"Umowa o dzieło? Zapomnij o pożyczce!" 7 faktów i mitów o kredytach hipotecznych
Z powodu pandemii koronawirusa i spowodowanego nią kryzysu gospodarczego banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów. W efekcie klienci, którzy chcieli zaciągnąć kredyt hipoteczny na nieruchomość, w ogóle nie podejmują działań, by pożyczkę uzyskać, z góry przekonani o niepowodzeniu. Jak się okazuje, niesłusznie.
FAKT: żeby ubiegać się o kredyt hipoteczny konieczna jest zdolność kredytowa
Bank wylicza zdolność kredytową biorąc pod uwagę nasze przychody, koszty życia i zobowiązania, oraz kilka innych czynników tak by ocenić, czy będziemy w stanie spłacić ratę. Banki mają własne podejście do szacowania zdolności kredytowej. Maksymalna kwota dostępnego finansowania pomiędzy bankami bywa bardzo różna. Oczywiście ten brak standardu nie jest przypadkiem – wynika to ze strategii przyjmowanych przez poszczególne instytucje, w tym tzw. apetytu na ryzyko, czyli skłonności do zwiększenia sprzedaży kosztem jakości portfela.Generalnie przy założeniu, że potencjalnymi kredytobiorcami będą małżonkowie zarabiający łącznie ok. 8000 zł miesięcznie z tytułu dochodu z umowy o pracę, nie posiadający obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, to dość liberalną politykę w tym zakresie ma ING Bank, BNP Paribas, Alior czy mBank.
MIT: w czasach pandemii banki nie udzielają kredytów osobom osiągającym dochód z działalności gospodarczej oraz osobom pracującym na umowie o dzieło lub umowie zlecenie
Obecnie, nawet w czasie pandemii, można uzyskać kredyt pracując w oparciu o umowę o dzieło lub umowę zlecenie. Ważne jest, żeby to była jedna umowa, która ma ciągłość od minimum 2 lat.Banki bardziej restrykcyjnie podchodzą do klientów osiągających dochód z własnej działalności. Przejawia się to przede wszystkim w braku jego akceptacji, jeśli przychody uległy znaczącym wahaniom na przestrzeni ostatnich 2 lat.
Wykluczeniu – z uwagi na zbyt wysokie ryzyko – uległy natomiast wybrane sektory gospodarki, jak np. gastronomia, turystyka, hotelarstwo, lotnictwo. Warto jednak pamiętać, że banki coraz częściej łagodzą swoje przepisy.
FAKT: konieczne jest posiadanie własnych środków, aby uzyskać kredyt hipoteczny
W celu zaciągnięcia kredytu musimy posiadać własne środki finansowe, które będą wkładem w naszą przyszłą nieruchomość. Co ważne, aktualnie regulacje nie dopuszczają, aby stanowiły go środki pochodzące z kredytów lub pożyczek gotówkowych, gdyż zgodnie z ustawą muszą one być oszczędnościami potencjalnego nabywcy nieruchomości. Dopuszczalną przez ustawodawcę opcją zgromadzenia kwoty jest darowizna od najbliższej rodziny.Obecnie jedyną formą stanowiącą wkład własny, poza gotówką, może być działka budowlana, na której kredytobiorca chce wybudować nieruchomość o kredytowanie, której się ubiega.
MIT: konieczne jest posiadanie 30 proc. albo nawet 50 proc. wkładu własnego z uwagi na zaostrzone oceny scoringowe banków w czasie pandemii COVID-19
W chwili obecnej większość banków wymaga 20 proc. wkładu własnego, tylko w szczególnych przypadkach – kalkulując podwyższone ryzyko – bank może wymagać większej sumy. Przed okresem pandemii było podobnie, ale pułap podstawowy zaczynał się od 10 proc. wkładu.Dodatkowo, zarówno przed pandemią, jak i aktualnie, dzięki np. ubezpieczeniu niskiego wkładu, bank może go obniżyć. Obecnie 10 proc. wkładu własnego utrzymany jest w mBanku, Alior Bank, Millennium i Santander Bank Polska – w tym przypadku jedynie dla klientów wewnętrznych.
FAKT: odmowa udzielenia kredytu w przypadku obniżenia dochodów
Niektóre banki, nawet po wstępnej decyzji pozytywnej weryfikują ponownie historię wpływów wynagrodzenia kredytobiorcy pod kątem stabilności uzyskiwanych dochodów. Mogą one zmienić decyzję przed wydaniem decyzji ostatecznej, wcześniej mamy tzw. decyzję wstępną/warunkową.Tego typu sytuacje najczęściej zdarzają się w ING Banku Śląskim, który szczegółowo analizuje wnioski. Odmowę może dostać nawet wnioskodawca zatrudniony na umowę o pracę w branży, która nie jest tą typową dotkniętą skutkami pandemii.
MIT: nie można uzyskać kredytu, jeżeli umowa o pracę zawarta jest na czas określony
Często klienci w ogóle rezygnują z planów o kupnie mieszkania z uwagi na ten mit. Nie jest to jednak element przesądzający o odmowie otrzymania kredytu. Ważnym kryterium dodatkowym w takiej sytuacji jest kwestia, od kiedy i na jak długo umowa obowiązuje w momencie składania wniosku. Z reguły powinna ona być ważna co najmniej 6 miesięcy.FAKT: powierzchnia nieruchomości ma znaczenie dla banku
Powierzchnia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu ma istotny wpływ na przyjętą przez bank wartość zabezpieczenia, a co za tym idzie wpływa ostatecznie na akceptowalny poziom wkładu własnego.Często, z uwagi na zbyt dużą powierzchnię, z punktu widzenia danego banku, określona nieruchomość nie może stanowić zabezpieczenia kredytu, bądź też powoduje konieczność wniesienia wyższego wkładu własnego niż standardowo wymagany w określonym banku. Z reguły może zaistnieć potrzeba wniesienia wyższego wkładu nawet o 10 proc.
Oczywiście nie wszystkie banki mają takie obostrzenia, należą do nich np. ING Bank Śląski czy BNP Paribas Polska.