Młodych Polaków nie stać na zakup mieszkania? Ekspert: Ci bez kapitału wcale nie są skazani na wynajem

Młodzi ludzie którzy szukają mieszkania stają dziś przed trudnym wyborem. Wysoki kredyt? Wieloletni wynajmem? A może dekady odkładania pieniędzy? Odpowiedź zależy między innymi od regionu Polski. Sytuacja wygląda inaczej w Warszawie, inaczej w Łodzi czy Katowicach, a jeszcze inaczej w mniejszych miastach.

Znaczenie ma również wysokość pensji, rodzaj umowy, wkład własny, a także to, czy jak dużego mieszkania chce kupujący. Jan Dziekoński w rozmowie z InnPoland opowiada, jakie opcje mają młodzi ludzie, którzy nie odziedziczą lokum.

Zdaniem Dziekońskiego młody Polak bez rodzinnego kapitału nie jest automatycznie skazany na wynajem. Największym sprzymierzeńcem w spełnieniu marzenia o własnych czterech kątach może być gotowość do kompromisu: mniejsze miasto lub mniejsze mieszkanie.

– To, czy młody człowiek może kupić mieszkanie, zależy od kilku czynników: gdzie i w jakim standardzie chce zamieszkać, jak dużo zarabia i na jakiej umowie, a zwłaszcza jak bardzo mu się śpieszy. Przykładowo, jeśli chce zamieszkać w mniejszym mieście, nawet wojewódzkim, a zaakceptuje mniejsze mieszkanie, zwłaszcza w mniej centralnej lokalizacji, to nawet przy zarobkach rzędu 6000-7000 zł brutto (czyli poniżej mediany, która w lutym 2026 wyniosła 7690 zł na umowę o pracę), przy wsparciu Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego, może znaleźć skromne mieszkanie typu 30-40 m2 na start i to bez oszczędności! – mówi Jan Dziekoński.

W przypadku Warszawy, Krakowa czy Gdańska rachunek wygląda zupełnie inaczej. Wyższe ceny oznaczają większe wymagania wobec zarobków, a limity Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego mogą ograniczyć wybór dostępnych lokali. Według Dziekońskiego w takim przypadku potrzebne może być około 100 tys. zł oszczędności lub nawet więcej.

Załóżmy więc, że młody człowiek ma 50 tys. zł oszczędności i co miesiąc otrzymuje przeciętną pensję. Czy to przekreśla marzenia o własnym mieszkaniu? Według Dziekońskiego nie jest to sytuacja bez wyjścia.

– Przeciętna pensja w lipcu wyniosła 9500 złotych, więc wcale nie tak mało. Daje to na rękę 6800 złotych, a to oznacza zdolność kredytową rzędu 400-600 tys. zł zależnie od banku i oferty kredytowej. Razem z wkładem własnym pozwala to na całkiem niemałe mieszkanie na start w większości miast, a w tych najdroższych pozwala na kawalerkę. Przy medianie wynagrodzenia nasze oczekiwania muszą być nieco skromniejsze, ale nadal jest to osiągalne – wylicza ekspert.

Nie każda osoba z taką zdolnością powinna od razu podpisywać umowę kredytową. Dziekoński zwraca uwagę na coś, czego kalkulator kredytowy nie pokaże. Jeżeli ktoś pracuje zdalnie, często zmienia miejsce zatrudnienia albo planuje własny biznes, własne mieszkanie może ograniczyć jego swobodę. Jeśli natomiast chce zostać w jednym mieście przez lata i własne lokum daje mu poczucie bezpieczeństwa, zakup mieszkania może być rozsądnym rozwiązaniem.

Dziekoński policzył, ile czasu potrzebowałaby osoba zarabiająca medianę, gdyby chciała kupić mieszkanie za gotówkę. Przyjmuje przykład 50-metrowego lokalu w dużym mieście. Ceny mogą wynosić od około 400 tys. zł na tańszych rynkach, takich jak Łódź czy Katowice, do około 700 tys. zł w tańszych dzielnicach Warszawy.

Przy dochodzie 7690 zł brutto, czyli około 5570 zł netto, i bardzo oszczędnym stylu życia, można założyć odkładanie około 1000 zł miesięcznie.

– Trzymając się przykładu osoby zarabiającej medianę, która żyłaby skromnie, czyli tani najem, niskie wydatki na konsumpcję, rygorystyczne oszczędzanie, mówilibyśmy o ok. 1 tys. zł oszczędności miesięcznie, czyli 12 tys. zł rocznie. Te oszczędności reinwestowałaby na 5 proc. rocznie, w przybliżeniu obecne oprocentowanie detalicznych obligacji skarbowych. To 500 tys. złotych ta osoba zaoszczędzi dopiero w ciągu 30 lat. Przy stopie zwrotu rzędu 8 proc. owe 500 tys. zł zbierze w ciągu 20 lat – wylicza Dziekoński.

Przy wyższych dochodach sytuacja znacząco się poprawia. Osoba zarabiająca 9500 zł brutto (zakładając podobną stopę zwrotu) może dojść do 500 tys. zł w około 15 lat. Problem z takimi wyliczeniami polega na tym, że przez dekadę czy dwie zmienią się zarówno zarobki, jak i ceny nieruchomości.

Dziekoński zwraca uwagę na to, że popularne przekonanie o wynajmie jako "wyrzucaniu pieniędzy" jest dużym uproszczeniem. Wszystko zależy od relacji między wynegocjowaną ceną mieszkania i kosztem kredytu. W niektórych lokalizacjach wynajmowanie może być tańsze niż finansowanie zakupu.

– Sam jestem najemcą mieszkania w centrum Warszawy i płacę ok. 3 proc. jego wartości rocznie za najem. Gdybym kupił je na kredyt, to za same odsetki płaciłbym ok. 6 proc. Ale nie korzystam ani nie tracę na zmianach jego wartości. Z drugiej strony tego, co oszczędzam dzięki takiemu zabiegowi, nie przejadam. Reinwestuję na rynkach finansowych, rynkach akcyjnych, obligacyjnych lub właśnie na rynku nieruchomości, np. w kawalerki na rynkach, gdzie stopa zwrotu jest wyższa, zwłaszcza jeśli przewyższa 5-6 proc. – tłumaczy Jan Dziekoński.

Taki model wymaga jednak dyscypliny. Jeżeli ktoś wynajmuje mieszkanie i wszystkie zaoszczędzone pieniądze wydaje na bieżące potrzeby, przewaga finansowa może zniknąć.

Dziekoński wskazuje, że obecnie mamy do czynienia z dużą podażą mieszkań. Sprzyja jej konkurencja między sprzedającymi, ale sytuacja może się zmienić.

– Ceny są w stagnacji dzięki bardzo dużej ofercie. Na jak długo? Nikt tego nie wie. Inne pytanie jest takie: czy mieszkanie, które dzisiaj znajdziemy, a oferta jest bogata, i rabat, który dzisiaj uzyskamy ze względu na konkurencję na rynku, jest już w naszym zasięgu finansowym i satysfakcjonuje nas życiowo? Jeśli tak, to po co czekać? – pyta Dziekoński.

Jego zdaniem próba znalezienia idealnego momentu może skończyć się bezproduktywnym czekaniem. Ceny mogą spaść, ale mogą też wzrosnąć, podobnie jak koszty budowy czy wynagrodzenia.

– To tak jak na giełdzie. Każdy chciałby kupić akcje w dołku, ale udaje się to niewielu. I tak jak w życiu w innych aspektach, np. na decyzję o dziecku, zmianie pracy czy miejsca zamieszkania, nie ma idealnych momentów. Ale często są te "wystarczająco dobre".

Jeden z najważniejszych błędów popełnianych przez kupujących polega na kierowaniu się wyłącznie ceną metra kwadratowego. Tymczasem tani metr nie zawsze oznacza tanią nieruchomość.

– Realnie to nie jest decyzja o tym, ile metrów kwadratowych kupimy, tylko jaką funkcjonalność i za jaką łączną kwotę. To będzie mówiło o tym, jak komfortowo będziemy żyli oraz jak dużo pieniędzy wydamy lub jak mocno się zadłużymy – mówi Dziekoński.

Podaje przykład dwóch mieszkań z trzema pokojami. Jedno ma 65 mkw., drugie 75 mkw. Do większego lokalu trzeba też kupić więcej materiałów podczas wykończenia, a później płacić czynsz za większą powierzchnię.

– Mamy funkcjonalnie ten sam produkt, ale za ten pierwszy płacimy o 100 tys. zł mniej, mimo że np. cena za m2 była wyższa o 500 zł/m2. Do tego dojdą niższe koszty wykończenia mieszkania i jego eksploatacji. Ot, trzeba patrzeć na całokształt. To jak z kupnem samochodu. Czy ktoś liczy cenę za konia mechanicznego? – pyta retorycznie rozmówca InnPoland.

Na koniec zadaliśmy Dziekońskiemu specyficzne pytanie: załóżmy, że mam 27 lat, 50 tys. zł oszczędności, przeciętną pensję i nie mam mieszkania po rodzinie. Co robić z pieniędzmi?

– Osobiście inwestowałbym je na rynkach finansowych oraz na rynku nieruchomości w mieszkania na wynajem, ciesząc się swobodą miejsca zamieszkania. Gdy przyjdzie czas na wybór konkretnego miejsca zamieszkania, to albo bym kupił mieszkanie, posiłkując się oszczędnościami, albo wynająłbym je długoterminowo, korzystając z dochodów z najmu innych moich mieszkań. Ale to już moje prywatne preferencje – podsumowuje Jan Dziekoński.