Samorządy pozbywają się "ruder" na potęgę. Nabywcy muszą uważać na pułapkę

Każdy z nas widzi takie mieszkania w dużych miastach i mniejszych miejscowościach. Są zaniedbane, czasem wręcz "się sypią" i stoją puste. Samorządy chcą je jak najszybciej sprzedać, bo remont jednego mieszkania może kosztować setki tysięcy złotych. Jednak zakup takiego lokalu może być ryzykowny.

Jak zwraca uwagę ekspert rynku nieruchomości Mirosław Król, remont takich mieszkań jest dla samorządów nierentowny. Ceny takich mieszkań mogą być zaskakujące dla zainteresowanych.

Sprzedaż mieszkań komunalnych nie jest jeszcze bardzo powszechna, ale występuje coraz częściej w różnych regionach Polski. Przykładem jest Szczecin, gdzie w ramach programu "Miasto Oferuje" na sprzedaż wystawiane są nie tylko grunty i obiekty przemysłowe, ale także mieszkania z zasobu gminnego.

Są to bardzo nietypowe oferty na rynku, ponieważ zwykle są to duże mieszkania w centrum miasta, czasem nawet 150–170 mkw, a to rzadkość na rynku komercyjnym. – Dzisiaj nawet domy buduje się o mniejszej powierzchni – dodał Król.

Jak wskazał, w przypadku takiej nieruchomości, ważniejszy jest stan techniczny niż lokalizacja. Najczęściej te mieszkania są w dramatycznym stanie i wymagają ogromnych nakładów finansowych i generalnego remontu.

Potencjalny, zainteresowany nabywca musi liczyć się nie tylko z ceną zakupu (650–750 tys. zł), ale i kosztami remontu, które w skrajnych przypadkach mogą wynieść drugie tyle.

Na inwestycje decydują się zazwyczaj doświadczeni inwestorzy lub tzw. flipperzy, a nie przypadkowe osoby. Chodzi o to, że nie każde mieszkanie da się łatwo podzielić na mniejsze lokale. Zdaniem eksperta takie plany wymagają doświadczenia, cierpliwości i kapitału – mówi ekspert.

Takie mieszkania zyskały miano "ruderek", czyli lokalu w złym stanie, które nie spełnia podstawowych warunków.

– Rudera zwykle jest odrapana, nie ma łazienki, czasem ma nawet uszkodzenia w oknach czy w podłodze. Doprowadzić ruderkę do stanu premium można, ale potrzeba na to czasu, pomysłu i najważniejsze – pieniędzy. Dodam, że mieszkania w kamienicach, oficynach i starszych strukturach mieszkalnych są zwykle trudniejsze niż w nowych obiektach pod klucz – mówił Mirosław Król.

W tej sytuacji można zadać pytanie, dlaczego samorządy sprzedają mieszkania, skoro aktualnie brakuje lokali socjalnych i komunalnych, a wielu obywateli znajduje się w trudnej sytuacji i czeka na decyzję.

Najczęściej chodzi po prostu o pieniądze. Ogromne koszta remontu przesadzają sprawę. Gminy nie dysponują środkami, by móc wyremontować mieszkania po 150-200 mkw. Dlatego zapada decyzja o sprzedaży.

Ekspert podkreśla, że taka oferta może okazać się pułapką dla osób bez doświadczenia w branży, gdyż trudno przewidzieć, jakie "niespodzianki" zaczną wychodzić po drodze. Dlatego warto wcześniej skonsultować się z architektem, projektantem lub ekipą budowlaną i zorientować się w sytuacji, jakie ryzyko niesie za sobą zakup konkretnej nieruchomości.

– Jeżeli nie damy tego zlecenia odpowiedniej ekipie albo będziemy robić to metodą prawniczą, czyli samemu czy gospodarczą tak zwaną, no to wtedy może się okazać, że finalnie wydamy więcej, a tak naprawdę dużą wartością jest czas. Pamiętajmy, żeby doprowadzić takie mieszkanie do funkcjonalnego, w którym można po prostu żyć, musi być wszystko – dodał Król.

W trakcie prac mogą pojawić się nieprzewidziane problemy, które wydłużą czas remontu, a sama inwestycja może okazać się "studnią bez dna".