Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych pisana na kolanie. Szkoda, mogła pomóc

Sejm uszczelnia walne zgromadzenia i otwiera spółdzielnie na najem społeczny. Za ustawą głosowało 253 posłów. Nowelizacja, która trafi teraz pod obrady Senatu, to odpowiedź na szereg praktycznych problemów zgłaszanych przez członków spółdzielni mieszkaniowych i ekspertów rynku nieruchomości. Zmiany dotyczą trzech kluczowych obszarów: transparentności decyzji zarządczych, roli spółdzielni w polityce mieszkaniowej oraz ochrony praw członków. Ale rodzi też poważne kontrowersje.

Kluczowa zmiana dotyczy zasad reprezentacji na walnych zgromadzeniach, czyli organach podejmujących najważniejsze decyzje. Ustawodawca zdecydował się na ograniczenie katalogu osób, które mogą pełnić rolę pełnomocnika członka spółdzielni.

Nowe przepisy stanowią, że pełnomocnikiem będzie mógł być wyłącznie:

Celem tej regulacji jest ukrócenie patologicznych praktyk, w których w walnych zgromadzeniach uczestniczyły osoby przypadkowe, nierzadko uzyskujące pełnomocnictwa w wyniku błędu lub podstępu. Ma to zapobiec sytuacjom, w których decyzje o przyszłości spółdzielni podejmują osoby niemające realnego związku z jej społecznością.

To ważna zmiana, ale chyba średnio dobrze pomyślana. W wielu miejscach Polski dochodzi do patologii: zarząd, chcąc coś przegłosować, zbiera od mieszkańców pełnomocnictwa, a potem wprowadza podstawione na ich podstawie osoby na obrady. Znane są przypadki, gdy na zebranie wspólnoty trafiają obcokrajowcy albo pracownicy związanej z zarządem firmy.

Niestety proponowane przepisy są już ostro krytykowane. Nie wiadomo, co miałby znaczyć np. status osoby bliskiej. Czy musi być mąż, a może wystarczy konkubina? Dodajmy, że nikt ze spółdzielni nie ma prawa ingerować w życie prywatne członka. Te zapisy są po prostu nieprecyzyjne i źle napisane.

Dodatkowo, ustawa wyłącza możliwość stosowania wobec spółdzielni mieszkaniowych przepisu tzw. specustawy covidowej, który pozwalał na organizowanie głosowań na piśmie nad uchwałami walnego zgromadzenia, co przywraca standardowe, bezpośrednie formy podejmowania decyzji.

To akurat duży plus. Do dziś wiele spółdzielni z "zabetonowanym" zarządem prowadzi obrady w okrojonej formie, na podstawie przepisów covidowych i przepycha na nich korzystne dla siebie zapisy.

Istotną innowacją jest umożliwienie spółdzielniom mieszkaniowym prowadzenia działalności w formie społecznej agencji najmu (SAN). To rozwiązanie wpisuje się w szerszą politykę mieszkaniową państwa.

Społeczna agencja najmu to podmiot, który – współpracując z gminą – pośredniczy między właścicielami mieszkań na wynajem a osobami, którym sytuacja życiowa lub dochodowa utrudnia najem na warunkach rynkowych. Warunkiem rozpoczęcia takiej działalności przez spółdzielnię będzie zawarcie umowy o współpracy z gminą. To otwiera przed spółdzielniami nową rolę społeczną i gospodarczą.

Nowelizacja porządkuje również procedury sądowe związane z przekształcaniem praw do lokali w pełną własność. Zmiany mają na celu przyspieszenie postępowań i jasne określenie ścieżek prawnych dla członków, których spółdzielnia blokuje w tym procesie.

Ujednolicono też przepisy umożliwiające wspólnotom mieszkaniowym dochodzenie roszczeń wobec Skarbu Państwa lub samorządu o przeniesienie własności przyległych gruntów, niezbędnych do spełnienia wymogów działki budowlanej.