Kupili mieszkania, zbudowali domy - teraz nie stać ich na raty. Bank może sprzedać nieruchomości sam

• Kredytobiorcy powinni sprawdzić, jaka jest górna granica, którą mogą przeznaczyć na ratę kredytu
• Banki są skłonne dać kredytobiorcom czas na sprzedaż mieszkania
• Nie należy czekać do ostatniej chwili z decyzją o sprzedaży mieszkania, na które nie stać kredytobiorcy

Obserwuj INNPoland w Wiadomościach Google

Kiedy raty urosły za bardzo

Lata wyrzeczeń i odkładania pieniędzy: najpierw na działkę za ponad 100 tys. zł, potem kolejne kilkadziesiąt tysięcy zł na wkład własny kredytu hipotecznego, aż w końcu udało się - młode małżeństwo rozpoczęło budowę domu na jednej z polskich wsi w południowo-zachodniej części kraju. Nieruchomość została już wybudowana i częściowo wykończona. Dom jest wykończony na tyle, że można w nim już zamieszkać, chociaż połowa pomieszczeń jest jeszcze w stanie surowym. 

Wszystko poszłoby zgodnie z planem, gdyby nie wydarzenia z ostatniego roku, czyli rosnąca inflacja i stopy procentowe. W porównaniu do 2019 roku, kiedy zaciągnęli kredyt, ich obecna rata wzrosła o blisko 230 proc., pochłaniając całkowicie pensję jednego z małżonków. Lada moment zobowiązania wobec banku przekroczą 50 proc. ich miesięcznych przychodów. Martwią się więc nie tylko tym, za co wyremontują resztę domu, ale czy w ogóle będą w stanie go zachować. A należy podkreślić, że oboje zarabiają znacząco powyżej średniej krajowej. 

Czy mogą stracić dom? - Kredyt wynoszący 50 proc. przychodów jest niebezpieczną granicą — mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. Podkreśla przy tym, że nie da się jednoznacznie określić w procentach, w którym momencie można obawiać się utraty nieruchomości. — Gospodarstwa domowe same najlepiej wiedzą, czy są już na granicy i kiedy ją przekroczą, ponieważ wiedzą, ile wydają miesięcznie — dodaje analityk. 

Dla jednych może być to wspomniane 50 proc., jednak kredytobiorcy o wysokich dochodach - i jeśli nie mają innych, poważnych zobowiązań finansowych - poradzą sobie nawet przy tak wysokiej dla nich racie kredytu hipotecznego. Niemniej jest to spore obciążenie, więc żeby czuć się pewnie, lepiej nie zbliżać się do takiego pułapu.

Jak uniknąć komornika

Choć najlepszym rozwiązaniem byłoby nie dopuścić do tego, aby rata kredytu przewyższała nasze możliwości finansowe, niestety nie zawsze da się to przewidzieć. Dowodzi temu sytuacja z tego roku, kiedy drastycznie wzrosły raty kredytów. Właściwie chyba nikt się nie spodziewał, podpisując kilka lat temu umowę kredytu hipotecznego, że raty mogą urosnąć ponad dwukrotnie, rujnując budżet domowy i obniżając poziom życia. 

Na inflację konsumenci nie mają jednak bezpośredniego wpływu i muszą płacić wysokie raty. Wielu jednak zadaje sobie pytania: Czy mogę stracić mieszkanie? Czy jak dojdzie do sytuacji, kiedy nie będzie mnie stać na zapłacenie kolejnej raty, komornik zabierze mi dom? 

Ekonomiści uspokajają, że domniemana utrata nieruchomości nie następuje od razu. - Oczywiście zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest mieszkanie, więc w ostateczności komornik może zająć mieszkanie, ale nie jest tak, że zapuka do naszych drzwi z dnia na dzień. Banki dają trochę czasu kredytobiorcom, nawet jeśli spóźniają się z ratą dwa czy trzy miesiące — mówi Jarosław Sadowski, wskazując, że w pierwszej kolejności bank wysyła wezwania do zapłaty, nalicza dodatkowe odsetki czy opłaty windykacyjne.

Zanim dojdzie więc do przejęcia nieruchomości, która jest obciążona kredytem hipotecznym, kredytobiorca ma kilka miesięcy, aby dojść do porozumienia z bankiem. — Banki też zwykle idą klientom na rękę, jeżeli widzą, że jest to klient rozsądny. Wtedy bank daje czas, aby kredytobiorca mógł sprzedać mieszkanie i spłacić zadłużenie. Tylko jeśli ktoś jest już rzeczywiście bardzo nierozsądny, wtedy może się tak skończyć, że bank zajmie mieszkanie i sam je sprzeda — mówi analityk. 

Z punktu widzenia kredytobiorcy zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest sprzedać zadłużone mieszkanie we własnym zakresie. W ten sposób minimalizowane są straty finansowe — sprzedajemy na własnych warunkach, za cenę, która nam odpowiada. Co więcej, po spłacie kredytu zostaje nam jeszcze coś w kieszeni.

Gdy jednak dopuści się do sytuacji, kiedy bank zajmie mieszkanie i sam je spłaca, nie mamy kontroli nad tym, jak zostanie nasza nieruchomość wyceniona (jeśli mieszkanie sprzedawane jest przez bank, wtedy cena będzie niższa niż gdyby sprzedawał je właściciel nieruchomości). W dodatku bank potrąci sobie za przeprowadzenie tego procesu i w rezultacie zostanie nam niewiele lub nic. 

Analityk zwraca jednak uwagę, że nie jest w interesie banków, aby przejmować mieszkania po klientach, którzy są niewypłacalni. — Dla banków korzystniej jest, kiedy nie muszą zajmować się sprzedażą nieruchomości, ponieważ nie ponoszą wtedy dodatkowych kosztów z tym związanych — mówi Sadowski. 

Nie zwlekaj do ostatniej chwili

Choć decyzja o sprzedaży własnego mieszkania czy wymarzonego domu jest bardzo trudna, warto podjąć ją odpowiednio wcześnie. Pozwoli to uniknąć dodatkowych wydatków. Prawdą bowiem jest, że zwłoka ze sprzedażą domu, na który nie stać kredytobiorcy, generuje dodatkowe koszty. 

Przede wszystkim tracimy, kiedy wspomagamy się dodatkowymi pożyczkami czy zadłużamy się u rodziny. Tracimy też, jeśli sytuacja stanie się na tyle poważna, że będziemy zmuszeni sprzedać jak najszybciej mieszkanie, bo może się okazać, że trzeba będzie mocno obniżyć oczekiwania finansowe za tę nieruchomość. 

— Decyzja o sprzedaży mieszkania jest ostatecznością, ale też nie ma co jej odkładać. Jak będziemy sobie wmawiać, że poczekamy, bo za chwilę stopy procentowe spadną, możemy wpakować się w jeszcze większe kłopoty. Bo nagle oszczędności nam się skończą, a może się okazać, że stopy procentowe wcale nie spadną albo będą spadać wolniej, niż nam się wcześniej wydawało. I wtedy będziemy musieli bardzo szybko sprzedać mieszkanie — mówi Jarosław Sadowski. 

A wiadomo, że wtedy trzeba będzie mocno obniżyć cenę. — Takie odwlekanie zwykle źle się kończy. Lepiej jest już wcześniej się tym zająć, póki jeszcze mamy trochę czasu na wystawienie ogłoszenia o sprzedaży, zastanowienie się nad tym, gdzie będziemy mieszkać. Wtedy nie musimy tej ceny tak mocno obniżać — mówi analityk. 

Drastyczne obniżenie ceny jest ryzykowne, ponieważ może się okazać, że po sprzedaży mieszkania, nie stać nas będzie nawet na spłatę kredytu hipotecznego. Do takich sytuacji dochodziło już w przypadku frankowiczów. Niektórzy z nich nie dość, że zostali zmuszeni do sprzedaży mieszkania, wciąż mieli jeszcze dług do spłacenia.

Alternatywą jest też zamiana mieszkania na mniejsze lub na mieszkanie o podobnym metrażu, ale tańsze. Można też sprzedać mieszkanie i po prostu przenieść się na rynek najmu. Jak wskazuje nasz rozmówca, wprawdzie stawki na rynku najmu też idą w górę, lecz wciąż najem takiego samego mieszkania jest tańszy niż raty kredytu. 

Masz propozycję tematu? Chcesz opowiedzieć ciekawą historię? Odezwij się do nas na kontakt@innpoland.pl