UOKiK prześwietla condohotele. Pewny zysk zmienił się w koszmar

UOKiK prowadzi także postępowania wobec kolejnych spółek, które podczas prowadzonych wyjaśnień nie przekazały wymaganych informacji lub zrobiły to w niepełnym zakresie.

Określenia "condohotel" oraz "aparthotel" coraz częściej pojawiają się w reklamach inwestycji nieruchomościowych. Chodzi o zakup lokalu użytkowego znajdującego się zazwyczaj w obiekcie o charakterze hotelowym, często w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji.

Właściciel takiego apartamentu może korzystać z niego przez określony czas w roku, natomiast poza tym okresem lokal trafia do systemu hotelowego i jest wynajmowany gościom.

Tego typu inwestycje są często promowane jako sposób na uzyskanie stałego dochodu z najmu. Obsługą obiektu zajmuje się operator, który zarządza wynajmem, rezerwacjami i bieżącą działalnością. Właściciel otrzymuje określone wynagrodzenie wynikające z zawartej umowy, często podpisywanej na kilka lub kilkanaście lat.

Należy jednak pamiętać, że lokale tego rodzaju mają charakter komercyjny. W wielu przypadkach ich nabywcy nie korzystają z ochrony przewidzianej dla osób kupujących mieszkania na podstawie tzw. ustawy deweloperskiej.

Zdaniem UOKiK część ofert mogła przedstawiać inwestycję w zbyt korzystnym świetle, koncentrując się przede wszystkim na potencjalnych zyskach, a pomijając możliwe zagrożenia.

– Obietnica wysokich zysków nie powinna przesłaniać kosztów i ryzyka. Inwestycja w condo- czy aparthotel nie daje gwarancji zysku – jej opłacalność zależy od wielu czynników, m.in. zainteresowania wynajmem, sezonowości i kosztów utrzymania nieruchomości – wskazuje prezes UOKiK Tomasz Chróstny.

Jak podkreśla urząd, przed podpisaniem umowy warto sprawdzić nie tylko przewidywane przychody, ale również to, co stanie się po zakończeniu współpracy z operatorem. Po kilku latach może okazać się, że dochody są niższe od zakładanych, a właściciel zostaje z kosztami utrzymania obiektu.

Skalę problemu pokazuje głośna sprawa, o której pisaliśmy w InnPoland: wybite szyby, nękanie i interwencje policji – piekło inwestorów w luksusowym apartamentowcu nad polskim morzem, gdzie marzenie o bezpiecznej lokacie kapitału zamieniło się w wielomilionową awanturę.

Postępowania dotyczą między innymi spółek Linea Mare, odpowiedzialnej za inwestycję Linea Mare Pobierowo, oraz Beskid Resort Properties, związanej z obiektem Mercure Szczyrk Resort.

W reklamach tych projektów pojawiały się hasła sugerujące możliwość osiągania określonego poziomu dochodów, między innymi "Kup apartament i zarabiaj 8 proc. rocznie". Według UOKiK takie komunikaty nie zawierały pełnych informacji dotyczących warunków uzyskania deklarowanych zysków.

Urząd zwraca uwagę, że przy prezentowaniu potencjalnych zarobków nie wskazano wszystkich czynników, które mogą wpływać na rzeczywisty wynik finansowy, takich jak podatki, opłaty eksploatacyjne czy koszty utrzymania części wspólnych.

Konsumenci mieli także nie otrzymać jasnych informacji dotyczących sytuacji po zakończeniu umowy z operatorem. Dotyczy to zarówno upływu okresu obowiązywania kontraktu, jak i możliwych problemów finansowych operatora.

Po zakończeniu współpracy właściciel może stracić regularne wypłaty, jednocześnie przejmując pełną odpowiedzialność za utrzymanie lokalu oraz udział w kosztach funkcjonowania całego obiektu.

Według UOKiK konsumenci mogli zostać wprowadzeni w błąd co do rzeczywistych korzyści wynikających z zakupu nieruchomości komercyjnej. Jeśli zarzuty się potwierdzą, przedsiębiorcom może grozić kara sięgająca 10 proc. rocznego obrotu.

To nie pierwszy raz, gdy urząd sięga po tak dotkliwe sankcje – wystarczy przypomnieć, jak UOKiK uderzył w Biedronkę rekordową karą za wprowadzanie klientów w błąd przy akcjach promocyjnych.

Urząd analizuje także postanowienia umów stosowanych przez operatorów inwestycji. Zastrzeżenia dotyczą między innymi zapisów związanych z reprezentowaniem właścicieli lokali oraz ich wpływem na decyzje dotyczące nieruchomości.

Według UOKiK część zapisów mogła ograniczać prawa właścicieli, ponieważ wymagała przekazania zarządcy szerokich pełnomocnictw do podejmowania decyzji dotyczących obiektu.

Dotyczyło to między innymi spraw wykraczających poza zwykłe zarządzanie nieruchomością, takich jak głosowanie nad wynagrodzeniem zarządcy czy przyjmowanie planów gospodarczych.

Urząd wskazuje również na zapisy przewidujące sankcje wobec właścicieli, którzy sprzeciwiliby się działaniom zarządcy. Wśród możliwych konsekwencji miały znajdować się kary finansowe, wstrzymanie wypłaty czynszu lub rozwiązanie umowy najmu.

– Klauzule, które kwestionujemy to forma nacisku na konsumentów, aby nie podejmowali działań w ochronie własnych interesów. Mogą one naruszać zarówno ich prawa, jak i dobre obyczaje. Zarządca powinien działać w interesie właścicieli, z którymi wiąże go wieloletnia umowa, a nie wymuszać lojalność karami i groźbą wstrzymania wypłat czynszu. Co więcej, właściciele nieruchomości powinni wiedzieć o decyzjach zarządu oraz móc je kwestionować – powiedział Chróstny.

Postępowanie dotyczące niedozwolonych klauzul również może zakończyć się karą finansową dla przedsiębiorców.

Urząd prowadzi także działania wobec spółek Haveno Estate, realizującej projekt Brzegova Residence w Mikołajkach, oraz Zdrojowa Invest2, związanej z inwestycją Zdrojowa Invest w Dźwirzynie.

Firmy miały nie przekazać pełnych informacji wymaganych podczas postępowań wyjaśniających. UOKiK pytał między innymi o wzory umów, zasady najmu, sposób finansowania inwestycji oraz wykorzystywane hasła reklamowe.

Zdaniem urzędu przedsiębiorcy mają obowiązek współpracować podczas prowadzonych czynności wyjaśniających. Za brak wymaganych informacji może grozić kara do 3 proc. obrotu.

Obecne działania są kolejnym etapem zainteresowania UOKiK rynkiem alternatywnych inwestycji nieruchomościowych. To rynek, który coraz częściej zderza się z lokalnymi społecznościami i zmieniającą się sytuacją mieszkaniową – w Trójmieście i nad Bałtykiem widać to choćby wtedy, gdy hotele nad morzem zmieniają się w kwatery pracownicze, turyści mogą się zdziwić, a napięcie wokół deweloperskiej ekspansji rośnie.

Eksperci przypominają zresztą, że miasto jest nasze często tylko z pozoru, bo o kształcie przestrzeni decyduje rachunek zysków inwestora.