Polaków coraz mniej, mieszkań ciągle brak. Pewnie też się głowisz, jak to możliwe

Raport Głównego Urzędu Statystycznego jest jak kubeł zimnej wody wylany na głowy tych, którzy wierzyli w nieskończony wzrost. W 2060 roku populacja Polski ma skurczyć się do 28,4 mln osób, co oznacza spadek o gigantyczne 24,3 proc. w stosunku do roku 2024. To nie jest już tylko problem demograficzny, to fundamentalna zmiana paradygmatu, która wymusi redefinicję wszystkiego – od planowania przestrzennego, przez rynek pracy, aż po nasze rozumienie "domu".

Jak to możliwe, że przy tak drastycznym spadku liczby ludności popyt na mieszkania może nie tylko nie spaść, ale wręcz wzrosnąć? Maciej Gołębiewski, ekspert ds. inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl, nazywa demografię "cesarzem, który chodzi nago". Procesy te działy się od lat, ale ich kulminacja nastąpi dopiero teraz.

Kluczem do zrozumienia tego paradoksu jest zjawisko "singularyzacji" gospodarstw domowych. GUS prognozuje, że do 2050 roku już co trzecie gospodarstwo w Polsce będzie jednoosobowe. To efekt głębokich zmian społecznych: rosnącej liczby rozwodów, życia "na własnych zasadach", ale też wydłużania się życia seniorów mieszkających samotnie.

Model wielopokoleniowej "chałupy", gdzie pod jednym dachem żyły trzy generacje, odchodzi do lamusa. Dziś każdy chce mieć własny, autonomiczny "smart home". To oznacza, że do "obsłużenia" mniejszej liczby ludzi potrzebujemy znacznie więcej, choć mniejszych, jednostek mieszkaniowych. Matematyka demografii przegrywa z socjologią nowoczesności.

Polska przyszłości to kraj dwóch prędkości. Z jednej strony mamy "Polskę powiatową", której grozi scenariusz znany ze wschodnich Niemiec po zjednoczeniu, włoskich miasteczek z domami za 1 euro czy amerykańskiego "pasa rdzy".

Ekspert Maciej Gołębiewski, po wizycie na Podlasiu, opisuje wyludniające się wsie jako zjawisko już teraz namacalne. W perspektywie kilku dekad, w miejscach słabo skomunikowanych i pozbawionych silnego rynku pracy, ceny nieruchomości mogą drastycznie spaść. Nie z powodu pęknięcia bańki, ale z braku fizycznych następców, którzy chcieliby te domy przejąć. To wizja "smart-shrinkage" – inteligentnego zarządzania kurczeniem się, które będzie ogromnym wyzwaniem dla lokalnych samorządów.

Z drugiej strony mamy bezpieczne "wyspy" – aglomeracje takie jak warszawska czy krakowska. Tylko one, według prognoz, odnotują realny wzrost ludności. To tam będą koncentrować się innowacje, kapitał i usługi wyższego rzędu, działając jak magnes na młodych ludzi uciekających z prowincji w poszukiwaniu lepszego życia.

Ciekawym zjawiskiem, które już obserwujemy, a które w przyszłości jeszcze przyspieszy, jest dynamiczny rozwój stref podmiejskich, tzw. obwarzanków. Dane Metropolie.pl pokazują, że gminy wokół Warszawy rosną ponad dwukrotnie szybciej niż sama stolica (wzrost o 10 proc. vs. 4 proc. w latach 2019-2024).

To nie tylko pogoń za marzeniem o "domku z ogródkiem", o którym – jak wynika z badań Otodom – śni 70 proc. Polaków. To także racjonalna reakcja na przeludnione mieszkania w centrach miast (w Polsce na osobę przypada zaledwie 31 m², podczas gdy na Zachodzie to 40-45 m²).

Suburbanizację napędza też technologia. Upowszechnienie pracy zdalnej i hybrydowej sprawia, że codzienne dojazdy do biura w centrum przestają być koniecznością. Można mieszkać taniej i wygodniej w "obwarzanku", pozostając jednocześnie podłączonym do cyfrowego krwiobiegu metropolii.

Jak więc będzie wyglądać Polska w 2060 roku? Będzie krajem głębokich kontrastów. Rynek nieruchomości zdefiniują dwa trendy. W metropoliach królować będą małe, kompaktowe i funkcjonalne mieszkania (średni metraż w dużych miastach to już dziś 50-55 m²), idealne dla singli i par, naszpikowane technologią smart home. Na obrzeżach aglomeracji rozlewać się będą osiedla domów szeregowych dla tych, którzy szukają więcej przestrzeni, ale nie chcą tracić kontaktu z miastem.

Reszta kraju? To wielka niewiadoma i ogromne wyzwanie. Czy technologia, cyfryzacja usług publicznych i praca zdalna pozwolą "uratować" wyludniające się powiaty, czy też pogłębią cyfrową i demograficzną przepaść?

Jedno jest pewne: Polska, którą znamy, odchodzi w przeszłość. Czas przygotować się na nową rzeczywistość, w której mniej znaczy inaczej.

Źródło: StrefaBiznesu.pl