Polaków w końcu będzie stać na własne mieszkania? Zdolność kredytowa może wzrosnąć o połowę

• Bartosz Turek wymienił kilka przesłanek, które mogą wpłynąć na podreperowanie zdolności kredytowej Polaków
• Jego zdaniem mogą o tym przesądzić m.in. dalsze spadki wskaźnika WIBOR i wzrost pensji Polaków
• W optymistycznym scenariuszu zdolność kredytowa może wzrosnąć o 40–50 proc.

WIBOR w dół. Takiego wskaźnika nie było od lipca

Pierwszy tydzień stycznia przyniósł dobre informacje dla kredytobiorców. WIBOR, czyli główny składnik oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, znacząco spada. Obecnie WIBOR 3M wynosi 6,96 proc., czyli na poziomie, jakiego nie widzieliśmy od lipca 2022 r.

Ma to wymierne przełożenie na finanse osób, które spłacają zobowiązanie za własne M. Przy kredycie zaciągniętym w grudniu 2020 r. na 25 lat i przy marży banku na poziomie 2 proc. dla kwoty kredytu 300 tys. zł, rata po aktualizacji WIBOR 3M spada z kwoty 2634 zł do 2575 zł. To obniżka o 59 zł miesięcznie.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, tłumaczy, że niższy WIBOR może oznaczać nie tylko obniżkę raty kredytu o 0,5 proc. O tyle samo może także wzrosnąć zdolność kredytowa.

A gdyby tego było mało, to rynek nie tylko przestał zastanawiać się nad dalszymi podwyżkami stóp procentowych, ale zaczął się zastanawiać, kiedy przyjdą obniżki. Jeśli przewidywania te zaczną się materializować, to będą to dobre informacje dla bieżących i przyszłych kredytobiorców.Bartosz Turekgłówny analityk HRE Investments

Jak tłumaczy specjalista, z prognoz wynika, że WIBOR 3M może spaść do poziomu 5,5–6 proc. w ciągu najbliższego roku. Może się to przełożyć na poprawę zdolności kredytowej nawet o ponad 10 proc.

WIRON niżej niż WIBOR, a pensje będą rosnąć

Z analizy Turka wynika, że jest jeszcze kilka innych przesłanek, które wpłyną na obniżenie oprocentowania kredytów i wzrost zdolności kredytowej. Dla osób, które rozważają zaciągnięcie zobowiązania, ważne są zapowiedzi dotyczące WIRON-u, czyli wskaźnika, który w perspektywie najbliższych dwóch lat ma całkowicie zastąpić WIBOR.

9 stycznia WIRON 3M był na poziomie 6,23 proc., a WIBOR 3M – 6,96 proc. To różnica o 0,73 pkt. proc. "I choć w kolejnych tygodniach może ona topnieć, to dane dostępne od kwietnia 2019 roku pokazują, że WIRON 3M jest prawie zawsze notowany niżej niż analogiczny WIBOR, a średnia różnica pomiędzy tymi wskaźnikami wynosiła dotychczas około 0,5 pkt. proc." – zaznacza Turek.

W praktyce oznacza to, że jeśli banki zaczną oferować kredyty oparte o WIRON, to ich oprocentowanie może być niższe niż tych wyliczanych na podstawie WIBOR-u. A pierwsze banki już się do tego przymierzają.

Z kolei z prognoz Narodowego Banku Polskiego (NBP) wynika, że wynagrodzenia Polaków nadal będą rosły. Turek przypomina, że projekcja zakłada wzrost zarobków średnio o 12 proc. To również będzie miało wpływ na zdolność kredytową – z wyliczeń eksperta wynika, że może ona wzrosnąć o 10 proc. tylko w tym roku.

Badanie zdolności kredytowej na innych zasadach

Kolejnym argumentem, o którym wspomina specjalista, jest złagodzenie zasad badania zdolności kredytowej. Nad zmianami pracuje Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF).

Urząd zastanawia się nad modyfikacjami w przeliczaniu zdolności dla kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. Bufor bezpieczeństwa dla takich kredytów miałby wynosić 2,5 pkt. proc. Zmiany nie dotyczyłyby kredytów ze zmiennym oprocentowaniem wyliczanych na podstawie np. WIBOR-u 3M czy 6M.

"W przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym przez dłuższe okresy bufor może podlegać dalszej redukcji. W praktyce już ograniczenie bufora o połowę może oznaczać, że zdolność kredytowa pójdzie w górę o 15-20 proc." – wskazuje analityk.

Pierwsze Mieszkanie wymaga zdolności kredytowej. A ta może wzrosnąć o 50 proc.

Poza tym na horyzoncie jawi się nowy program – Pierwsze Mieszkanie. W jego ramach rząd planuje umożliwić osobom bez mieszkania wyjątkowo tanie kredyty – z oprocentowaniem rzędu 2 proc.

Turek tłumaczy, że poprawa zdolności kredytowej Polaków jest warunkiem koniecznym dla funkcjonowania tego programu. Bez tego nie ma co liczyć na preferencyjny kredyt.

Zdaniem analityka nie wszystkie te przesłanki mogą się spełnić. "Gdyby się jednak to udało, to przeciętna zdolność kredytowa może do grudnia 2023 roku wzrosnąć nawet o 40–50 proc." – wskazuje. W praktyce oznaczałoby to podniesienie zdolności do poziomu sprzed podwyżek stóp procentowych, choć poziom rat będzie wyższy. Mimo tego Turek uważa, że ten scenariusz jest "optymistyczny".

Jednak nic nie jest jeszcze przesądzone. "Sytuacja geopolityczna czy recesja przynieść mogą skutki negatywne z punktu widzenia osób marzących o własnych czterech kątach" – ostrzega.

W ostatnim czasie obóz rządzący poświęca wyjątkowo dużo uwagi mieszkalnictwu. Poza programem Pierwsze Mieszkanie rząd zapowiedział już walkę z patodeweloperką. Jak tłumaczył Turek w rozmowie z INNPoland.pl, zmiany w tym obszarze mogą podnieść ceny nieruchomości.