Deweloperski rajd. Budów ruszyło o 28 proc. więcej, ale gotowych mieszkań ubywa

Zimowy sen na polskich placach budowy oficjalnie dobiegł końca. O ile marzec pokazał pierwsze sygnały ożywienia za sprawą inwestorów indywidualnych, o tyle kwiecień 2026 roku należał bezapelacyjnie do firm deweloperskich. Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) pokazują potężną ofensywę – deweloperzy uruchomili budowę ponad 15,1 tysiąca lokali mieszkalnych, co oznacza potężny wzrost o 27,8 proc. w ujęciu rocznym.

Rynek nie tylko nadrabia spokojny początek roku, ale wchodzi na obroty, których nie widzieliśmy od wielu miesięcy.

– Marcowe dane sugerowały przebudzenie rynku, ale to kwiecień udowadnia, że nie mamy do czynienia z jednorazowym zrywem. Liczba zainicjowanych przez deweloperów budów wzrosła o 22,4 proc. miesiąc do miesiąca. To zdecydowanie najlepszy tegoroczny rezultat tej grupy – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

To zwrot o tyle istotny, że jeszcze rok temu branża wyglądała zupełnie inaczej. Pisaliśmy wówczas, że klient dyktuje warunki. Rynek mieszkaniowy trząsł się w posadach – deweloperzy musieli kusić rabatami na miejsca parkingowe i obniżkami sięgającymi nawet 20 proc., a tacy gracze jak Lokum Deweloper notowali o połowę mniejszą sprzedaż. Dziś karta się odwraca.

Prawdziwą bombą informacyjną okazały się jednak statystyki dotyczące pozwoleń na budowę. Od początku roku urzędy w całej Polsce wydały ich już 95 tysięcy (+15,8 proc. rok do roku). To wynik, który niemal idealnie pokrywa się z dotychczasowym, historycznym momentem z 2024 roku (94,8 tysiąca).

Za ten gigantyczny rajd odpowiadają w zasadzie tylko dwa podmioty: gospodarstwa domowe oraz deweloperzy. Ci drudzy zabezpieczyli już papierowo ponad 64,2 tysiąca lokali, poprawiając swój zeszłoroczny wynik o ponad jedną piątą.

Warto jednak zauważyć, że wysoka liczba zgód w urzędach nie oznacza, że jutro pod twoim oknem staną żurawie. Deweloperzy tworzą poduszkę bezpieczeństwa – różnica między wydanymi pozwoleniami a realnie uruchomionymi budowami wynosi od początku roku ponad 20,7 tysiąca mieszkań.

Na tle tego spektakularnego zrywu bardzo dziwnie wyglądają statystyki mieszkań faktycznie oddanych do użytkowania. W kwietniu na rynek trafiło 15,3 tysiąca gotowych lokali, co oznacza spadek o 3,7 proc. w skali roku. Łączny wynik od stycznia jest o 2 proc. słabszy niż w zeszłym roku. Czy grozi nam pustka w biurach sprzedaży?

Eksperci uspokajają – to jedynie optyczne złudzenie i efekt przesunięcia czasowego w procesie budowlanym.

– Dzisiejsze statystyki gotowych lokali to w rzeczywistości echo decyzji inwestycyjnych podejmowanych przez firmy deweloperskie kilkanaście miesięcy temu. Z całą pewnością jednak wybór dla kupujących wciąż pozostaje duży – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz z Otodom.

O tym, że deweloperzy trzymają rękę na pulsie, świadczą dane z ujęcia miesięcznego: w kwietniu oddali oni do użytku 9 751 lokali, wyraźnie poprawiając swój marcowy rezultat. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja u osób budujących domy na własną rękę (gospodarstwa domowe) – tam tąpnięcie w liczbie gotowych budynków wyniosło w kwietniu aż 13,2 proc. miesiąc do miesiąca.

Tego rodzaju wahnięcia branża zna doskonale. Wystarczy przypomnieć okresy, gdy coraz mniej ludzi kupowało mieszkania. Pytanie o ruchy deweloperów stawało się głównym pytaniem rynku, a niesprzedane lokale piętrzyły się w ofertach. To wtedy firmy uczyły się budować "poduszkę" pozwoleń i elastycznie sterować tempem uruchamiania kolejnych inwestycji. Dzisiejszy rozjazd statystyk to po prostu kolejna odsłona tej samej gry.

Dla osób, które planują w najbliższym czasie zakup nieruchomości, te dane to świetna wiadomość. Rynek jest nasycony i stabilny. Na siedmiu największych rynkach w Polsce w stałej ofercie firm deweloperskich znajduje się obecnie około 60 tysięcy nowych mieszkań. Tylko w samym kwietniu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 4,3 tysiąca kolejnych lokali – to o 19 proc. więcej niż w marcu i o blisko jedną czwartą więcej niż w kwietniu ubiegłego roku.

Konkurencja wśród sprzedających rośnie, a to oznacza, że zamiast nerwowego pośpiechu, kupujący zyskali wreszcie czas na spokojne porównywanie ofert i negocjacje. A jest co weryfikować, bo jak ujawnialiśmy w tekście "Jawne ceny mieszkań zawstydziły deweloperów. Skala ściemy wobec klientów zapiera dech" – uruchomiony rejestr cen transakcyjnych pokazał, że realne kwoty potrafią być o ponad 3 tysiące złotych na metrze niższe od tych z ogłoszeń. Przy 50-metrowym mieszkaniu to różnica rzędu 150 tysięcy złotych.

Na korzyść kupujących może też zadziałać polityka mieszkaniowa państwa. Choć nowy program dopłat wciąż budzi wątpliwości ekspertów co do źródeł finansowania i ryzyka windowania cen, to sam fakt jego zapowiedzi już dziś wpływa na decyzje zakupowe Polaków.

Bo presja popytu nie znika – ona tylko się przesuwa. Lęk przed biedą zdominował całe pokolenie – ludzie wchodzący na rynek mierzą się z wysokimi kosztami najmu i brakiem poduszki finansowej, a prognozy mówią, że ledwie połowa z nich kiedykolwiek będzie mieć własne mieszkanie. To właśnie ta grupa będzie decydować, czy deweloperski rajd z 2026 roku przerodzi się w trwałe ożywienie, czy znów wyhamuje.