"Myślenie, że ceny runą to marzenie ściętej głowy". Guru polskiej budowlanki o cenach mieszkań
Jak deweloperzy mają obniżać ceny mieszkań, skoro rosną im koszty budowy kolejnych inwestycji? - pyta Michał Sapota, prezes firmy HRE Investments. Guru polskiej budowlanki przekonuje, że bańka na rynku nieruchomości nie pęknie, bo... nie istnieje. By o niej mówić ceny mieszkań musiałyby wzrosnąć jeszcze o kilkanaście procent, a nasze pensje - na lata stanąć w miejscu.
- Nie ma co czekać na pęknięcie bańki mieszkaniowej - przekonuje Michał Sapota, guru polskiego budownictwa z HRE Investments.
- Życzeniowe myślenie o obniżkach cen mieszkań ma niewiele wspólnego z rzeczywistością. Ceny rosły systematycznie od przeszło 30 lat. Covid-19 niczego tu nie zmieni.
- Obecnie wzrost cen mieszkań porównuje się ze średnim wzrostem pensji Polaków. A ten wskaźnik jest obecnie na "zdrowym poziomie".
- Jak walczyć z wysokimi cenami? Prosto - zwiększyć podaż mieszkań. Ale jak to osiągnąć? Tu zaczynają się strome schody.
Niestety, miesiące lockdownu mijają jeden po drugim, szczepienia postępują, pandemia powoli się wygasza. A ceny nieruchomości nadal rosną. A przecież miały spadać z powodu kryzysu. Tymczasem niewzruszeni tym faktem deweloperzy zdają się systematycznie podnosić oferty.
Temat bańki mieszkaniowej powraca jak bumerang i jest odmieniany przez wszystkie przypadki. Jedni eksperci twierdzą, że obecna sytuacja wymaga wielkiej ostrożności i ostrzegają przed gwałtownymi zmianami. Inni kwestionują, czy w ogóle możemy mówić obecnie o jakiejkolwiek bańce na rynku nieruchomości.
Michał Sapota, prezes firmy deweloperskiej HRE Investments zdecydowanie zalicza się do tej drugiej grupy. Zapytaliśmy więc go o obecną sytuację i może nieco życzeniowe myślenie osób szukających obecnie własnego M.
INNPoland.pl: Czy w Polsce będą jeszcze kiedyś tańsze mieszkania?
Michał Sapota: Zależy, o czym tu mówimy. W wartościach bezwzględnych raczej nie ma na co liczyć. Inflacja jest stałym procesem i na pewno nie odpadnie nam nagle część kwoty. Skupmy się może na najbardziej naturalnej relacji cen mieszkań do wynagrodzeń.
Parę lat temu zauważyć można było utrzymujący się trend – wypłaty rosły znacznie szybciej niż ceny nieruchomości. Siła nabywcza przeciętnego Kowalskiego była wtedy dość dobra. W okresie powiedzmy ostatnich dwóch lat proporcja się zmieniła – wynagrodzenia zwalniają, a ceny mieszkań szybciej idą w górę.
Patrząc jednak z perspektywy czasu to nawet obecna różnica jest całkiem korzystna – w 2007-2008 roku nierównowaga pensji i kosztów mieszkań była dużo bardziej drastyczna i mocno dawała się we znaki.
Podsumowując – przez ostatnie kilkanaście lat skumulowany wzrost wynagrodzeń cały czas jest wyższy niż przyrost cen mieszkań. Co może zadecydować o tym, że ceny mieszkań spadną?
Ceny kształtuje cały szereg czynników. Najprostszym rozwiązaniem byłoby pewnie znaczące zwiększenie podaży mieszkań. Sęk w tym, że rozwiązanie jest proste, ale niezwykle trudno je obecnie zrealizować.
To dziś jeden z głównych problemów rynku nieruchomości. Co zrobić, by ta podaż była większa? Zacznijmy od początku procesu. Mieszkania nigdy nie powstaną, jeśli nie będzie na nie miejsca. Pomocnym elementem może być więc stymulowanie podaży gruntów pod zabudowę mieszkaniową.
Mnóstwo ziemi zgromadzone jest na przykład w Krajowym Zasobie Nieruchomości. Zapowiadano już wiele sposobów ich zagospodarowania, ale nadal nie wiemy, jak to dokładnie ma wyglądać, jaka to będzie skala – żadnych szczegółów.
Obecnie wydaje się, że grunty te najpierw pójdą do samorządów, gmin. Pojawił się też pomysł, by dostęp do gruntów z KZN mieli także pod pewnymi warunkami prywatni deweloperzy. Jak dla mnie należy powrócić do tego planu.
Kolejna kwestia to uwolnienie gruntów rolnych. Obecnie w obrębach administracyjnych wielkich aglomeracji nadal znajdują się tak sklasyfikowane działki. Nie oszukujmy się – nikt tam marchewki nie sadzi, ale prawnie nie można tej ziemi zagospodarować na mieszkania.
Co z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego? Dla wielu firm są solą w oku.
W tej sprawie także potrzebna jest poważna dyskusja i duże zmiany. Przepisy i procedury dot. zmiany czy uchwalania takiego planu są czasochłonne, skomplikowane i przepełnione biurokracją.
Gminy często nie mają też po prostu odpowiednich nakładów finansowych, by dobrze gospodarować przestrzenią. Jeśli finansowo ledwo wiążą koniec z końcem, to znalezienie środków na nowy plan zabudowy jest na samym dole ich listy priorytetów.
A to tylko niewielki fragment problemów dotyczących niedoboru działek pod zabudowę mieszkaniową. Jest masa innych kwestii.
Jakich?
Nawet jeśli deweloper znajdzie grunt, to dopiero początek jego problemów. Czekają go liczne postępowania administracyjne, pozwolenia na budowę, decyzje o uwarunkowaniach środowiskowych i inne formalności.
Następna jest kwestia uzbrojenia danego terenu w media. Jak się okazuje, spółki za to odpowiedzialne, często państwowe lub samorządowe, wcale nie kwapią się do takich inwestycji. Dla nich oznacza to bowiem poniesienie znacznych kosztów tu i teraz, które będą się zwracały dopiero za wiele lat.
Wyobraża pan sobie osiedle bez wody, prądu albo internetu? Moim zdaniem gestorzy mediów powinni być zobowiązani statutowo do ich doprowadzania – świadczenie tych usług to przecież ich główny cel działania. Może tego typu spółki powinny dostawać jakieś dopłaty lub pożyczki ze skarbu państwa, by same nie musiały narażać się na znaczne wydatki.
To taki podstawowy pakiet problemów na rynku budowlanym. Dotyczą one nie tylko prywatnych firm, ale też TBS-ów i innych spółek gminnych, które chcą realizować projekty mieszkaniowe. Wszyscy mamy dokładnie te same kłody pod nogami.
Załóżmy, że ktoś chce obecnie kupić mieszkanie. Co by im pan poradził? Poczekać na lepsze czasy, czy brać kredyt natychmiast, bo będzie gorzej? Co począć?
Nie ma co czekać na gwiazdkę z nieba, bo nie spadnie. Nie mówię tego jako deweloper, który ma w tym zysk, tylko jako obserwator rynku.
Popatrzmy na długoterminową sytuację, powiedzmy ostatnie 30 lat w Polsce. Albo statystyki z USA, prowadzone od lat 70-tych. Ceny mieszkań rosną – szybciej lub wolniej, ale systematycznie.
Przyjęcie założenia, że przyjdzie jakiś ogromny kryzys, ceny runą i nieruchomość będzie można kupić za bezcen to marzenie ściętej głowy. Totalna abstrakcja.
Ludzie liczyli przecież na to, że przez Covid-19 pęknie bańka na rynku nieruchomości.
Nie pęknie, bo nie ma co pękać. Nie ma żadnej bańki. Jeszcze raz powtarzam - relacja cen mieszkań do poziomu wynagrodzeń jest obecnie zdrowa.
By osiągnąć poziom różnicy w sile nabywczej z lat 2006-2007, kiedy było z tym naprawdę słabo, to wynagrodzenia Polaków musiałyby stać w miejscu, a ceny mieszkań wzrosnąć jeszcze o kilkanaście procent. Wtedy można zacząć mówić o złej sytuacji. Ale jak wiemy, płace rosną i z analiz wynika, że wzrosty te prawdopodobnie będą w przyszłości przyśpieszać.
Obecnie dopiero wychodzimy z kryzysu, np. cały sektor budowlany jeszcze nie odrobił strat covidowych. A już w wielu branżach jest szalony problem z ludźmi do pracy. Rośnie więc presja na wynagrodzenia. Przedsiębiorcy nie będą mieli wyjścia, jak podnosić płace.
Obecnie mamy też drożyznę na rynku materiałów budowlanych. Obecna wysoka inflacja, która może zostać z nami na dłużej, znacznie wpływa na koszty budowy. Deweloper przerzuca te koszty na klienta, ceny mieszkań rosną – prosty łańcuch zdarzeń.
Jak deweloperzy mają obniżać ceny mieszkań, pękać jakąś urojoną bańkę, skoro rosną im koszty budowy kolejnych inwestycji?
Michał Sapota ma ogromne doświadczenie w branży budowlanej.•Fot. HRE Investments
Więcej ciekawych informacji znajdziesz na stronie głównej INNPoland.pl