Nadzór budowlany utarł nosa deweloperowi. Z 56 mieszkań musi z powrotem zrobić 22

Sprawa kamienicy przy Piekary 13B ciągnie się od kilku lat. Po remoncie w budynku, w którym wcześniej znajdowały się 22 mieszkania i dwa lokale użytkowe, powstało 56 lokali mieszkalnych. Część z nich ma bardzo mały metraż. Jak podaje "Gazeta Wyborcza", 41 lokali ma mniej niż 25 m kw., a najmniejszy ma zaledwie 10 m kw.

Pierwsza kontrola kamienicy odbyła się w maju 2023 roku po interwencjach poznańskich radnych. Inspektorzy sprawdzili dokumentację budynku i znaleźli pozwolenie na budowę z 2011 roku. Wynikało z niego, że w kamienicy znajdowały się wtedy 22 mieszkania oraz dwa lokale użytkowe.

Ten sam układ potwierdzają starsze dokumenty dotyczące nieruchomości, między innymi karty ewidencyjne lokali z lat 1963–1987.

Nadzór budowlany uznał, że podział budynku na 56 mieszkań został przeprowadzony bez wymaganej zgody. Zdaniem urzędników zmiana układu lokali może mieć także wpływ na konstrukcję budynku, ponieważ zmienia sposób rozłożenia obciążeń. To nie pierwszy przypadek, w którym urzędnicy stawiają tamę takim praktykom – w Warszawie ratusz uznał wprost, że mikrokawalerki to nie mieszkania i odmówił wydania zaświadczeń o samodzielności lokali.

W listopadzie 2025 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej "Piekary Residence", czyli właścicielowi budynku, przywrócenie go do stanu zgodnego z projektem budowlanym zatwierdzonym w 2011 roku.

Od tej decyzji się odwołano. 19 sierpnia 2026 roku Wielkopolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał jednak wcześniejsze rozstrzygnięcie.

Decyzja nadzoru może mieć poważne konsekwencje dla właścicieli mikrokawalerek. Jeżeli pozostanie w mocy, 56 lokali będzie trzeba połączyć tak, aby powrócić do wcześniejszego układu 22 mieszkań.

Problem dotyczy osób, które już kupiły lokale w kamienicy. Nowi właściciele skierowali do WINB wniosek o uchylenie decyzji, argumentując, że nabyli mieszkania w przekonaniu, że wszystko odbywa się zgodnie z prawem.

Wicedyrektorka WINB Monika Kaczmarek, cytowana przez "Wyborczą", wskazała, że nieznajomość przepisów nie może być argumentem w tej sprawie.

Dla właścicieli sytuacja może być jeszcze bardziej skomplikowana. W toku jest postępowanie prokuratury dotyczące orzeczenia Sądu Rejonowego w Grójcu z 2022 roku. Sąd zniósł wtedy współwłasność nieruchomości i ustanowił odrębną własność lokali w kamienicy.

Prawnik Mateusz Stawski, specjalizujący się w prawie nieruchomości, wyjaśnił "Wyborczej", że jeśli sąd podzieli stanowisko prokuratury, wyodrębnienie lokali może stracić podstawę prawną. W takim przypadku konieczne byłoby kolejne postępowanie dotyczące ksiąg wieczystych.

Jeżeli sąd uzna, że dany lokal prawnie nigdy nie powstał, a zawarta umowa nie przeniosła własności, nieruchomość może wrócić do spółki. Wtedy nabywcy musieliby dochodzić zwrotu pieniędzy od dewelopera. Podobne spory potrafią ciągnąć się latami – opisywaliśmy już piekło inwestorów w luksusowym apartamentowcu, którzy mieli klucze do lokali, ale nie figurowali w księgach wieczystych.

Deweloper nie zgadza się z decyzją nadzoru. Twierdzi, że działał zgodnie z pozwoleniami i w dobrej wierze. Zapowiada skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, a później także do NSA. Dla branży to o tyle istotne, że zapadła już przełomowa decyzja sądu, która zmieniła sytuację nabywców w sporach z deweloperami.

Spór dotyczy też metrażu lokali. Przepisy wymagają co najmniej 25 m kw. dla nowych mieszkań, ale zasada ta nie dotyczy starszych inwestycji. Deweloper powołuje się na ten argument. Nadzór uznał jednak, że problemem nie jest sam metraż mikrokawalerek, lecz zmiana układu budynku z 22 na 56 lokali bez wymaganej zgody.

Takie praktyki od lat budzą kontrowersje na rynku. Głośno było między innymi o flipperze, który podzielił dom jednorodzinny na kawalerki i wystawił je na sprzedaż po ponad 10 tys. zł za metr. Rekordy absurdu bije z kolei mikrokawalerka w Szczecinie, za którą właściciel zażyczył sobie 169 tys. zł przy niecałych ośmiu metrach powierzchni.