Tyle mieszkań powinieneś mieć, by wyciągać 5 tys. zł miesięcznie. Tak wygląda życie landlordów

• Inwestowanie w mieszkania na wynajem może być niezłą opcją na zarabianie.
• Aby zarobić na czysto średnią krajową pensję, trzeba mieć na ogół więcej, niż jedno mieszkanie.
• Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem może się wydawać nieduża, ale jest za to w miarę pewna i bezpieczna.
• Najlepszym miejscem do inwestowania jest Łódź, najgorszym Białystok. Warszawa to środek stawki.

Czy z wynajmu da się wyżyć?

Jako podstawę do wyliczeń przyjęliśmy średnią płacę podawaną przez GUS dla sektora przedsiębiorstw. 6,7 – 6,8 tysiąca złotych brutto to nieco ponad 5000 złotych netto. Uznaliśmy, że jest to minimum "godnego zysku" inwestora. To więcej, niż wynosi średnia zarobków w Polsce, dużo więcej niż emerytura z ZUS-u.

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że dynamiczne wzrosty stawek najmu w połączeniu ze stagnacją cen mieszkań powodują, że opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest coraz wyższa. Przed rokiem przeciętnie było to 4,5 proc. netto. W styczniu tego roku już 5,61 proc. netto, czyli odpowiednik lokaty z oprocentowaniem 6,93 proc.

To jednak przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku oraz przy zakupie bez udziału kredytu. Wyliczenie uwzględnia wszystkie dodatkowe koszty takie jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.).

Jak zarobić 5000 zł miesięcznie na wynajmie?

– Żeby przyjąć jakieś założenia i mieć miarodajne porównania, przyjmijmy, że weźmiemy przeciętne stawki za wynajem 50-metrowych mieszkań w największych miastach Polski. Na podstawie danych z Rentier.io w czołówce listy mamy Warszawę z ceną za wynajem 50-metrowego mieszkania obecnie na poziomie 3750 zł. Najtaniej z kolei wypada Częstochowa z 1850 zł za 50-metrowe mieszkanie – mówi w rozmowie z INNPoland.pl Anton Bubiel, CEO & Co-founder Rentier.io.

Dodaje, że to są ceny, które pobiera wynajmujący i z tych kwot zwykle pokrywa jeszcze co najmniej nakłady na odświeżenie co parę lat i sporadyczne koszty drobnych napraw. Trzeba także założyć koszty ubezpieczenia nieruchomości i podatek od wynajmu.

– Żeby to była faktycznie emerytura, czyli w pełni pasywny dochód, to trzeba zakładać także koszty zarządzania najmem. Po odjęciu wszystkich dodatkowych kosztów zostanie nam około 80 proc. wyjściowej ceny, którą płaci właścicielowi najemca – tłumaczy.

Jak wyjaśnia Bubiel, najwięcej zostaje z wynajmu mieszkania w Warszawie – niecałe 3000 zł, a najmniej, bo niecałe 1500 zł zostaje w Częstochowie. Czołówka listy to Warszawa, Wrocław, Kraków i Gdańsk – tu potrzebujemy około dwóch mieszkań, żeby przejść na tą tak zwaną nieruchomościową emeryturę i zarabiać na czysto 5000 zł.

Ekspert dodaje, że jeżeli inwestujemy w takich miastach jak Bydgoszcz, Białystok, Toruń, Sosnowiec i Częstochowa, to tam potrzebujemy co najmniej 3 mieszkań.

– W Częstochowie właściwie wychodzi 3,5 mieszkania. Reszta największych miast, czyli Szczecin, Gdynia, Poznań, Rzeszów, Lublin, Katowice i Łódź, jest pomiędzy i tu potrzebowalibyśmy około 2,5 przeciętnych 50-metrowych mieszkań, żeby na czysto wyszło 5000 zł z wynajmu – wylicza Bubiel.

Jak inwestować w mieszkania na wynajem?

Sprawa nie jest łatwa. O dobre rady zapytaliśmy trzy osoby. Maciek ma trzy kawalerki typu "apartament niemieszkaniowy", Marta dwa średniej wielkości mieszkania a Joanna jedno duże – ponad 80 metrów. Musimy też zastrzec, że sprawa dotyczy Warszawy. Ma to znaczenie.

– Jeśli masz mieszanie w centrum miasta albo chociaż dużej dzielnicy, możesz wynająć je firmie na biuro. Z jednej strony może się to wydawać mniej atrakcyjne finansowo, bo trzeba płacić VAT. Ale stawka jest też odpowiednio wyższa, a na dodatek firmy z reguły płacą bardziej sumiennie, niż osoby wynajmujące mieszkanie na cele mieszkaniowe – mówi nam Joanna.

– Można usłyszeć, że mieszkanie na wynajem to dochód pasywny. No nie do końca. To nie jest lokata. Jak się zepsuje pralka, to ją wymieniasz. Mieszkanie trzeba odświeżać, rozliczać. Trochę pracy z tym jest. Jak masz jedno, to robota nie jest uciążliwa, ale trzy to już całkiem sporo zajęć – mówi Maciej.

Małe lokum, spory zysk

– Przede wszystkim musisz się zastanowić czy chcesz wynajmować krótkoterminowo czy długoterminowo. Przy czym to "długoterminowo" to i tak w najlepszym przypadku rok, czasem dłużej, czasem tylko kilka miesięcy. Jak wynajmiesz mieszkanie studentowi, to często jest to tylko na jeden semestr – mówi Maciej.

Dodaje, że wynajem krótkoterminowy, dla turystów, jest bardziej dochodowy, ale i pracochłonny.

– Pranie, sprzątanie, naprawy. To kosztuje czas i pieniądze. Ale w centrum może być to 2-3 razy bardziej dochodowe, niż wynajem długoterminowy – opowiada. Dodaje, że można to wszystko zlecić firmie, ale to znacznie zmniejsza zyski.

On sam kupił pierwszą mikrokawalerkę w 2015 roku.

– Ale miałem już mieszkanie, to była typowa inwestycja – wyjaśnia. – Nie powiem, że nie miałem co robić z pieniędzmi, ale uznałem, że to się może opłacić. Na razie nie zarabiam dużo, na czysto zostaje może tysiąc, dwa. Spłacam kredyty, teraz akurat są bardzo drogie. Na pewno nie tracę. Kiedy sytuacja się poprawi, będę zarabiał na czysto o wiele więcej. Nie myślałem, czy to będzie 4, 5 czy 6 tysięcy, czy więcej. Wiem, że przyjdzie moment, kiedy będę miał 2-3 razy więcej z mieszkania niż dotychczas – mówi.

Dwa średnie na wynajem

Marta ma własne mieszkanie, w którym mieszka z rodziną. Kredyt spłacają wraz z mężem ze swoich pensji. Drugie jest po babci, trzecie kupiła na kredyt, który spłaca z wynajmu drugiego. Można uznać, że trzecie zarabia na czysto.

– To może wydawać się skomplikowane – uśmiecha się Marta. Zaznacza, że w jej przypadku trudno mówić o celowej inwestycji. Gdyby nie mieszkanie po babci, raczej nie stałaby się wynajmującą.

– W tej chwili nasze trzecie mieszkanie przynosi nieco ponad 2 tys. zł na czysto. Może to za mało, by przejść na emeryturę, ale kiedy się spłaci, kwota naszych zarobków się podwoi – przewiduje. A kiedy spadną raty kredytów, wyjdzie około 5 tysięcy złotych.

A jak sytuacja ma się z dużym mieszkaniem?

Joanna przyznaje, że to lokum, które stosunkowo trudno komuś wynająć, ale jak już się uda, to jest to na ogół długi okres, nawet kilka czy kilkanaście lat.

– Zdarza się też, że jakaś firma szuka dużego mieszkania dla swojego menedżera czy prezesa. Ale to raczej bardziej ekskluzywne inwestycje, nie mieszkanie w bloku. Takie osoby mogą mieszkać krócej, ale mają też określone wymagania. To się zdarza rzadko, na ogół obsługują to agencje pobierające sute prowizje. Na takie strzały raczej nie ma co liczyć – opowiada.

Dodaje, że duże mieszkanie jest oczywiście droższe od kawalerki, ale cena za metr jest niższa. Nie ma też co liczyć na kokosy.

– W normalnych warunkach zarabiamy ok. 3 tys. zł na czysto. My po prostu zmieniliśmy mieszkanie na dom. Kredyt dawno spłacony, dom jeszcze spłacamy. No i tak się składa, że mamy akurat po 45 lat, więc można powiedzieć, że mamy jakąś emeryturę. Ale nie planowaliśmy być "landlordami", mieszkania po prostu nie chcieliśmy i nie musieliśmy sprzedawać – mówi.

Dodaje, że ceny wynajmu dużych mieszkań są bardzo zróżnicowane. To może być 3,5 tysiąca, ale może być i 6 tysięcy. Wszystko zależy od okolicy i standardu. O wiele droższe są mieszkania w centrum, bo tam niewiele jest dużych metraży.

Wszyscy zastrzegają, że mieszkanie to nie tylko zysk, ale i koszty.

– Jeśli wynajmujesz mieszkanie z pralką, zmywarką i tym podobnymi sprzętami, to musisz je wymienić, jak się zepsują. Mieszkania trzeba odświeżać, czasem stoją puste. W idealnej sytuacji, kiedy mieszkanie wynajmuje się przez 12 miesięcy w roku, na remonty i wymiany idzie najwyżej jeden miesięczny czynsz – mówi Marta.

Gdzie inwestować za gotówkę?

Warszawa wcale nie jest najbardziej atrakcyjnym miejscem do tego typu inwestycji. Anton Bubiel wylicza w rozmowie z INNPoland.pl, że kupując mieszkanie za gotówkę, żeby osiągnąć zysk w wysokości 5000 zł w zależności od miasta trzeba zainwestować różnej wielkości kwoty. Są one uzależnione od rentowności wynajmu mieszkań w poszczególnych lokalizacjach.

– Na podstawie analiz Rentier.io najkorzystniej obecnie wypada Łódź, gdzie na potrzeby naszego ćwiczenia potrzebujemy około 3 mieszkań. Z racji tego, że te mieszkania w Łodzi są relatywnie niedrogie porównując do innych miast, to uwzględniając wszelkie dodatkowe koszty nakłady inwestycyjne w Łodzi wyniosą około 1 100 000 zł, co pozwoli nam na wygenerowanie zysku już na rękę w wysokości 5000 zł miesięcznie – mówi nam Bubiel.

Zastrzega, że podczas analizy wziął pod uwagę jeszcze różne koszty dodatkowe. To choćby podatek PCC w wysokości 2 proc. przy zakupie z rynku wtórnego, prowizja pośrednika 3 proc., taksa notarialna, koszty wypisów oraz nakłady na odświeżenie mieszkania, bo zakładamy, że kupowane mieszkanie jest w stanie do lekkiego remontu.

Najgorszym miejscem do inwestowania jest Białystok

– W Białymstoku, żeby zarobić taką samą kwotę na rękę, czyli 5000 zł, trzeba zainwestować prawie 1 500 000 zł. Dla przykładu taka Warszawa jest mniej więcej w połowie rankingu i potrzebujemy tu około 1 200 000 zł, żeby osiągnąć zysk w wysokości 5000 zł miesięcznie. Co ważne, na potrzeby tej analizy przyjmuję bardzo standardowy konserwatywny scenariusz wynajmu całego mieszkania bez wszelkiego rodzaju optymalizacji, takich jak podział mieszkania na pokoje i wynajmu poszczególnych pokoi, podziału mieszkania na mikrokawalerki lub też wynajmu krótkoterminowego – wszystkie te zabiegi mogą dać lepszą stopę zwrotu, ale wymagają też często dużo większej wiedzy i zaangażowania i są raczej domeną wprawionych inwestorów – mówi nam Bubiel.

W przypadku gotówki każdy musi sobie sam przeliczyć, ile musi co miesiąc oszczędzać i ile czasu potrzebuje, żeby takie kwoty uzbierać. Prawdopodobnie w przypadku przeciętnych zarobków jest to okres bardzo długi i oszczędzanie na zakup mieszkania za gotówkę może wymagać rezygnacji z wielu dóbr konsumpcyjnych.

No to może sięgnąć po kredyt?

Bubiel zaznacza, że w Polsce klasyczne mieszkaniowe kredyty hipoteczne są udzielane przez banki na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W naszym kraju nie występują znany na Zachodzie kredyt "buy to let" czyli kredyt dedykowany na zakup mieszkania na wynajem. Istnieje z kolei kredyt inwestycyjny, niemniej taki kredyt rządzi się swoimi prawami i jest zazwyczaj też droższy niż kredyt hipoteczny.

Dlatego też wiele osób kupuje mieszkania na wynajem wspierając się kredytem hipotecznym, z tym, że zazwyczaj deklaruje że jest to kredyt na zakup mieszkania na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, a jednak mieszkanie takie później jest wynajmowane.

– Kupowanie mieszkania na kredyt pod wynajem jest dużo bardziej dostępne niż zakup za gotówkę. Wynika to z tego, że żeby takie mieszkanie kupić potrzebujemy zwykle około 20 proc. wartości nieruchomości jako wkład własny. Sytuacja w przypadku finansowania nieruchomości kredytem pod kątem wyliczeń rentowności istotnie się komplikuje, ponieważ oprócz kosztów odświeżenia, podatków, kosztów zarządzania i innych wymienionych wcześniej, dochodzi nam rata kredytowa – mówi Anton Bubiel.

Dodaje, że są różni inwestorzy. Jedni szukają takiej inwestycji, która pozwoli z zysków z wynajmu pokryć całą ratę kredytową. Taki inwestor z perspektywy przepływów pieniężnych wychodzi "na zero" i zakłada, że tu i teraz zarabiać nie musi, a dopiero po spłacie ostatniej raty kredytu zacznie zarabiać na czysto docelowe kwoty. W takim scenariuszu, żeby dojść do poziomu zysku w wysokości 5000 zł, inwestor musiałby najpierw spłacić cały kredyt, co może zająć nawet 30 lat. Wybierając takie podejście, warto inwestować jak najwcześniej.

Niektórym inwestorom z kolei wystarcza, kiedy zysk pokrywa odsetki, a ratę kapitałową są gotowi pokrywać co miesiąc, powoli "wykupując" mieszkanie. Są także tacy inwestorzy, którzy wyszukują nieruchomości na wynajem pozwalające pokryć ratę kredytu oraz zarobić jeszcze coś ponad to.

– W obecnych warunkach wysokich stóp procentowych, a zatem dość wysokiego oprocentowania kredytów jest to bardzo trudne i niewielu inwestorom udaje się prowadzić inwestycje, które bez dodatkowych optymalizacji generują z wynajmu nadwyżki ponad koszty kredytu i innych opłat – ostrzega Bubiel.

– Jednoznaczna i prosta odpowiedź na pytanie w jakim okresie mieszkania zaczną na siebie zarabiać i ile mieszkań należy mieć, żeby zarabiać na czysto 5000 zł, zależy od okresu kredytowania, od oprocentowania kredytu, i od horyzontu czasowego inwestycji. W uproszczeniu można założyć, że jeżeli wynajem pokrywa nam ratę kredytu, zarówno część odsetkowa jaki kapitałową, i wychodzimy "na zero", to inwestując dziś 20 proc. całkowitych nakładów inwestycyjnych, czyli odpowiednio od 220 000 w Łodzi do 300 000 w Białymstoku, i uzbrajając się w cierpliwość na okres spłaty kredytu, po okresie spłaty kredytu można będzie cieszyć się rentierska emeryturą w wysokości 5000 zł na czysto – wyjaśnia.