Miasto jest nasze? Błąd. Ekspertka mówi, kto włada naszą przestrzenią

Agnieszka Porowska: Blok grozy na kieleckim Czarnowie ma zostać wyburzony – gruchnęło w mediach kilka miesięcy temu. Czy 12 mln ludzi, którzy zamieszkują wielką płytę, powinno powoli pakować walizki?

Magdalena Milert: To pojedynczy przypadek. Nie idzie za tym żadna wielka fala wyburzeń. Bloki z wielkiej płyty były dość różnie realizowane w zależności od okresu, więc nie możemy tego generalizować.

NIK robiła ekspertyzy, z których wynika, że staremu budownictwu nic nie grozi. Jako społeczeństwo latamy w kosmos, więc i z modernizowaniem takich bloków sobie poradzimy. Więcej wywołujących strach historii było chyba podczas ich budowania.

Molochy pobudzają wyobraźnię...

W jednej ze swoich książek Grzegorz Piątek, historyk literatury, opisuje realia PRL-owskiego budownictwa za pomocą dziury w ścianie, przez którą wpada śnieg.

Dwadzieścia pierwszych lat życia spędziłam w takim starym, wysokim bloku i najwięcej moich lęków związanych z mieszkaniem tam, wynikało z używania wind.

Kiedyś poruszyłam nawet ten temat w moich mediach społecznościowych i z komentarzy wynikało, że ludzie do dziś boją się nimi jeździć. Taka metalowa puszka w kominie, w której jesteśmy zamknięci, może prowokować lęki, które poprzez filmy podsyca popkultura.

Wspólnoty i spółdzielnie priorytetowo jednak inwestują w windy i większość z nich jest już dawno wymieniona na nowe. Winda ma wiele technicznych obwarowań i jest zaprojektowana tak, by nie spadła. Jedyne zastrzeżenie to takie, że w czasie pożaru nie można z niej korzystać.

Kiedyś myślałam, że stare budownictwo przez brak systemów antypożarowych to kaplica w wypadku ognia. Ale odwiedzając nowe bloki zmieniłam zdanie.

Gdybyśmy zrobili sobie test ewakuacji to myślę, że stare bloki z mieszkaniami wokół klatki schodowej wypadłyby lepiej niż współczesne bloki korytarzowe. Współczesna deweloperka jest tak mocno zorientowana na zysk, że spełnia minimum prawne, a cała reszta schodzi na dalszy plan.

Widzę to tak, że w nowym budownictwie żyjemy trochę jak myszki w klatkach. Z kolei nasze dzieci jak krasnoludki bawią się na mikroskopijnych placach zabaw, które są ukryte między blokami bez dostępu zieleni i słońca.

Wyżyłowanie przestrzeni i małe odstępy między blokami to pierwsze pozycje na długiej liście grzechów współczesnej patodeweloperki. Dzisiejsza architektura jest kapitalistyczna, więc z każdego metra musi mieć zysk. To ilość PUM-u, czyli powierzchni użytkowej mieszkalnej, którą można wycisnąć z danej posesji definiuje to, w jaki sposób taka inwestycja będzie realizowana, jaką będzie mieć formę.

Jak to w praktyce wygląda?

Zanim deweloper kupi działkę, zleca analizę pracowni architektonicznej, która mu wylicza, ile PUM-u z danej przestrzeni można pozyskać i na tej podstawie stwierdza, czy to dla niego opłacalne.

Robi się więc wstępne kompozycje pokazujące, ile kubatury zmieści się na działce, a potem te uproszczone bryły przekłada się na Excela, który to wszystko zlicza. Dopiero później, gdy się deweloper zdecyduje się kupić działkę, architekt ma możliwość – w bardzo określonych ramach – stworzyć osiedle.

Osiedla budowane w Excelu? To może być dla naszej rozmowy dobry tytuł.

Tak. Ale nie pasuje to do nazwy osiedla, prawda? Z tymi nazwami inwestycji to trzeba uważać. We współczesnej deweloperce wszystko jest przecież sprzedawane jako luksusowe, prestiżowe, premium, smart i eko. Wszystko po to, by stworzyć aspiracyjny obraz rozwiązań, które są obligatoryjne, albo obiecane, ale bez późniejszego pokrycia.

Czym jest dokładnie patodeweloperka?

To, co nazywamy dziś patodeweloperką, nie jest chyba do końca zdefiniowane. Ja powiedziałabym, że to cały zestaw różnego rodzaju (często powtarzalnych) trików dewelopera, które poprawiają jego wynik sprzedażowy – kosztem jakości życia mieszkańców.

Małe odległości między blokami, plac zabaw tylko taki, jaki przewiduje ustawa. A kto odpowiada za zieleń na nowych osiedlach?

Pierwotne wizualizacje często są pełne roślin, których w praktyce nie da się posadzić w tej skali. O zieleni decyduje plan miejscowy, a gdy go nie ma – decyzja o warunkach zabudowy. Tam podane są współczynniki, które określają – fachowo mówiąc, ile powinno być "powierzchni biologicznie czynnej".

Niestety nie ma w tym mowy o formie tej zieleni. Może to więc być trawnik, a nie łąka z drzewem. Powierzchnia biologicznie czynna to również to, czego nie widzimy i nie używamy – na przykład zielone dachy, a czasem mech na dachu garażów podziemnych.

Dzieci z tego nie skorzystają...

Z najuboższych rozwiązań raczej nikt nie skorzysta, nawet sama natura. Np. miejsce postojowe może być geokratą. Ale umówmy się – jaki ekosystem mógłby się rozwinąć na kawałku ziemi upchanej w plastik pod autem, z którego wyciekają płyny?

Z kolei na dachach parkingów podziemnych jest pół metra gleby, więc rosnąć tam może najwyżej trochę lichej trawki, służącej może co najwyżej małym psiakom.

Jakie są najdziwniejsze sposoby deweloperów na obejście prawa?

Mam wrażenie, że wszystko w świecie deweloperskim koncentruje się na tym, żeby obejść przepisy. Najdziwniejsza historia jaką słyszałam to ta, gdy deweloper po oficjalnym odbiorze bloku zwinął trawę z dachu i przeniósł ją na inną inwestycję.

Podobno najbardziej naciągane przez deweloperów są przepisy związane z dostępem do światła i słońca.

Według przepisów nasłonecznienie jest liczone w specyficzny sposób. Liczy się je w dniach równonocy, a słońce w domu musi się pojawić na minimum cztery godziny. Tylko że ustawodawca nie przemyślał, ile tego słońca dokładnie ma się pojawić i gdzie.

Jeśli pojawi się na wewnętrznym parapecie – to już jest tak, jakby było w środku. Kupując mieszkanie na niskich piętrach w wysokiej zabudowie musimy się więc liczyć z tym, że zamieszkamy w ciemnej norce.

Dużym problem są też mieszkania długie i wąskie, które wynikają ze współczesnej, "opłacalnej" formy bloku. Deweloper, próbując zmaksymalizować powierzchnie PUM, stawia możliwie jak najdłuższy i najszerszy blok. Na rzucie piętra bloku widać na środku korytarz, od którego na obie strony odchodzą mieszkania.

Przechodzi się w nich z jednego pomieszczenia w drugie. Ale w starych kamienicach też tak było.

Podobnie w pałacach. Tylko, że tam, po pierwsze, układ amfiladowy obejmował przestronne mieszkania. Po drugie, można było chodzić dookoła całego piętra. Po trzecie, były to założenia kompozycyjne, niejednokrotnie podkreślające przepych i wielkość.

W nowoczesnych mieszkaniach to "one way ticket": idzie się tylko prosto. Doświetlenie takich mieszkań jest tylko z jednej strony, więc jest bardzo słabe i nie pada głęboko. Na wizualizacjach 3D przedstawiane jest to oczywiście tak, jakby słońce wpadało do całego mieszkania.

Trzeba pamiętać, że w tego typu obrazkach nie uwzględnia się stropu, więc światło rozlewa się efektownie, nawet na łazienkę. To nowy trend, który ma na celu oszukanie klientów. Ma to dać doskonałe pierwsze wrażenie, rzeczywistość jest jednak inna.

Jak jeszcze potrafią oszukiwać deweloperzy?

Obiecane rozległe ogródki na parterach czasem okazują się betonem na maksymalnie dwa metry do własnej aranżacji. Mieszkania dwupoziomowe należy samodzielnie wyposażyć w schody.

Do tego dochodzą trudne do użytkowania miejsca parkingowe, projektowane także z myślą o maksymalizacji ich liczby. Mamy także obietnice infrastrukturalne bez pokrycia czyli na przykład hasło "blisko żłobek", który może i jest blisko na mapie, ale piechotą jest daleko.

Klasycznie pojawiają się też hasła typu "w planach tramwaj" albo "ma tu powstać park", co często okazuje się prawdą na zawsze odroczoną w czasie.

Bywa też, że drogi dojazdowe do osiedla niewydolne są już na starcie – dlatego zawsze pojawiają się korki przy wyjazdach rano. A brak utwardzonej drogi dojazdowej – w najgorszym scenariuszu – może utrudniać dojazd służb ratunkowych.

Deweloperzy często oszczędzają na materiałach wykończeniowych części wspólnych, a cienkie ściany wiążą się z tym, że możemy słyszeć każdą głośniejszą rozmowę czy kichnięcie sąsiadów.

Pułapką mogą okazać się też umowy.

Papiery podpisujemy często bez głębszej analizy. Tymczasem jeśli dokładniej się wczytać, zapisy mogą zakładać zmiany projektu przez dewelopera i przesuwanie terminów oddania. Może też widnieć tam taki "szczegół", jak planowana inwestycję kolejnego etapu tuż przed naszym oknem.

Wykorzystuje się też kruczki do sprzedaży lokali po 20 m², które nazywa się funkcjonalnymi mikroapartamentami. Taki blok nie powstaje jako mieszkalny, ale jako "budynek usługowy". Formalnie to nie są mieszkania, a lokale usługowe, mające zupełnie inne, o wiele bardziej luźne przepisy.

Dalsza część tekstu poniżej.

Z pani książki "Dla kogo jest miasto? Jak stworzyć przestrzeń, która o nas dba" wynika, że miasto jest dla młodych, silnych, w pełni sprawnych mężczyzn. Reszta społeczeństwa w związku z tym, że nie jest dominującą grupą, która przemieszcza się po jego głównych arteriach, jest marginalizowana.

Tak, piszę o tym, że zwłaszcza jeśli się sprawuje funkcje opiekuńcze lub jest się odrobinę mniej sprawnym, a wystarczy skręcona kostka, migrena lub przyjmowanie leków, które wpływają na percepcję – miasto zaczyna nam utrudniać poruszanie się, ponieważ nie jest się jego domyślnym użytkownikiem.

Na szczęście dzięki naciskom i edukacji o dostępności to już trochę zmienia. Dużym tematem w Polsce jest teraz starzenie się społeczeństwa i malejąca dzietność, ale niewiele się mówi o tym, że brakuje architektury odpowiadającej potrzebom dzieci oraz młodych rodziców.

Czyli jest światełko w tunelu dla architektury, którą w swojej książce nazywa pani feministyczną?

Tak, ponieważ dzięki temu, że projektujemy dostępność, jednym rozwiązaniem możemy pomóc różnym środowiskom. Gdy mówimy o niwelacji schodków do budynku, obniżonych krawężnikach czy dostępnych przejściach podziemnych – to one ułatwiają życie nie tylko osobom, które poruszają się na wózku, ale również tym, którzy idą z małymi dziećmi.

W architekturze feministycznej chodzi o to, aby pomagać grupom wrażliwym społecznie.

Dużo dobrego płynie z ustawy dostępność plus.

Tak. Jednostki publiczne ustawowo mają być dostępne dla wszystkich. Kiedyś sprawdzanie czy dany obiekt jest dostosowany do osób z niepełnoprawnościami często sprowadzało się do dwóch kwestii: obecności rampy przy schodach oraz zaprojektowaniu łazienki tak, aby zmieściło się w niej koło manewrowe o średnicy 150 cm.

Dziś, jeśli myślimy o osobie na wózku, musimy pomyśleć też o tym, jak korzysta z danego miejsca – na jakiej wysokości sięga do przycisku, jak otworzy drzwi, co zrobi, gdy korytarz okaże się za wąski. To wymaga o wiele więcej wysiłku niż tylko wyrysowanie okręgu o właściwej średnicy. A mówimy tylko o jednej niepełnosprawności – tej związanej z poruszaniem się na wózku. W praktyce jest ich o wiele więcej.

Zgodnie z prawem dostępność powinna być standardem we wszystkich miejscach publicznych – nie tylko toaletach, ale też w przedsionkach, korytarzach i wejściach do budynków, w ich okolicy oraz w przestrzeniach publicznych. Niestety rzeczywistość naszych codziennych tras nadal jest pełna barier.

Jak to zmienić?

Myśląc przyszłościowo, także jeśli chodzi o przepisy i wymogi budowlane. Angażujmy się. Prognozy demograficzne wskazują, że do 2060 roku seniorzy będą stanowić ponad 30 proc. populacji w porównaniu z 20 proc. obecnie. Będziemy gorzej słyszeć, niedowidzieć, poruszać się wolniej – część z nas na wózku, część o chodziku lub o lasce.

Silny, zdrowy, zapracowany, żyjący w ciągłym stresie przedsiębiorca, który dużą część życia spędza w aucie, nie będzie tak żyć wiecznie, a przez swój styl życia szybko może stać się zniedołężniałym staruszkiem. Jeśli nie myśli o innych, niech pomyśli o sobie z przyszłości. Przy okazji skorzystają na tym całe grupy społeczne.

Jednostkowo też wciąż możemy działać – zgłaszać projekty do budżetu obywatelskiego, organizować lokalne inicjatywy, współpracować z fundacjami i stowarzyszeniami, a także domagać się zmian do radnych i urzędników. Równe chodniki, niwelacja barier, ogrody deszczowe, częściej rozmieszczone ławki czy więcej zieleni nie powstaną same z siebie.

Mogą się stać rzeczywistością, jeśli zaczniemy je tworzyć razem, o to postulować i tego wymagać. Miasto jest nasze, nie prezydentów, burmistrzów i deweloperów, ale tylko jeśli o nie walczymy.