Najlepszy moment na kredyt właśnie mija. Sprawdź, czy zdążysz

NBP opublikował cykliczny raport "Sytuacja na rynku kredytowym". Z pozoru to suchy, urzędniczy komunikat pełen bankowej nowomowy. Jednak gdy przełożymy go z polskiego na nasze, wyłania się z niego bardzo konkretna sytuacja: właśnie mijamy moment, w którym banki były dla nas najbardziej wyrozumiałe, a od jesieni zacznie się dokręcanie śruby.

W II kwartale banki toczyły między sobą ostrą walkę. Ponieważ konkurencja na rynku była duża, banki obniżały marże (czyli swoją czystą prowizję dołączaną do stóp procentowych) i przymykały oko na niektóre wymogi, byle tylko przyciągnąć kredytobiorców. Już wtedy widać było, że zdolność kredytowa idzie w górę, a koszty w dół, a Polacy masowo ruszyli po mieszkania.

Z raportu NBP wynikają trzy kluczowe wnioski dotyczące minionej wiosny:

I tu dochodzimy do sedna sprawy oraz do odpowiedzi na pytanie: czy warto się spieszyć?

W tym samym raporcie banki zadeklarowały, co zamierzają zrobić w III kwartale. I nie jest to dobra wiadomość dla osób, które odkładały decyzję o kredycie na później. Banki oficjalnie zapowiadają zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów dla gospodarstw domowych (zarówno hipotecznych, jak i konsumpcyjnych).

Co to oznacza w praktyce? Ostrzejsza miarka przy ocenie zdolności. Banki będą bardziej rygorystycznie przeliczać Twoje dochody i koszty utrzymania. Warto pamiętać, że przy kredycie bank patrzy, ile masz dzieci – i przy zaostrzonych procedurach każda osoba na utrzymaniu zaważy jeszcze mocniej.

Wyższe wymagania dotyczące wkładu lub umowy. Osoby na umowach cywilnoprawnych czy z mniejszym wkładem własnym mogą znów usłyszeć odpowiedź odmowną.

Mniejsza kwota kredytu. Jeśli wiosną bank był gotów pożyczyć Ci 500 tys. zł, jesienią ta sama instytucja przy tych samych zarobkach może zaoferować np. 450 tys. zł.

Wyobraźmy sobie pana Jana, który planuje zakup dwupokojowego mieszkania za 550 tys. zł.

W II kwartale: pan Jan idzie do banku. Banki walczą o klienta, więc obniżają marżę. Jan ma 100 tys. zł wkładu własnego, a bank po dokładnym przeliczeniu daje mu zielone światło na 450 tys. zł kredytu. Jan jednak myśli: "A, poczekam jeszcze, przemyślę, obejrzę inne osiedla".

W III kwartale: pan Jan wraca do tego samego banku z tą samą ofertą mieszkania. W międzyczasie banki – zgodnie z zapowiedzią z raportu NBP – zaostrzyły kryteria. Ten sam bank stwierdza teraz, że ze względu na nowe, sztywniejsze procedury oceny ryzyka, Pan Jan może dostać maksymalnie... 400 tys. zł.

Efekt? Janowi brakuje 50 tys. zł, a mieszkanie sprząta mu sprzed nosa ktoś inny.

Dlaczego banki dokręcają śrubę, skoro popyt jest duży? Właśnie dlatego, że jest duży, a tło makroekonomiczne pozostaje wymagające:

Stopy procentowe NBP. Rada Polityki Pieniężnej obniża stopy bardzo ostrożnie i powoli. Kredyty wciąż nie są "tanie" tak, jak były lata temu. Wysokie stopy baza wymuszają na bankach ostrożność. Co więcej, to może być koniec spokoju w kredytach, bo RPP zdążyła już uchylić drzwi do ewentualnych podwyżek.

Ceny nieruchomości nie chcą spadać. Ludzie widzą, że mieszkania nie tanieją (a prognozy wzrostu cen znów napędzają popyt). Z powodu lęku przed drożyzną inwestorzy i osoby prywatne rzuciły się do zakupów. Banki widzą ten ścisk i chcą schłodzić ryzyko.

Inflacja. Choć przestała szaleć w dwucyfrowym tempie, nadal podbija koszty życia. Banki przy wyliczaniu zdolności musowo zakładają wyższe koszty utrzymania gospodarstwa domowego (tzw. minimum socjalne), co automatycznie tnie zdolność kredytową.

Warto pamiętać, że ceny mieszkań w Polsce hamują, a sprzedający coraz częściej muszą siadać do negocjacji. Argumentów kupującym dostarczył też rejestr cen transakcyjnych – jawne ceny mieszkań zawstydziły deweloperów, bo kwoty z aktów notarialnych bywają dramatycznie niższe od tych z ogłoszeń. Zanim więc uznasz, że nie stać cię na wymarzone M, sprawdź, ile naprawdę płacą inni w tej samej okolicy.

Jeśli masz stabilne dochody, zgromadzony wkład własny i upatrzone mieszkanie, na które cię dzisiaj stać – nie odkładałbym złożenia wniosku kredytowego.

Wchodzimy w okres, w którym:

Nie oznacza to oczywiście, że należy kupować cokolwiek w ślepej panice. Jednak wiara w to, że jesienią "będzie łatwiej, taniej i przyjemniej dostać kredyt", stoi w bezpośredniej sprzeczności z tym, co same banki zadeklarowały w ankiecie Narodowego Banku Polskiego. Okienko względnie łagodnego traktowania kredytobiorców właśnie zaczyna się zamykać.