"Nie powiedzieli ostatniego słowa". Pytamy eksperta, czy wciąż warto brać kredyty
Rada Polityki Pieniężnej podniosła gwałtownie stopy procentowe – a wraz z nimi do góry pójdą raty kredytów Polaków. Czy w ogóle warto kupować teraz mieszkanie? O ile wzrosną nasze raty i jak sobie poradzić z ich spłatą? O tych kwestiach porozmawialiśmy z Andrzejem Łukaszewskim, ekspertem kredytowym Gold Finance.
Andrzej Łukaszewski: Na pewno wpływa to na poziom rat kredytowych. Spodziewaliśmy się podniesienia stóp procentowych na poziomie 0,5, co podwyższyłoby ratę kredytową o około 28 zł na każde 100 tys. zł kredytu zaciągniętego na 30 lat. A skoro podniesiono je o 0,75 proc., oznacza to mniej więcej wzrost o około 42 zł na każde 100 tys. zł kredytu.
Na pewno wpłynie też to na wielkość kredytu, jaki mogliby kredytobiorcy zaciągnąć, ponieważ spadnie ich zdolność kredytowa. Przy wyższym oprocentowaniu kredytu mamy wyższą ratę, w związku z tym trzeba mieć wyższą zdolność, aby obsłużyć tę ratę kredytową. Na pewno jeśli ktoś myślał o kredycie jeszcze we wrześniu i miał przeprowadzoną kalkulację możliwości kredytowych, powinien to ponownie zweryfikować, ponieważ ta zdolność mogła mu spaść od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy zł, w zależności od banku.
Jest to już zaporowy poziom, co dla niektórych?
Wydaje mi się, że nie i mamy jeszcze dość spory zapas. Patrząc szerzej, od marca 2015 roku do marca 2020 roku mieliśmy stopę procentową na poziomie 1,5 proc. I to były poziomy, na których wszyscy brali kredyty, kupowali nieruchomości i jakoś nikt nie miał z tym problemu. Te ostatnie 17 miesięcy, bo tyle trwał okres, od kiedy mogliśmy cieszyć się trzykrotną obniżką stóp procentowych w pandemii, był okresem promocyjnym. Jeżeli ktoś uważał, że te poziomy utrzymają się przez cały okres jego kredytowania, to albo nie był świadomy, jak rynek kredytowy funkcjonuje, albo ktoś wprowadził go w błąd.
Trzeba było spodziewać się, że byliśmy w na tyle niskim pułapie, że jedynym ruchem będzie ruch w górę. Więc jeszcze nam trochę brakuje do tych poziomów, które mieliśmy przez ponad 5 lat na rynku kredytowym. Obecna sytuacja nie jest jeszcze zaporowa, która powodowałaby, że ubędzie nam kredytobiorców. Przy poziomie stóp procentowych sprzed pandemii nadal były kupowane mieszkania, w tym mieszkania na wynajem, co jest wskaźnikiem opłacalności kredytu.
Polacy dobrze wykorzystali moment niższych rat kredytów?
Trudno powiedzieć, gdzie te pieniądze z różnicy się znalazły. Czy zostały przeznaczone na zabezpieczenie innych kwestii finansowych w gospodarstwie domowym, czy zaoszczędzone, skumulowane i posłużyły na przykład do nadpłaty kredytu. Na pewno część osób wykorzystała ten fakt w celu uzyskania nowego kredytu, czyli zwiekszyła się ich zdolność kredytowa, która była mniejsza przed okresem pandemii, czyli przed okresem niższych stóp procentowych. Część osób z pewnością to wykorzystała w ten sposób, że była w stanie pożyczyć o kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej.
Czy przez wczorajszą decyzję RPP część osób nie załapie się na wymarzone M?
Bardziej widziałbym problem w rosnących cenach mieszkań niż w cenie udzielanego kredytu na mieszkanie - bo te dwie wartości totalnie się rozjechały. To znaczy: wzrost wartości nieruchomości, nawet kwartał do kwartału, są o wiele wyższe niż decyzja Rady Polityki Pieniężnej o podwyższeniu stóp procentowych o 0,75 proc.
A gdzie będą największe wzrosty: mieszkań w najniższych przedziałach cenowych czy apartamentów luksusowych?
Na ten moment aż takiej różnicy nie ma. Nadal są preferowane mieszkania mniejsze, ponieważ ludzi nie stać na te większe. Dobra luksusowe zawsze były w cenie i ten przyrost też na pewno nastąpi, ale czy ceny będą rosły tak szybko, jak mniejszych mieszkań? Pewnie nie.
W obecnej sytuacji wstrzymanie się od zakupu na raty mieszkania jest dobrym rozwiązaniem? Raty rosną, ale przecież za pół roku mogą być jeszcze wyższe.
Wysokość raty nie powinna wstrzymywać decyzji konsumentów o zakupie mieszkania, ponieważ wartość WIBOR, gdzie większość kredytów jest wciąż oprocentowana zmiennie, będzie zmieniać się proporcjonalnie. Czy weźmiemy teraz kredyt na zakup mieszkania, czy za pół roku, nic to nie zmieni. A zmieni się natomiast cena mieszkania.
Jeżeli ktoś myśli o zakupie nieruchomości, nie determinowałbym tej decyzji wysokością stóp procentowych czy oprocentowaniem kredytu, lecz właśnie widziałbym problem w możliwości nabycia mieszkania w przyszłości za zupełnie inną kwotę. Mieszkanie, które teraz chcemy kupić, za rok może o tyle zdrożeć, że nie będzie nas na nie stać. Przewidujemy, że trend rosnących cen mieszkań utrzyma się, liczymy się z tym, że ceny pójdą do góry.
Moim zdaniem Rada Polityki Pieniężnej nie powiedziała ostatniego słowa i czekają nas kolejne podwyżki stóp procentowych. Może już nie w tym roku, ale pewnie w przyszłym, bo żadna gospodarka nie lubi terapii szokowych. Raczej robi się nie krok do przodu, lecz patrzy, jak rynek reaguje i dopiero podejmuje kolejne decyzje. Może właśnie dlatego ruch rady był tak zdecydowany, aby pokazać, że nie wahamy się użyć tego narzędzia i jeśli zajdzie potrzeba, będziemy podwyższać stopy procentowe. Główny parametr z którym walczymy, czyli inflacja, rozpędza się i jest na bardzo wysokim poziomie, więc na pewno jedną decyzją rady o podniesieniu stóp procentowych, nie uda się tego powstrzymać.
Prezes NBP Adam Glapiński działa nieprzewidywalnie. A może Pan dostrzega w tym logikę?
Podejmowane przez niego decyzje są w sprzeczności z tym, co pan profesor twierdził jeszcze kilka miesięcy temu, gdy mówił, że podwyżek stóp procentowych nie będzie. Pamiętam też wypowiedź, w której stwierdził, że za jego kadencji podwyżek stóp procentowych w Polsce wręcz nie będzie. Rzeczywistość jest troszeczkę inna. Podejrzewam, że jego doradcy ekonomiczni wytłumaczyli mu, że nie tędy droga i trzeba się przychylić do oczekiwań rynku. Podejrzewam, że udało się zmienić tok myślenia Glapińskiego i będzie teraz podążał w kierunku kolejnych podwyżek stóp procentowych.
(fot. Jacek Dominski/REPORTER)
Eksperci i rynek twierdzą - i wydaje mi się to rozsądne - że podwyżka stóp procentowych do tych stóp, które były przed pandemią, nastąpi na początku przyszłego roku. Już niewiele nam brakuje, bo tylko 0,25 punktu procentowego. Jesteśmy w stanie przebić poziom sprzed obniżek, ponieważ prognozy na inflację za październik pokazują nam wartość 6,8 proc., a mamy stopę procentową na poziomie 1,25 proc. Proszę pamiętać, że w lutym 2020 roku mieliśmy inflację na poziomie 4,7- 4,8 proc., a stopy procentowe na poziomie 1,5 proc.
I tylko tak naprawdę pandemia spowodowała wyhamowanie inflacji. Przed pandemią przy poziomie stóp procentowych 1,5 proc nie radziliśmy sobie z inflacją na poziomie 4,8 proc., więc jeżeli teraz mamy 6,8 proc., przy stopach procentowych 1,25 proc., to sami możemy sobie odpowiedzieć, jaki jest kierunek.
Na początku tego roku Polacy złożyli najwięcej wniosków o udzielenie kredytu hipotecznego od dekady. Tak wysoki popyt niezależnie od inflacji przyczynia się do wzrostu cen kredytów?
Mimo że chętnych na kredyty jest wielu, banki starają się utrzymać te same warunki kredytowe. Marże są na tych samych poziomach, więc to jest dobre zachowanie ze strony banków. Nie starają się wykorzystać tej sytuacji aż tak dużego popytu na kredyty hipoteczne, zwiększając marżę. Nadal mamy dość sporą konkurencję, mimo sporej konsolidacji na rynku bankowym. Nadal mamy wachlarz banków i ofert, po których możemy się spokojnie poruszać. Więc w tym przypadku liczba kredytów nie wpływa na cenę kredytu hipotecznego.
Co ma zrobić wątpliwie szczęśliwy posiadacz kredytu, którego raty wzrosną? Może się przed tym zabezpieczyć?
Jednym z rozwiązań byłoby wzięcie kredytu ze stałym oprocentowaniem, jednak są one o wiele droższe niż kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. Poza tym dają nam gwarancję z reguły na okres tylko pierwszych pięciu lat trwania kredytu, a przecież kredyty mieszkaniowe zawierane są z reguły na okres 20-30 lat. Kredyty ze stałą stopą oprocentowania są w mniejszości, Polacy nie decydują się na nie.
Innym sposobem jest gromadzenie środków, robienie oszczędności. Niepisaną zasadą jest, że powinniśmy mieć przynajmniej oszczędności na poziomie naszych sześciu rat miesięcznych. Jest to poziom bezpieczny, który zapewnia nam prawidłową obsługę kredytu.
Weźmy singielkę Annę Kowalską, która ma odłożone 50 tys. zł, stałe dochody nieco powyżej średniej krajowej – i chciałaby kupić kawalerkę w Warszawie. To dobra decyzja czy jeszcze za mało ma?
Trudno jest doradzać nie znając szczegółów. Trzeba byłoby z taką osobą porozmawiać, jakie ma plany i podejście do ryzyka oraz jak ocenia swoje możliwości, jeśli chodzi o budżet domowy, czy na ile czuje się bezpiecznie w aktualnym miejscu pracy lub mobilności zmiany miejsca zatrudnienia.
Ale nie jest to złe rozwiązanie przy tych warunkach?
Jeśli ta osoba ma stabilny dochód, dużą nadwyżkę finansową w jej gospodarstwie domowym, to zakup mieszkania - tym bardziej, jeżeli obecnie wynajmuje mieszkanie - może się okazać dobrym pomysłem. Jeżeli w tej chwili stać ją na taki kredyt, wówczas kupi mieszkanie pewnie taniej niż będzie ono warte w przyszłości.
Nieruchomości zawsze były dobrymi miejscami do lokowania kapitału. Nie mamy już takiej rentowności jak kiedyś, ale nadal jest to bezpieczna forma lokowania, która pewnie będzie zyskiwała na wartości. Wszystko zależy od tego, gdzie chcemy kupić, przy jakich warunkach finansowania czy w jakiej okolicy. Mnóstwo parametrów trzeba rozpatrzyć, jeśli chodzi o potencjał inwestycyjny.
Patrząc na szalejącą inflację czy podniesienie stóp procentowych - jak w tym wszystkim nie zwariować i mądrze zainwestować w nieruchomość?
Musimy rozróżnić kwestię inwestowania od oszczędzania. Jeżeli mamy na tyle dużo kapitału, że jesteśmy otwarci na inwestowanie i ryzyko z tym związane, jest to trafiony pomysł. Tylko trzeba pamiętać, że to nie jest takie dobro, które jest łatwo i szybko zbywalne, zwłaszcza, jeśli chcemy uzyskać określony poziom zwrotu z inwestycji. Gdyby te pieniądze były nam potrzebne na już, musielibyśmy zdecydować się na szybką sprzedaż, czasami poniżej wartości rynkowej.
Ale jeśli ktoś ma oszczędności, które są w stanie zaspokoić jego bieżące potrzeby, a do tego ma odłożony kapitał, który jest w stanie zainwestować i zredukować straty z inflacji, nieruchomość byłaby dobrą inwestycją. Natomiast jeśli całe oszczędności chcielibyśmy ulokować w nieruchomość, należy się zastanowić.
Więcej ciekawych informacji znajdziesz na stronie głównej INNPoland.pl