Kolejne tąpnięcie w budownictwie mieszkaniowym. Eksperci biją na alarm

Główny Urząd Statystyczny opublikował raport "Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń – grudzień 2023 roku". Wynika z niego, że liczba mieszkań oddanych do użytkowania w ubiegłym roku wyniosła łącznie 220 400 lokali, z czego 62 proc. stanowiły mieszkania wybudowane przez deweloperów, czyli około 136,5 tys. Budownictwo spółdzielcze, komunalne czy społeczno-czynszowe stanowiło mniej niż 2 procent w całej produkcji.  

Mieszkania oddane do użytkowania – prognoza

Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że w 2025 roku liczba nowych mieszkań przekazanych nabywcom nie przekroczy natomiast już 117 tysięcy sztuk. 

– W najbliższych trzech latach polskie mieszkalnictwo odczuje strukturalne braki podaży nowych inwestycji, czego efektem będzie przekazywanie w ręce nabywców mniejszej liczby mieszkań niż miało to miejsce przez ostatnie kilka lat. Odbudowa podaży będzie długotrwałym procesem, w dodatku bardzo podatnym na czynniki ekonomiczne oraz polityczne. I właśnie w dużej mierze od działań podejmowanych przez rządzących zależeć będzie to, czy deweloperzy będą w stanie sprawnie uruchamiać nowe inwestycje i wprowadzać mieszkania do sprzedaży – komentuje Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Pozwolenia na budowę

W 2023 roku potężne spadki w zakresie uzyskanych pozwoleń na budowę zanotował zarówno sektor deweloperski, jak i indywidualny. Deweloperzy otrzymali zgodę na budowę ponad 40 tysięcy mniej mieszkań niż rok wcześniej (spadek o 20 proc.), co świadczy o strukturalnych problemach z podażą gruntów i zwiastuje przyszłe, jeszcze większe trudności z dostarczaniem nowych mieszkań na rynek. Mniej pozwoleń oznacza bowiem mniejszą szansę na bieżące uzupełnianie oferty i rozpoczynanie nowych inwestycji.

Ograniczenie oferty będzie natomiast niechybnie prowadziło do dalszych wzrostów cen mieszkań. Niesprzyjające otoczenie ekonomiczne sprawiło, że ogromny zastój pojawił się także na polu budownictwa indywidualnego. Warto bowiem powiedzieć, że tak mało zgód na budowę ostatni raz wydano niemal 10 lat temu.

Rozpoczęte budowy – najnowsze dane

Kolejną z nienapawających optymizmem danych jest ta dotycząca nowo rozpoczynanych inwestycji. Deweloperzy po fatalnym dla branży 2022 roku nie zdołali przełamać negatywnego trendu i ponownie wystartowali z budową o ponad 50 tysięcy mniej lokali niż w 2021 roku.

Załamanie podaży byłoby jeszcze większe, gdyby nie fakt, że na przestrzeni roku złagodzono rekomendację S KNF w zakresie obliczania zdolności kredytowej, wprowadzono program Bezpieczny Kredyt 2 proc. i relatywnie ustabilizowano poziom inflacji.

Niewątpliwie, największym wyzwaniem stojącym przed rynkiem oraz prawodawcami jest zapewnienie odpowiedniego dopływu nowej tkanki mieszkaniowej. Brak stabilnego poziomu podaży nowych inwestycji znajdzie bowiem odzwierciedlenie w przyszłych cenach nieruchomości.

Problemy w procesie budowalnym

Polski Związek Firm Deweloperskich opracował dokument wskazujący kluczowe problemy procesu budowlanego. Dokument zawiera dziesięć kluczowych obszarów, które zdaniem branży mogą uwolnić jej potencjał i usprawnić odpowiedź podażową.

Jednym z istotnych obszarów jest odblokowanie gruntów pod budowę mieszkań, w tym szczególnie działek będących w posiadaniu spółek Skarbu Państwu oraz KZN, zamrożonych pod program Mieszkanie Plus. Ważne jest również przesunięcie wejścia w życie kluczowych etapów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tym danie więcej czasu samorządom na przygotowanie planów miejscowych. 

Najpilniejszym z działań i równocześnie możliwie najszybszym do wprowadzenia jest konieczność wycofania się z niekorzystnych zmian w tzw. specustawie mieszkaniowej w zakresie wskaźników miejsc parkingowych. W ramach nowelizacji przepisów w maju ubiegłego roku wprowadzono wygórowane normy parkingowe, nakazujące wybudowanie 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie, bez względu na politykę parkingową danej gminy.

W rezultacie przepisy spowodowały, że inwestycje realizowane w trybie specustawy mieszkaniowej są nieopłacalne, a akt, który mógł zwiększyć podaż gruntów i pozwolić przemieniać tereny zdegradowane, stał się martwym prawem. Szybka nowelizacja ustawy, nad którą pracowano podczas zeszłej kadencji parlamentu i która nie budziła wątpliwości żadnej ze stron stołu politycznego, umożliwiłaby natomiast uruchomienie projektów na kilkadziesiąt tysięcy mieszkań. 

Zmian wymaga też prawo budowlane, w tym szczególnie w zakresie nieuzasadnionych odwołań od pozwoleń na budowę. W opinii ekspertów przedłużający się proces inwestycyjny jest nierzadko wynikiem konieczności rozpatrywania niemających żadnego odniesienia do rzeczywistości skarg. Należałoby więc wprowadzić symboliczną opłatę oraz przyjąć za zasadę rozpatrywanie tylko takich skarg, które mają merytoryczne uzasadnienie.

Modyfikacji wymaga również rozporządzenie ws. warunków technicznych, w tym nowelizacja dotycząca placów zabaw. Jednym ze sposobów na odwrócenie negatywnych skutków ostatniej nowelizacji jest zniesienie obowiązku sytuowania placu zabaw dla inwestycji w zakresie pojedynczych budynków wielorodzinnych, jak i korekta innych pomniejszych założeń. 

Koniec euforii budowlanej

Jak informowaliśmy na łamach INNPoland, w pierwszych trzech kwartałach 2023 roku rozpoczęto budowę zaledwie 55 547 domów, czyli znacznie mniej niż w poprzednim roku. Dane te jeszcze gorzej wypadają w tożsamym zestawieniem z 2021 roku, gdy mieliśmy do czynienia z lawinowo rozpoczynanymi pracami budowlanymi w Polsce.

Aby zrozumieć pełny kontekst tego zjawiska na rynku, warto sięgnąć do czasów prawdziwego rozkwitu budowlanego, który miał miejsce w 2021 roku. Wówczas, w ciągu pierwszych trzech kwartałów, liczba rozpoczynanych nowych budów osiągnęła imponującą liczbę 84 596. To okres, w którym Polacy, pokonując pandemiczne ograniczenia, zdecydowanie zainwestowali w budownictwo, zmotywowani również brakiem materiałów budowlanych i ich wysokimi cenami.

Wysokie koszty materiałów budowlanych mogą stanowić znaczący hamulec dla prywatnych inwestorów, a także wpływać na ogólną aktywność budowlaną. Dodatkowo, zmienne warunki rynkowe oraz czynniki zewnętrzne, takie jak sytuacja gospodarcza czy dostępność gruntów budowlanych, mogą również wpływać na decyzje dotyczące inwestycji w nowe budynki.