Pojechałem do Wiednia, żeby zobaczyć, jak wyglądają ich osiedla socjalne. To zupełnie inny świat!

Osiedle Seestadt Aspern przypomina nieco warszawski Gocław. Nowe budynki mieszkalne okalają staw z lazurową wodą, w którym pływa kilkoro osób. Raczej nie marzną. Końcówka września w Austrii jest ciepła, podobnie jak w Polsce.

Autobus zatrzymuje się pod najwyższym budynkiem w okolicy. To ponad 20-piętrowy, wykonany w 75 proc. z drewna hotel Dormero HoHo Wien. Tutaj mam spędzić noc.

Lazurowe osiedle 

Z pokoju na 17-piętrze rozciąga się widok na Seestadt. Na wspomniany lazurowy staw, ukończone i zamieszkane budynki, bloki w budowie i idealnie zaplanowane działki, na których dopiero powstaną nieruchomości. Przecinającą osiedle linię metra, tutejszego U-bahn, która łączy sadybę na obrzeżach miasta z historycznym centrum Wiednia.

Bezpośrednio stąd można dojechać metrem na osławiony wiedeński Prater. Lepiej niż na Gocławiu, z którego bezpośrednio można dojechać autobusem do metra.

Nie trzeba być urbanistą, żeby w Seestadt zobaczyć realizację założonego planu zagospodarowania przestrzeni. Wcielenia w życie koncepcji miasta 15-minutowego – osiedla, w którym wszystko, co potrzebne do życia jest w zasięgu kwadransa życia, m.in. transport publiczny, punkty handlowe, usługowe, szkoły, przedszkola, poradnie zdrowia, boiska, place zabaw, skate parki, a także dostęp do kąpieliska i terenów zielonych. 

Właśnie tak to tutaj wygląda.

Na osiedlu tworzonym przez budynki spółdzielcze i komunalne.

W Polsce na hasło osiedle socjalne przed oczami staje obraz szarych bloków z odpadająca elewacją i lokatorami, którzy przegrywają starcie z ubóstwem, problemami zdrowotnymi lub uzależnieniami. Swoiste getta biedy, w których samorząd alienuje osoby nieradzące sobie z życiem. Osiem godzin drogi autobusem z Warszawy sytuacja wygląda diametralnie inaczej. 

Polska – drogi kraj biednych ludzi

Poranek przynosi opady deszczu i spadek temperatury powietrza. W taką pogodę próżno szukać pływaków w lazurowym stawie. Kilka ulic dalej od hotelu, o godz. 12 ma odbyć się konwencja mieszkaniowa Lewicy. Przy śniadaniu rozmawiamy z osobą pracującą dla Wiener Wohnen – oddziału miasta Wiednia, zajmującego się administrowaniem 220-tysiącami mieszkań komunalnych. 

W stolicy Austrii mieszka ok. 1,9 mln osób. Jak wynika z raportu "Wohnen 2022" opracowanego przez austriacki urząd statystyczny, nawet 80 proc. z nich w wynajmowanych mieszkaniach. 

43 proc. wiedeńczyków, czyli blisko 875 tys. mieszkańców tego miasta, toczy natomiast życie w lokalach spółdzielczych (budowanych na zlecenie miasta przez stowarzyszenia mieszkaniowe o ograniczonym zysku, jest ich 200 tys.) oraz w mieszkaniach komunalnych. Pozostali w mieszkaniach wynajmowanych z rynku prywatnego lub posiadanych na własność.

Jak dotąd w stolicy Austrii wybudowano 420 tys. tanich mieszkań na wynajem rozciągających się na metrażach od 50 do 120 mkw. I teraz najlepsze – czynsz to ok. 8 euro (ok. 37 złotych) za metr kwadratowy (przy kursie euro wynoszącym 4,61 zł). A zatem 400 euro miesięcznie za 50-metrowe mieszkanie, 1844 złote. Słownie – żebyście lepiej zapamiętali – "TYSIĄC OSIEMSET CZTERDZIEŚCI CZTERY ZŁOTE". 

Z perspektywy najemcy, wysokość czynszu na rynku mieszkań komunalnych i spółdzielczych wpływa korzystnie na sytuację na rynku prywatnym. Tam opłata wynosi ok. 10,5 euro (ok. 48 złotych) za metr kwadratowy. A zatem, biorąc nasze modelowe 50-metrowe mieszkanie, 525 euro. Na nasze to 2420,50 zł. 

Dla porównania, do lipca br. wynajmowałem lokal na warszawskim Powiślu za 2450 złotych. Na pierwszy rzut oka to kwota bliska wiedeńskim standardom. Ze znaczącą różnicą, która wynosi całe 10 mkw. Lokal, w którym mieszkaliśmy, miał tylko 40 mkw., a nie 50. 

Bardziej brutalne porównanie cen wiedeńskich do cen warszawskich to 3500 zł, które płaci za 38 mkw. jeden z moich rozmówców z warszawskiego Powiśla. Landlord niedawno podniósł mu czynsz o 250 złotych. 

Zgodnie z raportem Deloitte’a dot. europejskich rynków mieszkaniowych w 2022 r. średnia cena na warszawskim rynku najmu to ok. 70 złotych za metr kwadratowy. Dla Wrocławia blisko 61 zł/mkw., Gdańska 58 zł/mkw., Krakowa 56 zł a Łodzi 52 zł. 

Na każdym z rynków mieszkaniowych w polskich miastach, które zostały przeanalizowane przez firmę audytową, średnia cena czynszu za metr kwadratowy jest wyższa niż w Wiedniu. 

A może TBS?

Co ciekawe, porównując koszt najmu w spółdzielczych mieszkaniach w Warszawie i w Wiedniu na pole position wysuwa się stołeczne Towarzystwo Budownictwa Społecznego Północ.

Najdroższe lokale na Radzymińskiej mają czynsz w wysokości 24,99 zł za mkw. (wg tabeli opłat na 1 września 2022 r. opublikowanej na stronie internetowej TBS Północ). Z TBS-ami jest jednak jeden główny problem – w całym kraju takich mieszkań jest niewiele ponad 100 tys. W kraju, w którym wg szacunków brakuje około miliona mieszkań, to ledwie łezka w lamencie potrzeb najemców.

Kolejna trudność w uzyskaniu TBS-u to próg dochodowy, który nie może przekraczać 1,3 średniego miesięcznego wynagrodzenia w województwie, gdzie znajduje się mieszkanie. W Wiedniu miejskie lokale na wynajem są o wiele bardziej dostępne.

– Dla jednej osoby róg dochodowy to 3800 euro netto (ok. 17 500 złotych). Średni dochód w Austrii to natomiast 1600 euro netto miesięcznie (7376 złotych), tak że te stawki są naprawdę wysokie – mówi osoba z Wiener Wohnen.

Jest też inny problem, który sygnalizuje mój rozmówca z Łodzi, lokator mieszkania Widzewskiego TBS-u. – Te mieszkania mają niecałe 15 lat, a już stają się ruiną – mówi Kuba. – Bloki były budowane na terenach podmokłych, słabo osuszonych, przez co teraz w mieszkaniach jest wilgoć i grzyb. Do tego strach przejść pod balkonami, bo te się rozpadają. Człowiek nigdy nie wie, czy nie zarobi w głowę jakimś odłamkiem – dodaje. 

Lewica wiedeńska

Za Robertem Biedroniem i młodzieżówką Lewicy idziemy na miejsce konwencji. Przechodzimy przez mostek nad lazurowym stawem. Wchodzimy pod estakadę, po której podróżuje pociąg metra zatrzymujący się na stacji Seestadt Aspern. 

Dla Polaka żyjącego w chaotycznych spazmach tkanki miejskiej, nadzwyczajny, wydaje się fakt, że infrastruktura publiczna została tu wybudowana na samym początku tworzenia osiedla. To znaczy, że zanim postawiono bloki, zapewniono np. dostępność metra.

Pozwoliło to uniknąć osobliwości życia na polskich, kukurydzianych osiedlach budowanych tuż przy zbożowych łanach, z których ciężko dojechać do pracy inaczej niż samochodem. 

Seestadt jest w 22. dzielnicy Wiednia. To kilkanaście kilometrów od jednego z symboli stolicy Austrii – położonej centralnie katedry św. Szczepana. Polak zamieszkujący wiedeńskie osiedle w rozmowie ze mną zarzeka się, że dojazd do centrum Wiednia metrem zajmuje kwadrans. Sprawdzam w Google Maps. Aplikacja pokazuje czas dwukrotnie dłuższy. 

Dochodzimy do bloku z czerwonymi elementami elewacji, w którym ma odbyć się konwencja mieszkaniowa Lewicy. Na zielonej trawce ustawia się Czarzasty z Żukowską. W mieszkaniu polskiego lokatora tego osiedla – Piotra Ambroziaka – montuje się Adrian Zandberg z Dorotą Olko. Na balkonie Scheuring-Wielgus z Biedroniem. Przed klatką do rozmowy z Ambroziakiem przygotowuje się Marek Kacprzak, rzecznik Lewicy.

Jeszcze przed startem konwencji zaglądam do klatki. Jest świeżo – budowa osiedla rozpoczęła się w 2009 r. (potrwa do 2028 r.). Na parterze znajduje się część wspólna, w której lokatorzy mogą np. wyprawić przyjęcie urodzinowe dla większej liczby gości niż taka, która zmieściłaby się w lokalu mieszkalnym.

Obok wspólne: rowerownia, pralnia (wcześniej takie rozwiązanie widziałem w szwedzkim Malmö), wyjście na ogród. Na parterze mieści się także kantorek lokalnego Stanisława Anioła, gospodarza domu.

Za pół godziny Włodzimierz Czarzasty zacznie mówić do kamery. Mam jeszcze chwilę na spacer po osiedlu. Urzeka mnie (nie wierzę, że to piszę) naziemny parking, który łączy użyteczność z designem. Jego plusem jest także rozwiązanie problemu chodników, po których ciężko się chodzi przez zaparkowane na nich samochody. 

Pod estakadą, po której kursują pociągi metra, ulokowano niewielkie boiska do koszykówki, piłki nożnej, zewnętrzną siłownię z drążkami do podciągania się, a nawet ściankę wspinaczkową. Na podobne rozwiązanie postawiono pod mostem świętokrzyskim od strony bulwarów wiślanych w Warszawie. Można poćwiczyć nawet wtedy, kiedy pada deszcz. 

Wracając na miejsce konwencji, przechodzę przez umieszczony w centrum osiedla teren zielony z placem zabaw. Mijam przedszkole i kilka sklepów spożywczych, w tym zapomnianą już w Polsce Billę. Siadam w namiocie dla prasy z resztą dziennikarzy i oglądam wystąpienia polityków Lewicy. 

Po skończonej konwencji wchodzimy do mieszkania Piotra Ambroziaka. Ambroziak jest osobą z niepełnosprawnością. Porusza się na wózku inwalidzkim. Jego M to położony na 5. piętrze, około 50-metrowy lokal, którego wisienką na torcie jest fenomenalny 25-metrowy taras. Można się na niego dostać z dwóch pokojów.

Moim zdaniem mieszkanie jest nieco ciasne. Gdyby nie olbrzymia – jak na warunki bloku mieszkalnego – część zewnętrzna, czułbym lekką klaustrofobię. Tym bardziej że sporą część lokalu zajmuje elektryczny wózek solidnych rozmiarów. 

Z mieszkania Ambroziaka przechodzimy piętro wyżej – na wspólny dla wszystkich mieszkańców taras. Jedna z dziennikarek mówi, że nie mogłaby mieszkać na takim osiedlu. Nie lubi nowego budownictwa. 

Zgadzam się z nią. 

Dla mnie to wszystko jest jakieś zbyt sterylne.

Ich wohne in Karl-Marx-Hof 

Na szczęście dla Wiedeńczyków myślących podobnie do mnie, osoby zainteresowane wynajmem lokalu w społecznym budownictwie, mogą wybrać, gdzie chcą mieszkać. Średni czas oczekiwania na przydział to około 18 miesięcy. 

Jeśli komuś nie podoba się nowoczesne Seestadt, może wybierać np. pomiędzy komunalnym Karl-Marx-Hof – ukończonej w 1930 r. monumentalnej budowli z fasadą ciągnącą się na 1200 metrów, w której w niej 1353 mieszkania – a modernistycznym, spółdzielczym Alterlaa z lat 70. z basenami dla mieszkańców na dachach bloków i dziełami sztuki we foyer. 

Wybór jest spory. Każdego roku pula wzrasta o co najmniej kolejne 4000 mieszkań komunalnych. Nie byłoby tego bez szczególnego dla Wiednia klimatu na rynku nieruchomości, który działa poza powszechnie przyjętą logiką rynkową. Poziom czynszów nie jest bowiem uzależniony od oczekiwanego zwrotu z inwestycji. 

Jak czytamy w folderze "New Social Housing" wydanym w 2022 r. przy okazji Międzynarodowej Wystawy Budownictwa (IBA – Internationale Bauausstellung), aby móc wdrożyć tego rodzaju politykę mieszkaniową, niezbędne były dwa czynniki: 

• pierwszy to inwestorzy, którzy chcą zrezygnować ze zwrotu z inwestycji, tacy jak deweloperzy komunalni lub deweloperzy o ograniczonym zysku; 
• drugi to nieruchomości zabudowane pod budowę subsydiowanych mieszkań na przystępnych warunkach i w drodze przetargów zorientowanych na jakość, takich jak odpowiednia procedura przetargowa.

Inwestorzy mogą liczyć m.in. na subsydia pochodzące od władz miasta. Do tego na utrzymanie programu mieszkaniowego w Austrii składa się każdy obywatel, płacąc podatek mieszkaniowy w wysokości 1 proc. dochodu.

Wszystko zaczęło się sto lat temu, w 1923 r. pod rządami wiedeńskiej socjaldemokracji. Dzięki "podatkowi Hugo Breitnera", który objął 20 procent najbardziej luksusowych mieszkań. Uderzenie w burżuazję pozwoliło Wiedniowi na stworzenie konkurencyjnej dla rynku prywatnego oferty miejskiego budownictwa na wynajem.

Budownictwa przeznaczonego dla osób, które mają ukończone 17 lat, mieszkają w Wiedniu co najmniej przez 2 lata, są obywatelami Austrii lub Unii Europejskiej/Europejskiego Okręgu Gospodarczego a dodatkowo spełniają omawiane wcześniej kryteria dochodowe.

Co ciekawe jednak, dochód osoby ubiegającej się o mieszkanie jest weryfikowany wyłącznie na początku. Jeśli wzrośnie w przyszłości nawet do bardzo wysokiego poziomu, to nie będzie to dla Wiener Wohnen podstawą do wypowiedzenia najmu.

To argument dla tych, którzy uważają, że pomoc społeczna powinna się ograniczać do osób najuboższych. Władzom Wiednia od początku działania programu zależało jednak na wymieszaniu najmniej zarabiających z klasą średnią po to, by nie tworzyć gett znanych np. z polskiego doświadczenia mieszkań socjalnych.

Na tworzeniu miejsc wspólnych, w których lokalna społeczność mogłaby się poznawać i współdziałać ze sobą. Budować wspólnotę sąsiedzką nieosiągalną dla polskiego modelu odznaczającego się chowem klatkowym. 

I to w wiedeńskim mieszkalnictwie podoba mi się najbardziej. Wspólnota tworzy zalążek zaufania sąsiedzkiego – zaufania do ludzi wokół, świadomości, że nie jest się odizolowaną wyspą w archipelagu innych, niepołączonych ze sobą wysp. 

Tak zwana łyżka dziegciu

Nie ma co oszukiwać, nawet osławiony przez Lewicę Wiedeń ma swoje problemy z mieszkalnictwem – jak czytamy w raporcie "Wohnen 2022", 16,5 proc. lokali jest przeludnionych.

Dla porównania, z danych Eurostatu wynika, że w całej Austrii poziom przeludnienia mieszkań w 2022 r. wyniósł 15,7 proc., co oznacza, że zwiększył się w stosunku do poprzedniego roku o 1,4 pkt proc. To wciąż dużo mniej niż w Polsce (blisko 36 proc.). 

W zeszłym roku w naszym kraju ponad 1/3 mieszkańców żyła w przeludnionych mieszkaniach. A zatem więcej niż 13 milionów Polaków i Polek musiało dzielić pokój z innym mieszkańcem gospodarstwa domowego niż partnerka lub partner.

Problematycznym dla mieszkalnictwa społecznego w Austrii wydaje się fakt, że największy problem z przeludnieniem dotyczy właśnie mieszkań komunalnych i wynosi aż 29 proc. ("Wohnen 2022"). Kiedy dodamy do tego 11,9 proc. przeludnionych lokali w osiedlach spółdzielczych, dostajemy aż 40,9 proc. zbyt ciasnych mieszkań.

Kłopot w Wiedniu mają także te osoby, które pragną posiadać mieszkanie na własność. Jak wynika z raportu Deloitte’a, średnia cena transakcyjna za mkw. w 2022 r. wynosiła w Wiedniu aż 6284 euro, a zatem blisko 30 tys. złotych za metr. To cena ponad dwukrotnie wyższa niż w Warszawie. 

O własnym mieszkaniu większość Wiedeńczyków może po prostu zapomnieć. Bo choć mieszkańcy 200 tys. lokali z zasobu budownictwa spółdzielczego mogą wykupić mieszkanie po 10 latach, to jego koszt będzie wyliczany po cenach rynkowych, czyli gigantycznych.

Czego chce Lewica? 

W 2019 r. Lewica szła do wyborów parlamentarnych z hasłem "Po prostu mieszkanie", w ramach którego Włodzimierz Czarzasty obiecywał 800 tys. Polakom po 50 tys. złotych na wkład własny w mieszkanie spółdzielcze. 

Spółdzielnie miały występować o kredyt do banku i wybudować mieszkania. W ciągu 4-5 lat miało powstać 800 tys. 50-metrowych lokali. W wyborach wygrało jednak Prawo i Sprawiedliwość. 

Do tegorocznej kampanii Lewica podeszła trochę rozsądniej, stawiając na postulat zwiększenia podaży na rynku mieszkań, chcąc budować już nie 800, lecz 300 tysięcy lokali. 

"W latach 2025-2029 zbudujemy w ramach Krajowego Programu Mieszkaniowego 300 tys. nowoczesnych mieszkań na tani wynajem. Cały program będzie kosztować 20 miliardów rocznie, z czego 3 mld zł (środki na mieszkalnictwo za lata 2024-2026 pochodzące z unijnej części KPO) pokryją fundusze europejskie. Przyjmiemy zasadę, że mieszkania wybudowane w ramach Krajowego Programu Mieszkaniowego na stałe pozostaną w zasobie publicznym” – czytamy w programie partii. 

Mieszkania miałyby powstać na gruntach z utworzonego przez PiS Krajowego Zasobu Nieruchomości. Do tego Lewica chce zwiększać dofinansowanie dla samorządów, które chcą budować mieszkania na wynajem. Poza tym stworzyć system zachęt, aby gminy przekazywały działki pod inwestycje Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) i Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM).

A zatem po 15 października dowiemy się, czy kąpiel w lazurowym stawie pośród nowoczesnych, socjalnych bloków stanie się możliwa także kilkaset kilometrów na północ od Seestadt. Pokusa odtworzenia w Polsce wiedeńskich, wspaniale zaplanowanych osiedli napełnia nadzieją na rozwiązanie – przynajmniej w części – problemu mieszkaniowego młodych Polaków. 

Z drugiej strony obrazy obrzydliwie spartaczonych osiedli spod szyldu "Mieszkanie plus", o których pisaliśmy wiele (złego) w INNPoland, napawają lękiem przed tym, że powtórne wejście partii politycznych na plac budowy skończy się taką samą, spektakularną fuszerką jak dotychczas. Boimy się zaufać państwu, bo wiemy, co do tej pory państwo nam dostarczyło. 

A to zaufanie to nie jest coś, co da się zmienić na podstawie jednej wycieczki do Wiednia czy na przestrzeni czteroletniej kadencji Sejmu.