Rynek mieszkań wreszcie zwolnił. Ale kupujący i tak mają jeden powód do zmartwień

Indeks rynku mieszkaniowego przygotowywany przez Cenatorium dla Bankier.pl osiągnął w maju 2026 roku poziom 119,36 pkt. Był wyższy o 0,34 pkt niż miesiąc wcześniej oraz o 3,11 pkt w porównaniu z majem 2025 roku. Oznacza to, że ceny nadal rosną, choć już znacznie spokojniej niż w poprzednich miesiącach.

Podobnie wygląda sytuacja na największych rynkach poza Warszawą – w Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. W maju wskaźnik osiągnął 133,95 pkt, co oznacza wzrost o 0,22 pkt względem kwietnia i o 3,63 pkt rok do roku. Było to jednocześnie najwolniejsze miesięczne tempo wzrostu od początku 2026 roku.

Sytuacja w poszczególnych miastach pozostaje zróżnicowana. Monitoring Cenatorium wskazuje, że w maju średnie ceny ofertowe spadły zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w Krakowie, Gdyni oraz Poznaniu. W Gdańsku mieszkania oferowane przez deweloperów potaniały średnio o 1 proc. w porównaniu z kwietniem, natomiast lokale z drugiej ręki zdrożały o 0,2 proc.

We Wrocławiu i Łodzi sytuacja wygląda inaczej. W obu miastach ceny mieszkań nadal rosną, a stawki stopniowo doganiają poziomy obserwowane w innych największych miastach w Polsce. Rosnące stawki sprawiają, że coraz częściej porównuje się ceny mieszkań w Polsce do realnych zarobków, bo dostępność metrażu zależy dziś nie tylko od samej ceny za metr, ale i od lokalnych wynagrodzeń.

Warszawski rynek pierwotny również odnotował spadek. Średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów była w maju o 1,5 proc. niższa niż miesiąc wcześniej. Na rynku wtórnym nie odnotowano większych zmian i ceny ofertowe pozostały na zbliżonym poziomie.

Nadal wyraźne są różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami stolicy. W maju średnia cena ofertowa mieszkań na rynku wtórnym w Śródmieściu wyniosła 20 625 zł za metr kwadratowy. Dla porównania na Białołęce oraz w Rembertowie przeciętne stawki wciąż pozostawały poniżej 13 tys. zł za metr.

Eksperci zwracają uwagę, że zainteresowanie zakupem mieszkań w Warszawie nie słabnie. Największym powodzeniem cieszą się mniejsze lokale, które mimo wyższej ceny za metr kwadratowy są łatwiejsze do sfinansowania ze względu na niższą wartość całej nieruchomości, a kredyt na mieszkanie łatwiej dopasować do mniejszej kwoty zobowiązania. Warto pamiętać, że zdolność kredytowa zależy od wielu czynników – bank patrzy, ile masz dzieci, jakie osiągasz dochody i jakie masz inne obciążenia.

Coraz częściej cena sprzedaży mieszkania jest niższa niż ta podana w ogłoszeniu. Sprzedający muszą liczyć się z negocjacjami, a kupujący częściej uzyskują ustępstwa cenowe. W pierwszym kwartale 2026 roku różnice wynosiły od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku. Wpływa na to między innymi coraz większy udział nowych, droższych mieszkań w ofercie.

To zjawisko potwierdziły też jawne ceny mieszkań, które pokazały, jak duży bywa rozdźwięk między ogłoszeniem a kwotą u notariusza.

Potwierdzają to również dane Narodowego Banku Polskiego. Średnia cena transakcyjna mieszkań na siedmiu największych rynkach wtórnych w Polsce spadła zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym, osiągając 13 477 zł za metr kwadratowy. Jednocześnie średnie ceny ofertowe nadal rosły, co jeszcze bardziej zwiększyło rozbieżność między oczekiwaniami sprzedających a kwotami płaconymi przez kupujących.

Na tle rynku mieszkań wyróżniają się działki budowlane. Ich ceny rosną niemal nieprzerwanie od trzech lat. Początek 2026 roku przyniósł wprawdzie wolniejsze tempo podwyżek, jednak majowe odczyty nadal wskazują na utrzymanie wzrostowego trendu. Indeks rynku gruntów osiągnął poziom 158,58 pkt, czyli o 0,79 pkt więcej niż miesiąc wcześniej. W porównaniu z majem 2025 roku wzrósł o 3,17 pkt, co było najniższą roczną dynamiką od początku ubiegłego roku.

Niektóre samorządy próbują przeciwdziałać rosnącym stawkom, oferując tanie działki budowlane dla młodych, jednak w skali kraju grunty pozostają najszybciej drożejącym segmentem rynku nieruchomości.

Źródło: Bankier