior, drzew… Miodzio, faktycznie. Artur Cieliński w dniu poprzedzającym dyskusję sam pochwalił jedno z wawerskich osiedli.

W mojej okolicy jakość zabudowy łanowej zweryfikuje zapewne kolejna powódź, jeśli do takiej dojdzie. Kolejny fakt jest taki, że wyrasta tego od groma i na wąskich uliczkach robi się tłoczno. Od dzików również.

Szeregowce w szczerym polu? Komentatorzy zachodzą w głowę: kto w ogóle wydał pozwolenie?

Nie ma odgórnie narzuconych standardów urbanistycznych – masz działkę, możesz ją sprzedać deweloperowi. Boleśnie poczuli to mieszkańcy Helu, nadal walczący z wycinką drzew pod rzekomy "raj" w zgodzie naturą.

Marketing to też kolejny problem, co szczególnie podkreślił Cieliński. Kiedy jeszcze spojrzymy na reklamę inwestycji, to porównując do niej zdjęcia z magazynu, rzeczywiście czuć dysonans. "Esencja domowego ciepła", "życie w rytmie slow life", "czyste powietrze". I dookoła nic. Autor wpisu argumentuje, całkiem słusznie, że o ile budowanie takich miejsc jest legalne, to deweloperzy przeginają w reklamach. Tak samo jak z promowaniem mikrokawalerek jako idealnej przestrzeni życiowej.

"Wczytując się w opisy marketingowe, jestem przekonany, że nasze Państwo powinno wymusić – tak samo jak zrobiło to w przypadku produktów tytoniowych czy alkoholowych – dołączanie informacji o szkodliwym wpływie na zdrowie psychiczne, fizyczne i społeczne. Bo wiemy dokładnie, jakie są konsekwencje rozlewającej się urbanistyki. Mamy to zbadane, policzone i opisane" – ocenia Cieśliński.

Danych niestety Cieliński nie załączył do wpisu, a trochę szkoda. Opracowanie "Kryzys polskiej przestrzeni" Polskiej Akademii Nauk z 2020 roku porusza jednak problem rozlewania się miast i punktuje politykę przestrzenną władz, w tym mocno ograniczoną kontrolę procesów urbanistycznych, gdzie wypadamy w ogonku Europy. Z tej analizy wynika, że źródła problematycznej sytuacji z planowaniem sięgają aż 2003 roku i wadliwej Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opracowanie porusza temat osiedli łanowych jako urbanistyki "narolnej", co wskazuje się jako "polski wynalazek, niespotykany w cywilizowanych krajach". Wśród jej problemów wymienia się koszty dociągania infrastruktury, utrata strefy żywicielskiej przez zastępowanie pól takimi tworami, niską efektywność ekonomiczną z powodu wysokich kosztów rynkowych, kosztu transportu...

Autorzy powołują się na dane z GUS gromadzone od 2012 roku, gdzie wydatki na skutek nieprzemyślanej urbanizacji wzrosły ok. 65 mld zł w ciągu 8 lat. W koszty wchodzi przekształcanie dolin rzecznych, gęstnienie sieci dróg i obudowa tras ekranami dźwiękoszczelnymi, ekspansja zabudowy na tereny przyrodnicze, likwidacja korytarzy ekologicznych czy tworzenie barier ekologicznych.

Do tego powstaje niespójność w dostępie do wodociągów i kanalizacji. Autorzy podkreślili też, że sporo szamb wykorzystywanych na takich osiedlach było "wątpliwej szczelności" i tworzyło ryzyko zanieczyszczeń. Potencjalne straty mocno mogą z kolei obciążać samorządy, które i tak muszą radzić sobie z usuwaniem odpadów komunalnych z rozrastających się osiedli.