Polacy stali się jedną z najliczniejszych grup kupujących nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim. Czy za tym trendem stoi chęć zysku, czy może strach przed tym, co dzieje się za naszą wschodnią granicą?
Jeszcze dekadę temu posiadanie apartamentu w Marbelli czy Alicante było domeną celebrytów i rekinów biznesu. Dzisiaj, w 2026 roku, twoim sąsiadem na Costa del Sol równie dobrze może być programista z Krakowa, właściciel średniej firmy transportowej spod Poznania, czy emerytowana nauczycielka, która sprzedała mieszkanie w Warszawie.
Dlaczego Polacy rzucili się na nieruchomości w Hiszpanii i – co ważniejsze – czy na tym realnie zarobili? Patrząc na stopy zwrotu i wzrost wartości aktywów, wielu inwestorów gratuluje sobie odwagi.
Inwestycja w nieruchomości w Hiszpanii. Statystyki: polski rekord za rekordem
Według danych hiszpańskiego stowarzyszenia rejestratorów nieruchomości (Registradores), Polska od 2022 roku utrzymuje się w ścisłej dziesiątce (a w niektórych miesiącach nawet w pierwszej piątce) najaktywniejszych grup zagranicznych kupujących. Od roku 2022 kupujemy tam ok. 3 000 mieszkań rocznie, w 2025 liczba transakcji sięgnęła astronomicznych 4 500. Najpopularniejsze regiony Hiszpanii wśród Polaków to Costa Blanca, Costa del Sol, Walencja, Alicante, Malaga, Teneryfa, a ostatnio także Costa Calida i Andaluzja.
Warto zauważyć, że o ile w 2022 roku głównym paliwem zakupowym było rozpętanie przez Rosję wojny przeciwko Ukrainie (nabywcy szukali "bezpiecznej przystani"), o tyle w latach 2024–2025 motywacja stała się czysto ekonomiczna i lifestylowa.
Z analiz maklerów Pekao wynika, że Polacy w bieżącej dekadzie kupili w Hiszpanii już ok. 15 000 nieruchomości.
Własne mieszkanie w Hiszpanii. Czy to się opłaca?
Aby ocenić, czy inwestycja była trafiona, musimy spojrzeć na dwa parametry: wzrost wartości nieruchomości (ROI) oraz rentowność najmu. Średnie ceny nieruchomości w Hiszpanii w latach 2022–2025 rosły w tempie ok. 5–8 proc. rocznie. W popularnych kurortach (takich jak Malaga czy Marbella) wzrosty przekraczały nawet 12 proc.
Jeśli ktoś kupił apartament w Alicante w 2022 roku za 200 000 euro, dziś (w 2026 roku) ma on wartość 260 000 – 280 000 euro. To czysty zysk na wzroście wartości kapitału, który znacznie wyprzedził inflację w strefie euro.
A co z wynajmem? Tu matematyka staje się bardziej złożona. Średnia rentowność najmu krótkoterminowego w Hiszpanii wynosi netto ok. 4,5–6,5 proc. Ale wielu Polaków zapomina o hiszpańskim fiskusie. Pobiera on m.in. podatek ITP (przy zakupie płacisz od 6 proc. do 10 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych).
Wysokie są też koszty utrzymania. Trzeba płacić czynsz (comunidad), opłacać prąd (droższy niż w Polsce) i serwis zarządzający najmem (zazwyczaj pobierający 20–25 proc. przychodu).
Zobacz także
Nieruchomości Polaków w Hiszpanii. Dlaczego to się (nadal) opłaca?
Powodów jest kilka. Dzięki pracy zdalnej, wielu Polaków przestało traktować hiszpański dom jako kosztowną zabawkę. Mieszkając tam przez 4-5 miesięcy w roku, oszczędzają na kosztach ogrzewania w Polsce i korzystają z tańszej (paradoksalnie!) i lepszej jakościowo żywności.
Druga sprawa to polski rynek nieruchomości. Jest już nasycony i bardzo drogi. Inwestorzy dywersyfikują portfel. Posiadanie aktywa w euro to naturalne zabezpieczenie przed wahaniami kursu złotego.
Raczej nie trzeba bać się tzw. "ocupas". To straszak często pojawiający się w mediach. Choć problem nielegalnych lokatorów istnieje, dotyczy on głównie nieruchomości opuszczonych, należących do banków lub położonych w gorszych dzielnicach. Polscy inwestorzy kupujący apartamenty w nowoczesnych osiedlach z ochroną są na to ryzyko narażeni w stopniu minimalnym.
Inwestycje Polaków w Hiszpanii w ostatnich latach były bardzo opłacalne pod warunkiem, że nie były motywowane emocjonalnie. Ci, którzy kupili "dziurę w ziemi" w 2022/2023 roku, dziś cieszą się nie tylko słońcem, ale i aktywami wartymi o 30-40 proc. więcej.
Jednak w 2026 roku rynek wchodzi w fazę dojrzałą. Okazji jest mniej, a progi wejścia są wyższe. Hiszpania przestała być tania – stała się po prostu standardem dla zamożnej klasy średniej z Polski.
Nie przegap żadnej ważnej wiadomości i obserwuj nas w Google News!