Nie musisz kupować czy wynajmować mieszkania. Polacy wybierają trzecią opcję
Mieszkania drożeją w zastraszającym tempie, ale nie można w nie nie inwestować, bo przecież własność to jedyny gwarant bezpieczeństwa. Zresztą najem też do najtańszych nie należy, a z humorzastym właścicielem nad głową nasz status mieszkaniowy jest co najmniej niepewny. W momencie, gdy jedynym wyborem jest własność i kredyt hipoteczny, nasze strategie życiowe stają się mocno ograniczone.
Ludzie dawno nie kupowali tylu mieszkań. Ostatni taki boom na kupno własnego lokum mieliśmy w 2008 roku, po kredyty hipoteczne w bankach wprost ustawiają się kolejki, a pani twierdzi, że własność powoli odchodzi do lamusa na rzecz najmu instytucjonalnego.
Faktycznie nie jest tak, że wszyscy nagle zaczynają wybierać najem, bo ludzie nadal kupują mieszkania – zarówno na kredyt, jak i za gotówkę. Jednak w tym momencie ten rynek mocno się dywersyfikuje. Może nie do końca to widać w danych, ale już teraz różnego rodzaju fundusze stawiają na segment najmu instytucjonalnego. To dopiero początek, z czasem takich mieszkań pod wynajem będzie coraz więcej.
Czym najem instytucjonalny różni się od najmu od osoby prywatnej?
W najmie prywatnym po drugiej stronie mamy państwa Kowalskich, którzy wynajmują swoje mieszkanie: na przykład kupione pod inwestycję lub odziedziczone po zmarłej babci, często na krótki czas, na pół roku lub trzy czy dziesięć lat, bo córka wyjechała na Erasmusa. I zawsze jest ryzyko, że mogą nas z tego mieszkania wyprosić.
W najmie instytucjonalnym po stronie najemcy stoi instytucja państwowa lub prywatny fundusz, w których interesie leży, żebyśmy mieszkali w tym mieszkaniu jak najdłużej. W budynku lub w najbliższej okolicy są zatem coraz częściej różnego rodzaju podnoszące komfort życia dodatki – paczkomaty, kawiarnie, sklepy, fryzjer, przedszkola, nowe podejście do mobilności. Jednocześnie nasze mieszkanie ma lepszą obsługę i profesjonalnego zarządcę, który zadba o to, żeby naprawić nam pralkę czy rozwiąże inne problemy.
Nie wydaje mi się, by zakochani we własności Polacy byli do najmu - w jakiejkolwiek wersji - przekonani. W końcu poczucie bezpieczeństwa jakie dają własne cztery kąty, zwłaszcza na starość, jest dość przekonującym argumentem.
To, czy poczucie bezpieczeństwa daje kredyt na 30 lat, jest rzeczą dyskusyjną. Przez lata zmuszano nas do myślenia, że własność równa się bezpieczeństwo. I oczywiście - jak dostaniemy mieszkanie od rodziców albo odziedziczymy je po babci, to tak jest. Ale mieszkanie na kredyt to nie jest żadna własność, przynajmniej przez te 30 lat.
30 lat temu ktoś wymyślił, że będziemy inwestować we własność mieszkaniową. Przez lata zmuszano nas do myślenia, że własne M jest naszą jedyną ambicją, gwarantującą bezpieczeństwo.•Fot. Jakub Ociepa / Agencja Gazeta
W tym samym czasie aż 40 proc. Polek i Polaków znajduje się w tzw. luce czynszowej, co oznacza, że na mieszkanie komunalne są za bogaci, a na kredyt hipoteczny – za biedni. Część osób nie może dostać kredytu, bo pracuje na niestabilnych umowach. To sprawia, że ludzie zaczynają być wściekli.
Ale kredyty i tak biorą.
Nie wszyscy i nie wszędzie. Zwłaszcza młodzi coraz odważniej mówią o swojej niechęci do bycia uwiązanym do ziemi niczym chłopi pańszczyźniani. Mówią: nie chcemy kupować, nie mamy na to pieniędzy, nie chcemy kredytu, nie wiemy, co będzie z nami w przyszłości.
Trudno im się dziwić. Jeżeli teraz dziura w ziemi na Chrzanowie przy budującej się drugiej linii metra kosztuje 11 tys. złotych za metr, to dla kogo jest to oferta?
Może w dalekosiężnej perspektywie wzięcie kredytu na mieszkanie bardziej się opłaca niż wieloletni wynajem?
Mieszkanie własnościowe z kredytem kosztuje dziś tyle samo, co najem, jeśli nie więcej, biorąc pod uwagę koszty wykończenia mieszkania z rynku pierwotnego. Co więcej, zwykle porównujemy ceny kredytu na mieszkanie w jakimś miejscu, które nie jest centralną lokalizacją miasta z mieszkaniem na wynajem w centrum. Nie sposób, żeby to porównanie wypadło na korzyść najmu.
Mamy też tendencję do zapominania, że w przypadku mieszkania na kredyt pod miastem dochodzą nam dodatkowe koszty.
Większość młodych osób bierze kredyt na M2, rzadziej na M3. Gdy pojawia się pierwsze albo drugie dziecko, to lokum robi się za małe. Wtedy powiększona rodzina musi wynająć coś większego, a mieszkanie na kredyt wynajmuje obcym.•123rf.com
Na przykład długie dojazdy.
Dokładnie. Nie dość, że generują one wydatki pieniężne w formie paliwa i eksploatacji samochodu (rzadziej biletu miesięcznego), to jeszcze obniżają naszą możliwość na nawiązanie jakichkolwiek stałych więzi sąsiedzkich. Badania wskazują, że każde 10 minut spędzane na dojazdach obniża o 10 proc. naszą możliwość zaangażowania się w życie społeczne. Czyli jak dojeżdżamy do pracy trzy kwadranse w jedną stronę, to mamy nikłą szansę na aktywne życie sąsiedzkie.
Jednocześnie mieszkanie na wynajem daje nam olbrzymią elastyczność w przypadku nieprzewidzianych zdarzeń. W razie pojawienia się nieprzyjemnej sytuacji w pracy zupełnie inaczej zachowa się osoba, która ma mieszkanie na kredyt na 30 lat, a zupełnie inaczej ktoś, kto wynajmuje mieszkanie i ma świadomość, że w razie potrzeby przeprowadzi się do mniejszego mieszkania albo zmieni pracę.
Tyle że mieszkania na wynajem bywają urządzone w sposób, który niekoniecznie każdemu najemcy przypadnie do gustu, nierzadko bywają też w tragicznym stanie. Własne M przynajmniej możemy urządzić, jak chcemy.
Mieszkanie na wynajem często również możemy urządzić, jak chcemy, zaś przy najmie instytucjonalnym mamy pewność, że nie ma indywidualnego właściciela, który się nam wtrąca w życie i wypowie mieszkanie z dnia na dzień. Co więcej, kupując własne lokum pod presją czasu, zwykle zanim zostanie ono wybudowane, tak naprawdę kupujemy kota w worku i nie wiemy, co zastaniemy, gdy już dostaniemy klucze.
Najem daje wolność i nie uwiązuje do ziemi niczym chłopów do pańszczyzny. W razie kryzysowej sytuacji lub chęci przeprowadzki w inne miejsce takie mieszkanie zawsze można zmienić.•123rf.com
Wizualizacja nie zawsze odpowiada rzeczywistości. Po skończeniu budów okazuje się, że plac zabaw jest wielkości miejsca parkingowego a w nowym, dopiero co oddanym mieszkaniu, po pierwszej zimie pojawia się grzyb na ścianie. Nie jest tajemnicą, że inwestorzy budujący mieszkania na sprzedaż są dużo mniej dokładni i rzetelni niż ci, którzy budują na wynajem. Ci pierwsi budują po to, by wypromować, sprzedać i zapomnieć. Drudzy biorą na siebie całe ryzyko związane z tym, by lokale były jak najdłużej sprawne.
30 lat temu ktoś wymyślił, że będziemy inwestować we własność mieszkaniową. Teraz rynek się zmienia i alternatywą do własności staje się profesjonalny najem, o który ludzie już się upominają.
A co ze spekulacjami na cenach najmu takich mieszkań? Ten scenariusz znamy z Berlina, gdzie czynsze musiały zostać ustawowo zamrożone.
U nas jest trochę inaczej, bo dużych firm jeszcze nie ma, a przynajmniej nie z takimi dużymi portfelami mieszkań. W pewnym momencie potrzeba nam będzie dyskusja – jeśli już nie jest - ile mieszkania z najmu instytucjonalnego mają kosztować i kto powinien tę różnicę wyrównywać.
Joanna Erbel, ekspertka mieszkaniowa, autorka książki "Poza własnością".•fot. Grzegorz Krzyżewski