13 tys. zł długu, dwa procesy w sądzie, zszargane nerwy. Oto jak mój dom stał się cudzym motelem
W wynajmie nieruchomości z pozoru nie ma nic szokującego. Ich właściciele, tacy jak ja, chcą korzystnie ulokować kapitał. I wszystko jest w porządku, dopóki trafimy na ludzi uczciwych. Gorzej, jeśli trafi się lokator, którego nie można się pozbyć i który na naszym lokum kręci bezprawny interes. A właśnie taka historia przydarzyła się mi. I postanowiłam się nią z wami podzielić - ku przestrodze.
Bilans strat
Po ponad pół roku z lokatorami na gapę mój rachunek, który miał przynosić zyski - przygnębia. Do końca maja 2021 roku, najemcy z którymi podpisałam umowę, są dłużnikami i bohaterami pozwu na kwotę blisko 13 000 złotych. A suma będzie rosnąć, bo im ani w głowie wyprowadzka.To zresztą treść drugiego pozwu o eksmisję. Mimo iż nie dałam na to zgody, podnajem w mojej nieruchomości hula w najlepsze. A warto wspomnieć, że wykorzystywanie nieruchomości na podnajem bez zgody wynajmującego jest bezprawne. Nie wiem też, kto w domu mieszka, ani nie mogę tego sprawdzić - wszystko z powodu przepisu o naruszenie miru.
Co mogło pójść nie tak? I ja, i wy wiemy, że inwestowanie w nieruchomości pod wynajem cieszy się w Polsce popularnością. To czysty biznes, a w uczciwym założeniu to transakcja win-win. Zaś zainteresowanie, jakim cieszyło się ogłoszenie mojego domu do wynajęcia, rozbudziło we mnie przekonanie, że złapałam przysłowiowego pana Boga za nogi.
Niestety, brak zabezpieczenia swoich interesów już na etapie umowy może być źródłem problemów i doprowadzić do tego, że sen bez validolu stanie się jedynie rozpaczliwym wspomnieniem przeszłości, a lokatorzy rozpanoszą się nie u siebie na dobre.
To mój przypadek. Do podpisania feralnej umowy doszło w, i tak już niefortunnym, A.D. 2020. Pewna, na pozór niepodobna z twarzy do nikogo, para, zachęcona ogłoszeniem dotyczącym wynajmu mojego domu rodzinnego, zgłosiła się jesienią na ochotników.
Nieuczciwi lokatorzy wybierają atrakcyjne lokalizacje i duże metraże. Płacą pierwszy czynsz, kaucję i na tym kończy się ich płynność finansowa.•Fot. Aleksandra Jaworska
Ze słów wyżej potwierdziło się tylko “natychmiast”. Faktycznie szukali czegoś od zaraz. Tyle, że nie dla siebie, ale na podnajem, który w czasie szczytu pandemii był procederem nielegalnym. Dla parki było to bez znaczenia - dwa piętra w trybie “natychmiast” zasiedlili ludzie bez tożsamości, zmieniający się z tygodnia na tydzień, jak liczby w losowaniach lotto. Mój dom stał się cudzym motelem.
Podstawy do rozwiązania umowy
Od samego początku podstaw do rozwiązania umowy było co najmniej kilka. Najemcy nie udostępniali pomieszczenia gospodarczego, które gwarantuje jeden z paragrafów, prowadzili masową wycinkę krzewów, mieli w nosie psa, który znajduje się na posesji i który opiekę ma umową zapewnioną.Zdarzyło się też przeszukanie domu, podejrzenie o sprzedaż narkotyków. Permanentne telefony od sąsiadów, że hałas dobiegający z posesji jest imponujący, że przez dom przetacza się tłum ludzi plus wiele innych, niepokojących i bezumownych ekscesów.
Tu się zatrzymajmy.
Właściciele przygotowując umowę, w tym ja, bardzo często zapominają, że ten - na pozór prosty - dokument, jest jedną z najbardziej sformalizowanych umów, zaś frywolność stron w kształtowaniu jej treści jest bardzo mocno ograniczona. Niektóre paragrafy trzeba w niej zwyczajnie umieścić.
Radca prawny Elżbieta Liberta ostrzega, że zawarcie w treści umowy postanowień sprzecznych z ustawą będzie powodowało ich nieważność a najczęstszym błędem popełnianym przez wynajmujących jest zbyt swobodne określanie wypowiedzenia umowy najmu.
Procedura wypowiadania umów najmu jest jednak ściśle przez przepisy określona. Przepisy prawa polskiego niestety przesadnie „chronią najemców” i to również tych nie zawsze uczciwych. Socjalny proceder ochrony uciśnionych ciągnie się jeszcze z okresu PRL’u.
– Uregulowania prawne uniemożliwiające tzw. „eksmisję na bruk” często prowadzą przez to do nadużywania prawa w tym zakresie. Mało tego, zaznajomieni ze swoimi prawami lokatorzy często działają świadomie, bez skrupułów i z chęcią zysku – uczula pani Elżbieta.
Niektórzy, podobnie jak mieszkańcy mojego domu, mają jasno sprecyzowany cel. Najpewniej od początku zdawali sobie sprawę z tego, że w przypadku, kiedy obejmą już lokal w posiadanie oraz podpiszą umowę, to trudno będzie się ich pozbyć, nawet kiedy przestaną płacić czynsz.
Co gorsze, rynek szarej strefy najemców działa coraz intensywniej. “Znawcy” umiejętnie korzystają z przywilejów, jakie gwarantują im przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca, który nie chce się wyprowadzić, rozpościera macki na różne rodzaje nieruchomości.
Z reguły te “rekiny biznesu” wybierają atrakcyjne lokalizacje i duże metraże. Płacą pierwszy czynsz, kaucję i na tym kończy się ich płynność finansowa.
Właściciele lokali pozostają bezradni. Każdorazowe próby dialogu u mnie kończyły się fiaskiem. Dalej? Jest tylko gorzej.
Kim jest lokator?
Kim jest lokator? Chciałabym powiedzieć, że przede wszystkim człowiekiem. Jednak "lokator-nie-wyprowadzam-się" uszkodził mój obraz człowieczeństwa. W świetle prawa lokator to najemca lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.– Podpisując umowę najmu lokalu mieszkalnego z mocy prawa najemca staje się lokatorem. To właśnie z treści umowy wynikają prawa i obowiązki stron – wyjaśnia radca prawny.
Przy „tradycyjnej” umowie najmu część postanowień zmieniać można, ale tylko i wyłącznie na korzyść najemcy. Polskie przepisy w tym zakresie lokatorów ustawiają w zdecydowanie uprzywilejowanej pozycji, dlatego moi lokatorzy są częściowo pod ochroną.
Przykład? Przepis o naruszeniu miru domowego. Zgodnie z definicją języka polskiego mir domowy to spokój zamieszkiwania jako przedmiot ochrony prawa karnego. Narusza się go przez wdarcie się do cudzego domu, lokalu lub nieopuszczanie ich wbrew żądaniu uprawnionej osoby.
Ochronę w tym zakresie przewiduje również art. 8 ust. 1 Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności. Mir domowy stanowi także dobro osobiste (art. 23 k.c. oraz art. 24 k.c).
Tak więc beztroskie zaproszenie mnie na herbatę przez panie Ukrainki, które podnajmowały dom i ogrzanie się w kuchni, zostało potraktowane jako jego naruszenie.
Para prowadząca motel w moim domu zadzwoniła na Policję. Kto był winny? W świetle prawa - ja. Kazano mi niezwłocznie opuścić podnajmowaną nielegalnie nieruchomość, mimo iż w świetle logiki nikomu ani niczemu krzywda się nie działa.
Ale to jeszcze nie koniec.
Pułapki w umowach najmu
Niedługo po wyproszeniu mnie z mojego domu przez funkcjonariuszy Policji, ucichły telefony i przelewy na konto. "Lokator-nie-wyprowadzam-się" zapadł się pod ziemię, zostawiając w domu gromadkę podnajemców i wiele pytań, wszystkie bez odpowiedzi.Zniknął - dosłownie. Zapadł się pod ziemię. Wypowiedzenie?
Ustawodawca określa wprost sytuacje, kiedy możemy dokonać wypowiedzenia. W treści art. 11 pkt 1 u.o.p.l czytamy, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić z kilku przyczyn.
Jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Check! Obowiązkiem formalnym właściciela jest uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Wypowiedzenie powinno być złożone na piśmie oraz określać przyczynę. U mnie przyczyną jest podnajmowanie nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem oraz doprowadzenie własnym działaniem do jej dewastacji w stopniu przekraczającym racjonalne z niej korzystanie.
Owa dewastacja dotyczy wycięcia bez konsultacji starodrzewu znajdującego się na posesji od ponad 30 lat, sztukowania meblościanek w celu upchnięcia jak największej liczby lokatorów i zrobienia z podwórka parkingu na auta różnej maści i o różnych gabarytach.
Wypowiedzenie powinno być złożone na piśmie oraz określać przyczynę. U mnie przyczyną jest podnajmowanie nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem oraz doprowadzenie własnym działaniem do jej dewastacji.•Fot. Aleksandra Jaworska
Skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego
Kiedy opadają ręce, nasze działania zostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż zamieszkuje w lokalu, nie pozostaje nic innego jak zatrudnienie dobrego prawnika i założenie sprawy zgubnym najemcom. Mnie czekają dwa procesy - o eksmisję oraz o zapłatę. Na razie bez daty sprawy.– Czas oczekiwania na pierwszą rozprawę to z reguły kilka miesięcy, proces nawet do dwóch lat, a lokator będzie mieszkał… – studzą co i raz moją naiwność wynajęci prywatnie prawnicy.
W toku procesu sąd za jakiś bliżej nieokreślony czas ustali okoliczności faktyczne sprawy, a w szczególności, czy mój niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości. Dodatkowo z urzędu sąd zbada, czy nie zachodzą okoliczności uzasadniające przyznanie lokalu socjalnego.
Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie, jednakże okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami. Na otarcie łez pozostaje możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia takowego lokalu.
Sytuacja właścicieli z punktu widzenia obowiązującego prawa nie jest zatem prosta. Moja na dzień dzisiejszy jest fatalna. Po pierwsze należy uzbroić się w cierpliwość. Warto też przełknąć gorzki smak formalizmu i trudności w wykonywaniu wyroków eksmisyjnych.
Skarbówka, Policja i Izba Celna są równie zgodne - bezradne. Po wielu z nimi rozmowach możemy jedynie podać sobie ręce. W Polsce nie ma jeszcze organu, który przyspieszy mozolny proces sądowniczy usunięcia najemcy z nieruchomości.
W sytuacji takiej jak moja, zostaje zwrócić się do wszystkich znanych sobie bóstw, zastanowić się przed przekazaniem komuś kluczy do własnego domu, wierzyć w sprawiedliwość lub na przyszłość, skorzystać z furtki pozwalającej na częściowe uniknięcie tego typu sytuacji.
Kiedy opadają ręce, nasze działania zostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż zamieszkuje w lokalu, nie pozostaje nic innego jak zatrudnienie dobrego prawnika i założenie sprawy zgubnym najemcom.•Fot. Aleksandra Jaworska
Wszystko dzieje się oficjalnie, u notariusza. Przy podpisaniu umowy lokator podaje adres, pod który w takim przypadku bez marudzenia i nadużywania czyjejś gościnności się wyprowadzi.
Finał mojej historii? Jeszcze do niego daleko. Wciąż nie mogę pozbyć się podnajmujących, mimo pokojowych dialogów, obietnic i dwóch pozwów. Nadal nie wchodzę do środka z obawy o wezwanie Policji i patrzę na rodzinny dom jak na motel pełen ludzi bez tożsamości.