O mieszkania będziemy musieli konkurować z zagranicznymi firmami. Jedna kupiła na raz 1000 lokali
Zaledwie jeden inwestor kupił w ubiegłym tygodniu ponad 1000 mieszkań w Warszawie – a to prawdopodobnie dopiero pierwsza z wielu tego typu transakcji. Czyżby zwykli Kowalscy tracili właśnie ostatnią szansę na zakup własnego M w mieście, w którym pracują? Niestety, tak się to może skończyć.
- Fundusz nordycki NREP kupił za jednym zamachem ponad 1000 mieszkań w Warszawie
- Takich transakcji będzie coraz więcej – ostrzega Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
- W Londynie i Berlinie doprowadziły one do ogromnego wzrostu cen mieszkań, który wykluczył wiele osób z rynku nieruchomości
- Wraz z cenami mieszkań będą rosnąć ceny najmu
- Ministerstwo Rozwoju wyraża radość z powodu rozwoju najmu instytucjonalnego
Fundusze kupują mieszkania w Polsce
Jeden z funduszy inwestycyjnych kupił właśnie w Warszawie za jednym zamachem ponad 1000 mieszkań – to chyba nie jest normalne?Bartosz Turek, HRE Investments: Oczywiście, że nie! To znaczy: jest jak najbardziej normalne na Zachodzie, ale nie w Polsce. Przed epidemią skala tego była niewielka – ale teraz zagraniczne fundusze inwestycyjne wykorzystały okazję na to, aby na polski rynek wejść znacznie mocniej.
Co to była za okazja? Przecież Polacy wcale nie zrezygnowali z kupowania mieszkań.
W zeszłym roku, na początku epidemii, na chwilę zatrzymał się ten popyt generowany przez Polaków. Przez miesiąc czy dwa sytuacja była niepewna, nikt za bardzo nie wiedział, co się stanie – na chwilę ludzie wstrzymali się więc z dużymi zakupami.
I to był ten moment, na który fundusze inwestycyjne tylko czekały. Do tej pory ich największym problemem było to, że każdemu polskiemu deweloperowi bardziej opłacało się sprzedawać mieszkania pojedynczo – i to pomimo tego, że jest z tym więcej zachodu, trzeba utrzymywać biuro sprzedaży, łożyć na marketing, organizować odbiory i tak dalej.
Czyli jeśli teraz chcę kupić mieszkanie, to muszę konkurować nie tylko z ludźmi płacącymi gotówką, ale do tego jeszcze z ogromnymi firmami, które za jednym zamachem kupują całe osiedla? Dlaczego uparli się akurat na mieszkania?
To kolejny efekt epidemii, widoczny zresztą na całym świecie. Do tej pory oczkiem w głowie inwestorów na całym świecie były biura – które oczywiście w epidemii ucierpiały najmocniej. Tak więc karuzela się odwróciła i teraz mamy naprawdę ogromny popyt na mieszkania na wynajem. Chcą je kupować wszyscy: zarówno majętni inwestorzy, jak i fundusze inwestycyjne.
Tymczasem okazuje się, że na wynajmie w Polsce można zarobić o połowę więcej, a czasem nawet dwa razy więcej niż w niektórych krajach na Zachodzie. Więc zagraniczny kapitał bardzo chętnie przychodzi do naszego kraju.
W efekcie już teraz możemy szacować, że do 2025 r. w Polsce na wynajem od instytucjonalnych inwestorów będzie ok. 70-80 tys. mieszkań. A przecież do 2025 jest jeszcze sporo czasu, wiele transakcji będzie pewnie jeszcze zawartych.
Żeby pokazać tu punkt odniesienia, to warto przypomnieć, że w rekordowym 2020 roku deweloperzy oddali klucze do prawie 144 tysięcy nowych mieszkań. Już dziś wiadomo, że do 2025 roku co najmniej ponad połowa rocznej produkcji nowych mieszkań ma trafić w ręce inwestorów instytucjonalnych.
Czy w tym wszystkim zwykły Kowalski będzie miał jakąkolwiek szansę na zakup własnego mieszkania? Bo to wszystko nie brzmi optymistycznie...
Oczywiście nie jest tak, że mieszkań do kupienia nie będzie, ale będzie ich mniej. Nie ukrywam, że widzę tu poważne zagrożenie.
W tym momencie i tak mamy bardzo duży popyt na mieszkania: ludzie chętnie kupują je zarówno za gotówkę, jak i na kredyt. A w to wszystko wchodzą dodatkowo inwestorzy instytucjonalni, stymulowani tańszym niż w Polsce kapitałem – bo to jest często kapitał zagraniczny – i wykupują mieszkania, osiedla, a nawet i całe firmy deweloperskie, które mają im zbudować mieszkania na wynajem. To jest taka skala.
W efekcie, z już i tak przebranego rynku, na którym ceny szybko rosną, mieszkania znikają – i to nie pojedynczo, tylko setkami czy tysiącami. Uważam, że powinien się tym zajmować UOKiK, ponieważ cała ta sytuacja uderza w konsumentów – jeśli np. w danej okolicy raptem znika spora część oferty mieszkań na sprzedaż.
Pakietowe zakupy to ponadto kolejny bardzo mocny impuls do tego, żeby ceny mieszkań w Polsce rosły. Najbardziej boję się tego, abyśmy nie popełnili w Polsce tego błędu, który popełniono na Zachodzie: w Londynie, Berlinie czy w Paryżu – przykładów jest sporo.
O jakich błędach mówimy?
Weźmy Wielką Brytanię: tamtejszy urząd statystyczny twierdzi, że w latach 2005-2021 czynsze najmu rosły tam... około 4 razy szybciej niż wynagrodzenia. Podobnie było w Niemczech, gdzie w latach 2008-18 czynsze rosły dwa razy szybciej niż pensje. Do tego w ostatniej dekadzie w Berlinie większość nowych mieszkań to były lokale, które nabyli inwestorzy kupujący hurtowo.
W efekcie potężnie pompuje to ceny mieszkań. Najważniejsze jest jednak to, że rynek najmu jest połączony z rynkiem zakupu. Często jest tak, że zastanawiamy się: "kupić czy wynająć?" I w takiej sytuacji, jaką mamy teraz w Polsce, kiedy ceny mieszkań dynamicznie rosną, przeciętny Kowalski patrzy na to ile kosztują mieszkania i jak wyglądają ceny najmu – i stwierdza "może jednak wynajmę".
Albo jeszcze gorzej: dochodzi do wniosku, że go nie stać na zakup, bo nie ma takiego wkładu własnego i jest po prostu zmuszony do bycia najemcą.
W sumie od lat tak właśnie jest w wielu miejscach w Wielkiej Brytanii...
Dokładnie! Wysokie ceny zakupu mieszkań podnoszą popyt na najem – co w następstwie podnosi ceny najmu. Bzdurą jest to, co twierdzi wielu "magików" od najmu: że duży napływ kapitału jest dobry dla rynku i doprowadzi do tego, że ludzi będzie stać na mieszkania, będą łatwo dostępne, że zakup to jest przeżytek, a teraz już tylko najem.
Realne dane pokazują, że te rynki są połączone: duży napływ kapitału podnosi ceny nieruchomości, kapitał wymaga zwrotu z inwestycji, więc rosną koszty najmu. Podnosi się popyt na najem – bo jeżeli ludzi nie stać na to, żeby mieszkanie kupić, to będą najemcami – i w efekcie o mieszkanie jest znacznie trudniej zarówno niedoszłym właścicielom jak i potencjalnym najemcom.
Taki apokaliptyczny scenariusz jest już przesądzony?
Na szczęście nie, jesteśmy dopiero na początku drogi i można podjąć kroki, żeby temu, o czym mówię, przeciwdziałać. Ale trzeba działać już teraz: bo tak to już jest z cenami mieszkań, że one znacznie łatwiej rosną, niż spadają.
Jeśli więc już teraz nie zaczniemy z tymi zjawiskami walczyć – ceny mogą wzrosnąć do poziomu, który wielu osobom uniemożliwi zakup własnego mieszkania. Gdy tak się stanie, to i o najem będzie trudniej niż dziś, bo osoby, które nie będą mogły kupić, dołączą do coraz większej masy osób skazanych na najem.
Ministerstwo Rozwoju: dobrze, że rynek najmu się rozwija
Czy rządzący dostrzegają potencjalne problemy związane z aktywnością funduszy inwestycyjnych na rynku mieszkaniowym? Wszak mieszkania w największych polskich miastach już teraz drożeją w oszałamiającym tempie.Pieczę nad rynkiem nieruchomości w naszym kraju pełni Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii – do którego zwróciliśmy się z pytaniem o to, czy planowane są działania mające powstrzymać "wypychanie" z rynku nieruchomości zwykłych Polaków.
Przedstawiciele ministerstwa podkreślili, że celem polityki mieszkaniowej państwa jest "zapewnienie obywatelom możliwości wyboru na rynku mieszkaniowym", zaś w Narodowym Programie Mieszkaniowym z 2016 r. zdecydowano, że sam rynek ma być "zrównoważony" – czyli oferować różne formy zamieszkania.
Resort tłumaczy, że właśnie dlatego wspiera rozwój rynku najmu, a zwłaszcza najmu instytucjonalnego, który konkuruje o najemcę "oferując wysoką jakość i konkurencyjne stawki czynszu".Osoby dysponujące zdolnością kredytową z zasady wolą zaciągnąć długoletni kredyt na zakup własnego mieszkania. Jednak doświadczenia kryzysu finansowego z 2008 r. pokazują, że nie jest to zawsze bezpieczne i stabilne rozwiązanie.
"Z tego punktu widzenia jednorazową transakcję zakupu mieszkań nie należy rozpatrywać z punktu widzenia zmniejszenia podaży na rynku pierwotnym (w szczególności w sytuacji, kiedy budynki powstają specjalnie na rzecz Funduszu i nie miały być oferowane do detalicznej sprzedaży mieszkań), lecz jako zwiększenie podaży na rynku mieszkań na wynajem, co docelowo wpływa pozytywnie na konkurencyjność, jakość i stawki czynszu" – stwierdzają przedstawiciele resortu rozwoju.
Więcej ciekawych informacji znajdziesz na stronie głównej INNPoland.pl