Obserwuj INNPoland w Wiadomościach Google

Polaków nie stać na kredyt hipoteczny

Bartek i Ania mieszkają w Warszawie, w kawalerce z aneksem. Mają dwuletniego synka Kamila. Łącznie zarabiają 9-11 tysięcy netto miesięcznie i jak nam piszą – nie są w stanie znaleźć kredytu hipotecznego na większe mieszkanie.

– W pewnym momencie usiedliśmy na kanapie, patrzyliśmy na Kamila i powiedzieliśmy sobie – to już czas, nie powinien bawić się w kącie pod oknem, tylko we własnym pokoju. Rok temu analityk kredytowy wyliczył naszą zdolność na 570 tysięcy przy 100 tysiącach wkładu własnego. Zaoszczędziliśmy, więc wkład nie był problemem – wylicza Bartek.

Jeszcze rok temu ich opcją był kredyt na 25 lat, z ratą ok. 2800 - 2900 zł/mc przez cały okres. Do spłaty mieliby łącznie niecałe 840 tysięcy złotych.

Problem pojawił się przy zmianie pracy – nasz czytelnik najpierw zamienił umowę zlecenie na umowę o pracę w tej samej firmie, a potem zmienił pracodawców. Końcowo zarabiał więcej, ale banki wymagają przynajmniej półrocznego stażu w jednej firmie. Instytucji nie interesowało, że Bartek zmienił pracę na lepszą – widziały tylko to, że jest w niej od stosunkowo niedawna. Nasi czytelnicy musieli przełożyć decyzję o rok.

– Teraz okazało się, że nasza zdolność spadła - i to dramatycznie. Musimy mieć już 165 tysięcy wkładu, żeby dostać 485 tys. zł kredytu. Nie na 25, ale na 30 lat. I nie za niecałe 3 tysiące, ale z ratą 3900 - 4100 złotych/mc. Do spłaty łącznie już nie 840 tysięcy, ale 1,15 miliona – wymienia mężczyzna.

– Szczerze mówiąc, nie mam pojęcia co dalej – wkład własny leży na koncie i czeka. A jak czeka, to traci na wartości. Skoro mamy go wykorzystać, nie włożymy go na lokatę – zresztą lokaty to śmiech na sali. A Kamil ciągle bawi się w kącie pod oknem – wzdycha Bartek.

Ile dostanę kredytu? Porównanie ofert banków

Przypadek Bartka i Ani to tylko jeden z tysięcy podobnych problemów Polaków. By zorientować się, jak obecnie przedstawia się sytuacja, poprosiliśmy banki o wycenę zdolności kredytowej w dwóch rożnych przypadkach.

Przypadek 1 – Singiel

• singiel z własną działalnością, umowa B2B, zarabia 8 tys. netto,
• szuka mieszkania w Warszawie, tylko od dewelopera,
• zabezpieczył 20 proc. na wkład własny,
• okres kredytowania 25 lat,
• brak innych kredytów, dobra historia kredytowa.

Przypadek 2 – Rodzina 2 + 2

• ojciec i matka – umowy o pracę na czas nieokreślony, wspólne zarobki 10 tys. netto,
• 2 dzieci, w wieku 4-5 lat,
• szukają jakiegokolwiek mieszkania 3 pokojowego, może być z rynku wtórnego,
• zabezpieczyli 20 proc. na wkład własny,
• okres kredytowania 25 lat,
• brak innych kredytów, dobra historia kredytowa.

Jak banki wyceniły poszczególnych klientów? Jak się okazuje – rozstrzał jest niemały.

Singiel (maksymalna kwota kredytu):

• Alior Bank: 380 154 zł,
• Bank Pekao: 472 900 zł,
• BNP Paribas: 265 833 zł,
• Citi Handlowy: 411 013 zł,
• mBank: 507 754 zł,
• PKO BP: 314 900 zł,
• Santander Bank Polska: 408 381 zł.

Rodzina 2+2 (maksymalna kwota kredytu):

• Alior Bank: 483 513 zł,
• Bank Pekao: 477 100 zł,
• BNP Paribas: 447 763 zł,
• Citi Handlowy: 396 772 zł,
• mBank: 470 728 zł,
• PKO BP: 394 650 zł,
• Santander Bank Polska: 458 909 zł.

Z porównania wyłaniają się ciekawe wnioski. Nasz singiel najwięcej mógłby pożyczyć w mBanku – nieco ponad pół miliona złotych. Najgorzej wycenia go zaś BNP Paribas – na niecałe 266 tys. zł. Rozstrzał ofert jest ogromny i wynosi 241, 9 tys. zł.

Rodzina 2+2 najłaskawiej została oceniona przez Alior Bank, z kwotą 483,5 tys. zł. Najmniejszą zdolność kredytową mają w PKO BP, skąd mogliby pożyczyć tylko 394,7 tys. zł. Rozstrzał propozycji wynosi nadal niemałe 88,9 tys. złotych.

Bank Pekao w obu przypadkach decyduje się na bardzo podobną kwotę kredytu z jedynie 4,2 tys. zł różnicy między obydwoma przypadkami. W BNP Paribas różnica jest zaś znaczna - 265,8 vs. 447,8 tys. zł.

Santander Bank pożyczy rodzinie 2+2 nieco ponad 50,5 tys. więcej, niż "samotnemu wilkowi". Podobnie postępuje PKO BP, ale tu różnica to już blisko 80 tys. zł na korzyść pary. Alior Bank wycenia zdolność kredytową małżeństwa znacząco lepiej – różnica wynosi ponad 103,3 tys. zł.

MBank i Citi Handlowy postępują zaś odwrotnie i są skłonne pożyczyć więcej osobie samotnej, niż rodzinie z dziećmi. Różnice to odpowiednio 37 tys. zł i 14,2 tys. zł.

Nieobecne na liście są Millennium Bank i ING Bank Śląski, które nie zapewniły odpowiedzi na nasze pytania do publikacji materiału.

Co dalej z kredytami? Ekspert o zdolności kredytowej Polaków

Nie chcieliśmy zostawiać Bartka i Ani bez odpowiedzi. Postanowiliśmy więc zapytać się eksperta kredytowego jak rynek może zmieniać się w najbliższym czasie i co powinny robić osoby gotowe do wzięcia kredytu hipotecznego. Czy kredyt na mieszkanie jest już dobrem luksusowym?

– Na dzisiaj o kredyt rzeczywiście jest ciężko, zwłaszcza na rynku warszawskim, w którym się specjalizuję. Nawet zarobki na poziomie 8-10 tys. zł brutto nie gwarantują już odpowiedniej kwoty kredytu na wymarzone mieszkanie – zaznacza Paweł Kuczyński, starszy ekspert finansowy firmy Notus Finanse.

Jak szybko liczy – małżeństwo bez dzieci z dochodem 10 tys. zł brutto jeszcze przed rokiem mogło pożyczyć od banku nawet 750 tys. złotych. Dziś ich zdolność kredytowa to ok. 350 tys. zł. Z drugiej strony – ceny nieruchomości pozostają bez zmian. Para z przykładu może sobie pozwolić na ok. 40-metrowe mieszkanie, zakładając 10-20 procent wkładu własnego.

– Kredyt hipoteczny rzeczywiście nieco oddalił się od przeciętnego Kowalskiego. Zakładając okres od sierpnia 2021 r. do maja 2022 r. w dwuosobowym gospodarstwie domowym zdolność kredytowa spadła o nawet 55 procent – dodaje nasz rozmówca.

A najgorsze jeszcze przed nami. Ekspert ostrzega, że zdolność kredytowa będzie dalej iść w dół, bo nie osiągnęliśmy jeszcze "sufitu" podwyżek stóp procentowych.

– Sadzę, że może być to spokojnie jeszcze kolejne 10 może 15 proc., czyli w sumie spadek wyniesie nawet 65-70 proc. w porównaniu z zeszłym rokiem – wylicza.

Na dziś główna stopa referencyjna NBP to 5,25 proc. Stawki WIBOR 3M i 6M nieco odskoczyły od normy, do poziomu odpowiednio ok. 6,4 i 6,6 proc.

– Jest to niestandardowa sytuacja, bo WIBOR jest obecnie ponad jeden punkt procentowy nad stopami NBP. Historycznie było to zazwyczaj ok. 0,2-0,3 pkt. proc. Wiąże się to z tym, że rynek w ten sposób niejako "wycenia" kolejne podwyżki stóp procentowych – tłumaczy Kuczyński.

Analitycy przewidują, że szczyt wysokości stóp procentowych może nastąpić pod koniec wakacji lub na jesieni. Mówi się tu o stopach na poziomie ok. 7 proc., ale ważny też będzie sygnał ze strony NBP co do ich dalszej projekcji.

Ekspert Notus Finanse przekonuje, że po osiągnięciu sufitu WIBOR mógłby osiągnąć poziom 7,2-7,4 proc. Zakładając też jednak powrót do odchylenia od stopy referencyjnej do normy.

– Od tego momentu sytuacja kredytobiorców oraz osób myślących o kredycie mogłaby zacząć się stopniowo poprawiać – przewiduje Kuczyński.

Wielkim ciosem dla zwykłych Kowalskich była tzw. rekomendacja KNF z marca 2022 r.

– Rekomendacja była dla niektórych klientów jak gwóźdź do trumny zdolności kredytowej. Komisja zarekomendowała bankom, by począwszy od kwietnia liczyć zdolność klientów w oparciu o obecną wartość stóp procentowych plus dodatkowe pięć procent. Wcześniej rekomendacja S wymagała, aby banki przy liczeniu zdolności kredytowej brały pod uwagę wzrost stóp o min. 2,5 proc. Ruch ten spowodował błyskawiczny spadek zdolności kredytowej Polaków średnio o 23 procent – wskazuje rozmówca INNPoland.pl.

W niektórych przypadkach znaczny spadek zdolności zmusił klientów do zwiększenia wkładu własnego, na przykład ze 100 do 200 tys. zł. W wielu przypadkach było to oczywiście absolutnie niemożliwe.

– Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Kredytobiorcy negatywnie odebrali rekomendację, bo jest dla nich dość niekorzystna. Część osób mogło stracić szansę na kredyt na mieszkanie spełniające ich potrzeby. Z drugiej strony, KNF dba przede wszystkim o interesy sektora bankowego, biorąc pod uwagę m.in. ryzyko dużych podwyżek stóp NBP czy możliwej niewypłacalności kredytobiorców – waży Kuczyński.

Normalizacja rynku kredytów. Kiedy zdolność kredytowa zacznie rosnąć?

Skoro obecnie spada w ekspresowym tempie, to zdolność kredytowa musi kiedyś wrócić do normy... prawda? Kiedy można się tego spodziewać? Za rok czy za 5 lat to dla wielu osób kluczowa sprawa.

– Póki mamy do czynienia z dużą inflacją, ciężko jest liczyć na poprawę zdolności kredytowej. Inflacja powoduje wzrost stóp procentowych NBP, to wpływa na stawki na WIBOR, a one – na oprocentowanie ok. 95 procent kredytów hipotecznych w Polsce – wskazuje Kuczyński.

Nawet po dotarciu do sufitu stóp procentowych – nie wiadomo, ile zostaną na maksymalnym poziomie, jeszcze przed rozpoczęciem obniżek przez NBP.

– Jeśli zaczęlibyśmy nagle obserwować jej wyraźną tendencje spadkową, to nie wykluczone, że wtedy mogą się zacząć pierwsze obniżki. Presja społeczna czy zbliżające się w przyszłym roku wybory parlamentarne mogą być wtedy impulsem do takiego ruchu dla NBP – ocenia specjalista Notus Finanse.

Jest jednak pewne światełko w tunelu. KNF może też w odpowiednim momencie zmienić swoją rekomendację z marca tego roku. Wpierw zmniejszyła ona zdolność Polaków o ok. 20 procent, ale powrót do bufora na poziomie 2,5 proc. może zdaniem eksperta spowodować skokowy wzrost zdolności – i to już o ponad 20 procent.

– Biorąc pod uwagę te wszystkie aspekty, zakładam, że powrót do wyższych zdolności kredytowych to raczej kwestia maksymalnie roku czy dwóch lat, a nie pięciu – szacuje rozmówca INNPoland.pl.

Chce wziąć kredyt – co robić?

Dwa lata do nadal dość długi okres. Co mają dziś robić osoby gotowe do wzięcia kredytu? Jak żyć?

– Rzeczywiście, jest to trudny orzech do zgryzienia. Przykładowo, wkład własny trzymany na koncie jest stopniowo zjadany przez inflację. Umieszczenie środków na lokacie pomoże nieco je ocalić, ale oferty banków dla oszczędzających nadal nie są wybitne, choć ostatnio widać pewne wzrosty – przypomina Kuczyński.

Co więcej, środków nie da się w pełni obronić przed spadkiem wartości nabywczej. Przebicie 12-proc. inflacji wymagałoby bardziej ryzykownych inwestycji, a w kluczowym momencie nie może nam zabraknąć tych 10 tys. złotych.

Z drugiej strony – nawet przeczekanie nie jest tu pewnym wyborem, bo ceny mieszkań nadal rosną.

– Znam przypadki klientów, którzy wstrzymywali się z decyzją zakupu i stracili szanse. Mając środki na 20 procent wkładu własnego chcieli kupić mieszkanie z pierwszego etapu inwestycji deweloperskiej. Niestety ze względu na tzw. długi proces decyzyjny nie kupili go. Gdy wrócili do tematu kilka miesięcy później, przy kolejnym etapie tej samej inwestycji, okazało się, że cena takiego mieszkania wzrosła już o ponad 50 tys. złotych. Transakcja nie doszła do skutku – przytacza Kuczyński.

Co mają zrobić Bartek i Ania?

Nie chcieliśmy zostawiać naszego czytelnika bez odpowiedzi. Za zgodą przekazaliśmy więc dalej jego dokładniejszą sytuację i zapytaliśmy eksperta, co doradziłby małżeństwu.

– To co zwróciło moją uwagę to przesuwanie się decyzji ze względu na zmiany w pracy. Z doświadczenia wiem, że poszczególne banki różnie reagują na zmianę pracy i wymagają innej stałości zatrudnienia. Inaczej podchodzą do różnych rodzajów umów – wskazuje nasz rozmówca.

Przypomnijmy, że Bartek zmieniał warunki zatrudnienia 2 razy i musiał czekać na wymagane 6 miesięcy stażu.

– Większość banków wymaga przepracowania minimum 12 miesięcy w przypadku na umowie o dzieło, tylko niektóre dopuszczają min okres 6 miesięcy. Z umowy o pracę większość banków wymaga już tylko 3 miesięcy stażu, ale zwracają też uwagę na całkowity staż pracy, ciągłość zatrudnienia czy okres obowiązywania obecnej umowy "w przód", jeśli to umowa na czas określony – wymienia.

– Gdyby był to mój klient, to poleciłbym mu wspólne wyczekiwanie miesiąca - najlepszego możliwego momentu na na złożenie wniosków. Chodzi o to żeby złożyć wnioski kredytowe najszybciej jak to możliwe ze względu na spadającą na rynku zdolność kredytową, ale jednocześnie, gdy mamy też już pewność, że banki w pełni zaakceptują jego dochód do liczenia zdolności – mówi Kuczyński.

Ekspert dodaje, że nie jest to łatwe zadanie, bo podpisanie umowy kredytu trzeba zgrać z dostępnością mieszkań. Słowem – trzeba mieć co kupić. Radzi więc by odpowiednio wcześniej rozejrzeć się na rynku mieszkaniowym i mieć parę opcji – dowiedzieć się czy dany deweloper jest w stanie wstrzymać się ze sprzedażą konkretnego mieszkania i mieć opcje awaryjne, gdy pierwsza nie wypali.

Każdej osobie chętnej na kredyt, nie tylko Bartkowi i Ani, ekspert poleca swego rodzaju kredytowy rachunek sumienia.

Punkt pierwszy – przemyślenie potrzeb mieszkaniowych. Rok temu nasz czytelnik zakładał kupno mieszkania o wartości ok. 670 tys. zł, ostatnia symulacja kredytowa z końca kwietnia 2022 r. mówi o ok. 650 tys. zł, ale na gorszych warunkach i z wyższym wkładem własnym.

– Można się zastanowić nad zmianą lokalizacji lub zmianą wielkości mieszkania. Przykładowo: Jeśli planowali mieszkanie w Śródmieściu, to dziś mogą szukać mieszkania o podobnej wielkości i standardzie w innych dzielnicach np. Białołęka, Ursus czy Wawer. Bez rozmowy z klientem nie mogę jednak powiedzieć wiele więcej – wskazuje.

Punkt drugi – stałe oprocentowanie kredytu. Nadal jest to niezłe zabezpieczenie przed kolejną zmianą stóp procentowych. – Wcześniej stała stopa była bardziej korzystna, dziś stałe stopy także są już dość wysokie i wynoszą ok. 8-9 procent, ale nadal uważam, że to opcja warta rozważenia – ocenia Kuczyński.

Większość banków daje gwarancje stałych stóp na 5 lat, potem można przejść na oprocentowanie zmienne. Jeśli okazałoby się jednak, że stopy procentowe zaczęły by szybko spadać (np. za rok) i klient zacząłby być na tym stratny, ekspert wskazuje, że zawsze pozostaje opcja refinansowania zadłużenia w innym banku.

Punkt trzeci – maksymalna rata kredytu.

– W lutym 2021 r.  proponowana rata kredytu czytelnika wynosiła maksymalnie 2900 zł. Rok później wynosi już 4100 zł. To różnica 1200 zł. Pytanie jaka rata kredytu jest jeszcze akceptowalna dla klienta, biorąc pod uwagę, że może ona jeszcze wzrosnąć ze zmianami stóp – ostrzega nasz rozmówca.

Liczy, że w teorii czyste zarobki 10 tys. zł netto mogłyby oznaczać maksymalną ratą 5 tys. zł. Nie jest to jednak wcale pewne, bo nie znamy kosztów życia rodziny.

– Operowanie na czystych zdolnościach kredytowych to coś zupełnie innego, niż branie pod uwagę całych kosztów życia. Klient ma ustalone wydatki i pytanie, czy jest skłonny i ma możliwość je ograniczyć. Nie znamy m.in. opłat za wynajem, wydatków stałych. Para ma dziecko co wiąże się pewnie z opłatami za przedszkole, potem wydatkami na szkołę. Czy małżeństwo ma samochód. To wszystko ważne kwestie – wymienia Kuczyński.

Kończąc rozważania. Ekspert radzi, że jeśli Bartek i Ania mają możliwość – sugerowałby poczekanie na zmianę sytuacji, co najmniej do przełamania się obecnego trendu podwyżek stóp. Gdy trend się odwróci – wtedy małżeństwo zapewne będzie w stanie uzyskać kredyt na lepszych warunkach i na wyższą kwotę.

– Idealna sytuacja, to podpisanie umowy kredytowej wtedy, gdy spadające marże banków będą już na najniższych poziomach, czyli w okolicach 1 procenta. Jednocześnie stopy procentowe będą jeszcze wysokie, ale zaczną już się zmniejszać. Wtedy rata będzie stopniowo malała, a czytelnik będzie cieszyć się niską marżą przez cały okres zobowiązania – podsumowuje ekspert kredytowy.